マンハッタンハウスと戦後建築の中間地帯。戦前と新築の間に落ちる価格を拾う

アッパーイーストサイドの66丁目、街区をまるごと占める白い煉瓦の大きな建物があります。1950年に完成したマンハッタンハウス（Manhattan House）です。

戦後モダニズムの集合住宅として最初期の作品で、白煉瓦の外装はその後のニューヨークの建物に広く模倣されました。市のランドマークにも指定されています。

 

ニューヨークの住宅の語られ方は、両極に寄りがちです。天井の高い戦前建築か、設備の新しい新築タワーか。ところが市場には、そのどちらでもない大きな中間層があります。戦後から1970年代までに建った建物群です。

この中間地帯は、語られない分だけ、価格が落ち着いています。本日はマンハッタンハウスを題材に、戦後建築の評価について見ていきましょう。

 

1. マンハッタンハウスという建物

 

マンハッタンハウスは21階建て、住戸数は500戸を超える大型の建物です。5棟の塔を庭でつなぐ配置で、街区全体を使った計画です。

長く賃貸として運営された後、2000年代にコンドミニアムへ転換されました。アンソニアやベルノードと同じ、転換物件の系譜です。ただし転換の過程は平坦ではなく、市況の悪い時期と重なって長期化したことが当時報じられています。

 

建物の性格は、戦前とも新築とも違います。天井高は戦前ほどなく、窓は戦前より大きく、間取りは効率的で、庭とセットバックによる光の入り方に余裕があります。1950年という時代の設計思想が、そのまま住み心地になっています。

 

2. 中間地帯の価格はなぜ落ち着くのか

 

戦後建築の価格が戦前と新築の間に落ちる理由は、単純ではありません。分解すると次のようになります。

①物語の不足。戦前の職人技のような語られ方も、新築の設備のような訴求もない。②供給の多さ。この年代の建物は数が多く、希少性の主張が効きにくい。③設備の中途半端さ。更新済みか未更新かが建物ごとにばらつく。

 

ただし、この3つはいずれも住み心地の欠陥ではありません。評価の物差しの問題です。実際の生活の質で見ると、戦後建築には固有の強みがあります。

 

①構造に余裕がある。この年代の躯体は頑丈で、床面積も戦前の中規模住戸より広く取られていることが多い。②配置に余裕がある。敷地を使った庭やセットバックは、地価の上がった現在では再現できない贅沢です。③面積単価が抑えられている。同じ立地の戦前・新築と比べて、価格の水準が一段低くなります。

 

3. 戦後建築で確認する項目

 

中間地帯の建物を検討する際の確認点を整理します。

 

※内容は建物ごとに異なります。書類と現地でご確認ください。

確認項目	何を見るか
設備の更新	配管・電気・エレベーター・窓の更新履歴
転換の履歴	賃貸からの転換なら、従前賃借人の残存
外装の義務	ランドマーク指定の有無と外壁検査の記録
大型建物の運営	500戸規模の管理組合の財務と議事録
建物内の在庫	売り出し中の戸数。大型ゆえの競合の数

 

2つ目と5つ目は、これまでの記事で扱った論点の組み合わせです。転換物件の従前賃借人はアンソニアの記事で、大型建物の建物内競合はワンマンハッタンスクエアの記事で書いたとおりです。戦後の大型転換物件は、この2つの論点を同時に持ちます。

 

もうひとつ、この年代に特有の確認があります。窓とサッシの更新です。1950年代の金属サッシは断熱の性能が現在の基準から遠く、更新済みかどうかで冷暖房の費用と住み心地が大きく変わります。ランドマーク指定の建物では、窓の交換にも保存審査が関わります。

 

4. 名義と、この価格帯の使い方

 

マンハッタンハウスはコンドミニアムですので、名義を選べます。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で可能です。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。

 

面積単価が抑えられているということは、同じ予算で広さと立地の両方を取れるということです。アッパーイーストの立地で家族向けの広さを、新築タワーより低い単価で。この組み合わせは、実需にも賃貸にも使えます。

賃貸に出す場合の課税方式と体制づくりは、ビークマンの記事で書いた手順と同じです。売却時の源泉徴収は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説をご覧ください。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「物語のない建物は、売るときも物語がないままではないか」というものです。

そのとおりです。戦後建築に、戦前の希少性や新築の話題性は最後までつきません。この類型は、値上がりの物語ではなく、取得価格の低さと生活の質で選ぶものです。入口の安さがそのまま利回りと住み心地の余裕になる。物語の代わりに数字がある、という整理が正確です。

 

内見の際は、住戸の個体差に注意します。500戸を超える建物では、同じ間取り表記でも向き、階数、改修の状態で条件が大きく違います。庭に面した静かな住戸と、通りに面した住戸。全面改修済みと原状のまま。建物の平均像ではなく、その住戸の実物で判断します。

 

5. まとめ

 

マンハッタンハウスは、戦後モダニズムの代表作でありながら、市場では中間地帯として扱われる建物です。語られない分だけ、価格は落ち着いています。

戦後建築は、設備の更新履歴、転換の履歴、窓とサッシ、大型建物の運営を確認したうえで、面積単価の低さを取りに行く選択です。物語ではなく数字で選ぶ類型です。

 

戦前か新築かの二択で行き詰まったときは、この中間地帯に候補を広げると、予算と条件の噛み合う住戸が見つかることがあります。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、年代をまたいだ候補の比較からご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

ビリオネアズロウと57丁目

• セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
• One57 — ビリオネアズロウの先駆け
• 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
• 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
• 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
• Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
• エセックスハウス — 公園南のアールデコ
• オズボーン — 1885年の石積み

セントラルパーク西の戦前建築

• ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
• サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
• ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
• エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
• センチュリー — 公園西で最も中心に近い
• マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
• One Central Park West — コロンバスサークルの角
• 15 Central Park West — 新築で戦前の風格

パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
• 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
• オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
• リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
• シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス（この記事）
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
• アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
• 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択

アッパーウエストとグラマシー

• アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
• アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
• ベルノード — 賃貸から分譲への転換
• 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
• 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
• マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
• ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
• 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか

ダウンタウンとトライベッカ

• ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
• ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
• ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
• 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
• 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
• 111 Murray Street — 大型間取りの市場
• 130 William — 固定資産税の読み方
• 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
• 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
• 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
• 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
• 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
• ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
• 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
• 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
• 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
• 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
• 108レナード — ランドマーク改装の167戸
• グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
• 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
• パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
• ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
• 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
• 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
• 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
• One Manhattan Square — 大型タワーの出口
• ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生

ハイライン・ハドソンヤーズ

• 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
• ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
• 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
• 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
• 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
• ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
• ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
• ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
• 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値

ブルックリンとクイーンズ

• ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
• ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
• クワイタワー — 公園に守られた眺望
• ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
• イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
• スカイラインタワー — クイーンズ最高層
• オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し

比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。

購入の実務ガイド

• コンドミニアム購入の手順
• コープの仕組みと審査
• 購入費用の全内訳
• 法人名義（LLC）での保有
• 管理組合の財務の読み方
• 日本からの遠隔購入

NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）

マンハッタンの街

• アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
• カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
• ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
• タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
• グラマシー — 鍵のある公園に面した街
• フラットアイアン — ロフトの広さと価格
• ノマド — マンハッタン中央部の相場
• チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
• ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
• グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
• ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
• ソーホー — ロフト市場の実態
• ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
• 金融地区 — ウォール街に暮らす
• ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制

ブルックリンの街

• ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
• コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
• キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
• ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
• フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
• プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
• ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
• ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
• グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場

ニューヨークを他の都市と比べる

• 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
• ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
• マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
• ハワイ — 持ちたい場所として比べる
• トロント・バンクーバー — 外国人購入禁止の国と開かれた市場
• パリ — 石の街の資産と縦の街の資産
• 香港 — アジアの富の置き場所
• シドニー — 外国人規制の壁
• ロンドン — 英米の不動産投資の違い
• 世界の主要都市 — ドバイ・シンガポール・ロンドン・東京
• 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
• 米国内の他都市 — ニューヨークだけが違う7点
• 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク

エリアの全体像と購入の実務

• クイーンズの7エリア
• ロングアイランドの10エリア
• 物件タイプとエリアの選び方
• 購入の流れと費用
• 賃貸の流れと家賃相場

本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。