トライベッカの北端、レナードストリートに、住戸が段違いに積み重なった塔が立っています。56レナードストリート（56 Leonard Street）です。
設計はスイスの建築事務所ヘルツォーク・アンド・ド・ムーロン。各住戸のテラスが不規則に張り出す形から、積み木のようだと形容されてきました。低層部にはアニッシュ・カプーアの彫刻が置かれています。
この建物のように、竣工から日の浅いタワーを検討される方は多くいらっしゃいます。設備が新しく、間取りが現代的で、共用施設も整っているためです。
ただし、新築や築浅の分譲には中古とは違う費用の構造があります。同じ価格帯の住戸でも、実際に支払う総額が変わるということです。
本日は56レナードを題材に、新築分譲の取得コストについて見ていきましょう。
1. 56レナードストリートという建物
56レナードは57階建て、145戸のコンドミニアムです。2017年に住戸の引き渡しが始まりました。
特徴は、住戸ごとに床の輪郭が異なることです。上層に行くほど張り出しが大きくなり、テラスの取り方も変わります。同じ建物でありながら、住戸ごとの個体差が非常に大きい構成です。
トライベッカという立地も、判断材料になります。19世紀の倉庫建築が並ぶ低層の街並みの中で、この建物は突出して高い位置にあります。眺望が抜けるのはそのためです。
一方で、周辺は歴史地区の指定を受けた区画が多く、大規模な新築が次々に建つ地域ではありません。供給が限られるという点は、資産としての評価に効いてきます。
2. 新築分譲では、誰が譲渡税を払うのか
ここが本題です。ニューヨークでは、不動産の売買に州の譲渡税と市の譲渡税がかかります。中古の取引では、これを売主が負担するのが通例です。
ところが新築分譲では、分譲主（スポンサー）が買主に負担させる条項を契約に入れているのが一般的です。オファリングプランに記載されており、交渉の対象になることもあります。
買主が負担する項目は、他にもあります。分譲主側の弁護士費用、共用部の積立金への拠出、竣工前物件であれば引き渡し遅延に関する条項。これらは中古の取引には出てこない費用です。
あわせて、100万ドル以上の住宅取得にかかるマンションタックスがあります。こちらは価格帯によって段階的に上がる仕組みで、新築でも中古でも買主の負担です。
3. 中古と新築、取得コストの構造の違い
以下は、取得時にかかる主な費用の負担者をまとめたものです。
| 費用 | 新築分譲 | 中古 |
|---|---|---|
| 州・市の譲渡税 | 買主負担の契約が一般的 | 売主負担が通例 |
| マンションタックス | 買主負担 | 買主負担 |
| 分譲主側の弁護士費用 | 買主が負担することがある | なし |
| 積立金への拠出 | 管理費の数ヶ月分を求められることがある | なし |
| タイトル保険 | 買主負担 | 買主負担 |
この差は、価格の数パーセントに相当します。販売価格が同じでも、支払総額は新築のほうが重くなるということです。予算を組む際は、価格ではなく総額で比較します。
なお、竣工から時間が経った建物の再販売は「中古」として扱われます。56レナードのような築浅の物件でも、分譲主からではなく個人の売主から買う場合は、譲渡税は売主負担が通例です。同じ建物でも、誰から買うかで費用構造が変わります。
あわせて確認するのが、分譲主が未売却の住戸をどれだけ保有しているかです。在庫が多く残っている建物では、その価格が事実上の市場価格になります。個人の売主が同じ時期に売ろうとしても、値付けで競合することになります。
逆に分譲主の在庫がほぼ捌けている建物では、価格は個人間の取引で決まります。売却まで見据えるのであれば、この点は購入前に把握しておく情報です。
竣工前の住戸を契約する場合は、引き渡し時期に関する条項も読みます。工事の遅延はニューヨークでは珍しくなく、遅延した場合に契約を解除できるのか、手付金は戻るのかが契約書に書かれています。
海外から購入される場合は、この遅延が為替と資金計画にも影響します。残代金の送金時期が半年ずれれば、円建てで見た総額は変わります。時期の幅を持たせた計画にしておくことを推奨いたします。
4. 名義と、買った後の設計
56レナードはコンドミニアムですので、名義の自由が効きます。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で選べます。
海外にお住まいのまま資産として持つ場合、この点が戦前コープとの決定的な違いになります。判断の材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。
賃貸に出す予定がある場合は、規約の最低賃貸期間を確認します。多くの建物で30日未満の短期賃貸は禁止されており、ニューヨーク市の条例上も住人が同居しない30日未満の貸し出しは原則として認められません。
ここで、逆の見方も置いておきます。「取得コストが重いなら、中古を買ったほうが合理的ではないか」というものです。
費用だけを見れば、そのとおりです。ただし新築には、設備が新しく当面の大規模修繕がないこと、そして住戸を最初の状態で取得できることという利点があります。取得時に払うか、保有中に払うかの違いとも言えます。
判断は保有期間で決まります。短期で回すなら取得コストの軽い中古、長期で持つなら修繕の少ない新築が噛み合います。
設計者の名前が付いた建物については、その要素をどこまで価格に織り込むかという論点もあります。意匠は模倣されにくく、同じ設計事務所の建物がその街に何棟も建つことはありません。ただし、それが売却時にどれだけの差になるかは、実際の成約事例で確かめる必要があります。評判ではなく、記録に残った数字で確認するという順序は変わりません。
現在売りに出ている住戸（2026-08-17時点）
| 住戸 | 広さ | ベッドルーム | 売出価格 |
|---|---|---|---|
| 47W | 3,576sqft（約332平米） | 4 | 16,950,000ドル（約26.3億円） |
| 39W | 3,412sqft（約317平米） | 4 | 15,850,000ドル（約24.6億円） |
| 24AB EAST | 3,843sqft（約357平米） | 5 | 11,595,000ドル（約18.0億円） |
| 33BW | 2,177sqft（約202平米） | 3 | 8,000,000ドル（約12.4億円） |
| 20BW | 2,252sqft（約209平米） | 3 | 7,500,000ドル（約11.6億円） |
| 29A | 2,175sqft（約202平米） | 3 | 7,000,000ドル（約10.8億円） |
出典はCityRealtyの56 Leonardの建物ページです。売出しは日々入れ替わりますので、最新の在庫と実際に入れる価格は個別にお調べします。非公開で動いている住戸もあります。
5. まとめ
56レナードストリートは、住戸ごとの個体差という点でニューヨークでも珍しい建物です。同じ価格帯でも、テラスの取り方と眺望で価値が変わります。
購入にあたっては、誰から買うのかを最初に確認することを推奨いたします。分譲主から買うのか、個人の売主から買うのか。この一点で、譲渡税をはじめとする取得コストの負担が変わります。
そのうえで、名義を個人に置くか法人に置くか、賃貸に出すのか自分で使うのかを決めます。順序さえ守れば、判断に迷う場面はほとんどありません。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、契約条件の確認からご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street（この記事）
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
56レナードストリートはどのような特徴を持つ建物ですか。
56レナードストリートは、住戸が段違いに積み重なった塔で、各住戸のテラスが不規則に張り出す形から積み木のようだと形容されています。設計はスイスの建築事務所ヘルツォーク・アンド・ド・ムーロンで、低層部にはアニッシュ・カプーアの彫刻が置かれています。
新築分譲と中古では誰が譲渡税を負担しますか。
ニューヨークの不動産売買では州と市の譲渡税がかかりますが、中古取引では売主が負担するのが通例です。一方、新築分譲では分譲主が買主に負担させる条項を契約に入れているのが一般的で、オファリングプランに記載されています。
新築分譲の取得コストにはどのような項目が含まれますか。
新築分譲では買主が州・市の譲渡税を負担することが一般的で、分譲主側の弁護士費用や共用部の積立金への拠出も発生します。また100万ドル以上の住宅取得にかかるマンションタックスは価格帯によって段階的に上がり、新築でも中古でも買主の負担です。
56レナードストリートで購入後の名義はどうなりますか。
56レナードストリートはコンドミニアムなので、個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で選べます。賃貸に出す予定がある場合は、多くの建物で30日未満の短期賃貸が禁止されており、ニューヨーク市の条例上も原則として認められません。
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NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
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- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
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- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
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- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
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- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
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