ダコタの真向かい、セントラルパーク・ウエストの71丁目から72丁目に、水平線を強調したアールデコのツインタワーが立っています。1931年に完成したマジェスティック（The Majestic）です。
19世紀のホテルを建て替える形で計画され、大恐慌のさなかに完成しました。隣のダコタが19世紀の砂岩なら、こちらは20世紀の鉄骨とレンガ。向かい合う2棟が、そのまま建築の時代の変わり目を示しています。
この建物もコープです。そしてコープを検討すると、販売情報に必ず出てくる数字があります。株数（シェア数）です。
この株数、単なる形式ではありません。毎月の費用、議決権、そして売却の条件まで、この数字で決まっています。本日はマジェスティックを題材に、コープの株数の仕組みについて見ていきましょう。
CONTENTS
1. マジェスティックという建物
マジェスティックは約30階建て、2本の塔を持つコープです。設計事務所はセンチュリーと同じで、角を回り込む窓と水平の連続ラインが共通しています。
ダコタの向かい、地下鉄の急行が停まる72丁目駅の目の前という、公園沿いでも特に利便の高い位置にあります。
住戸は中規模から大型が中心で、角住戸は公園と街並みの両方に視界が抜けます。天井高と窓の大きさは1931年のものです。
取締役会の審査があること、個人名義が原則であること、融資比率に制限があること。名門コープとしての条件は、これまでの記事で扱ってきた建物と同じです。
2. 株数とは何か
コープの購入者が取得するのは、建物を所有する法人の株式です。このとき、住戸ごとに割り当てられる株数が決まっています。
株数は、建物が分譲された時点で、住戸の広さ、階数、眺望、間取りなどを基準に配分されたものです。広く条件の良い住戸ほど株数が多い、という原則で作られています。
この株数が、実務では3つの場面で効いてきます。
①メンテナンスの按分。毎月の費用は、総額を株数で割った単価に、住戸の株数を掛けて決まります。②議決権。総会での投票力は株数に比例します。③一時金の負担。大規模修繕の一時金も株数で按分されます。
つまり、株数は住戸の「持ち分の重さ」そのものです。同じ広さに見える2つの住戸でも、株数が違えば毎月の負担も違います。
3. 株数を使った実務の確認
以下は、株数に関して購入前に確認する項目です。
| 確認項目 | 何が分かるか |
|---|---|
| 対象住戸の株数 | メンテナンスと一時金の負担割合 |
| 1株あたりのメンテナンス | 建物内の他の住戸と負担を比較できる |
| 価格を株数で割った単価 | 同じ建物内の割高・割安の目安になる |
| 統合・分割の履歴 | 隣戸と統合された住戸は株数も合算されている |
4つ目の統合の履歴は、戦前コープでよく出てくる論点です。隣り合う住戸を統合して大型住戸にした例が多くあり、その場合は株数も合算されています。
統合された住戸は広さの割に流通量が少なく、比較対象を探しにくくなります。面積単価だけでなく、株数あたりの価格でも見ると、建物内での位置づけが読みやすくなります。
なお、統合や分割の工事には取締役会の承認と市の手続きが必要です。将来、住戸を統合する計画をお持ちの場合は、過去に承認された例があるかを先に確認します。
4. 株式であることの意味を、もう一度
株数の仕組みを見てくると、コープの本質がよく分かります。購入者は不動産ではなく、法人の持ち分を買っています。
だからこそ、法人やトラストの名義が原則として使えず、承継の場面では取締役会の関与が入り、売却にも承認が要ります。株式という形式が、これらの制約の根になっています。
相続の場面では、この持ち分も米国に所在する資産として遺産税の対象になります。非居住者の基礎控除は6万ドル（2026年現在、1ドル＝155円換算で約930万円）にとどまります。詳細は非居住者の米国遺産税と、日本の相続税との二重構造で扱っています。
日本にお住まいのまま資産として持つ場合は、名義の自由が効くコンドミニアムのほうが設計は素直です。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。
ここで、逆の見方も置いておきます。「株式という間接的な持ち方は、不動産の直接所有より弱いのではないか」というものです。
法的な形式としてはそのとおりです。ただ、実際の住まいとしての安定性は、形式ではなく建物の財務と運営で決まります。90年間、健全に運営されてきたコープの持ち分は、管理の崩れたコンドミニアムの登記より、実質としてよほど堅牢です。形式と実質を分けて評価することを推奨いたします。
5. まとめ
マジェスティックは、ダコタの向かいに立つアールデコのツインタワーです。急行停車駅の目の前という利便と、1931年の住戸のスケールを併せ持ちます。
コープの株数は、費用の按分、議決権、一時金の負担を決める数字です。面積単価とあわせて株数あたりの価格を見ると、建物内での割高・割安が読めます。統合された住戸では、株数の合算も確認します。
株式という持ち方の制約は、名義・承継・売却のすべてに及びます。ご自身の目的がこの形式と噛み合うかを、建物選びの前に確認することを推奨いたします。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、書類の読み解きからご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック（この記事）
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
マジェスティックはどのような建物の歴史を持っていますか。
マジェスティックは1931年に完成したアールデコ調のツインタワーで、19世紀のホテルを建て替える形で計画され大恐慌中に竣工しました。ダコタの向かいに位置し、20世紀の鉄骨とレンガを用いた建築様式が特徴です。コープとして運営されており、約30階建てで地下鉄72丁目駅の目の前にあります。
コープにおける株数はどのような役割を果たしますか。
株数は住戸ごとに割り当てられ、広さや眺望などを基準に配分されます。この数字は毎月のメンテナンス費用の按分、総会での議決権の大きさ、そして大規模修繕の一時金負担を決定する重要な要素です。つまり住戸の持ち分の重さを示し、同じ広さでも株数が異なれば負担額も変わります。
コープ購入時に株数に関して確認すべき項目は何ですか。
対象住戸の株数、1株あたりのメンテナンス費用、価格を株数で割った単価、そして統合や分割の履歴を確認する必要があります。特に隣接住戸を統合した場合は株数が合算されているため、面積単価だけでなく株数あたりの価格で比較することで、建物内での割高や割安が読みやすくなります。
コープは株式という形式であるためどのような制約がありますか。
購入者は法人の持ち分を購入するため、名義は個人が原則で法人やトラストが使えません。また承継や売却には取締役会の承認が必要となり、相続時には米国資産として遺産税の対象になります。非居住者の基礎控除は6万ドルに限定されるため、日本在住の場合はコンドミニアムとの違いを考慮する必要があります。
English guides on reinventny.com
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
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- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
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- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
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- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
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ニューヨークを他の都市と比べる
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- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
エリアの全体像と購入の実務
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