25パークロウ（25 Park Row）は、ロウアー・マンハッタンのシティホール公園に正面から向き合う21階建て、約110戸のコンドミニアムです。設計はCOOKFOX、開発はL+Mディベロップメントと、長くこの場所で電器店を営んできた一族の会社の共同で、2020年に完成しました。ウールワースビルの向かい、ブルックリン橋の袂という位置です。
この建物を題材にするのは、中規模で公園に面した建物の価格の読み方を考えるためです。同じ建物の中で、公園に向いた住戸と裏手の住戸で価格が大きく分かれます。ダウンタウンの大型タワーと何が違うのか、その価格差をどう読むか、そしてどの名義で持つかを、この建物で具体的にたどります。
1. 建物の概要。21階建て・約110戸
25パークロウは、石灰岩と青銅色の金具で覆われた外観で、周囲の戦前の建物と並んでも違和感がないように設計されています。COOKFOXは植栽と光を建物に取り込む設計で知られ、ここでも各階に外気に面したテラスやセットバックが設けられています。住戸は1ベッドルームから4ベッドルームまでで、上層にはペントハウスがあります。
共用施設は、公園を見下ろす屋上テラス、プール、ジム、図書室、子ども向けの部屋、ダイニングルームなどで、中規模の建物としては施設が多い方です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 25 Park Row, New York（ファイナンシャル・ディストリクト） |
| 竣工 | 2020年 |
| 階数・戸数 | 21階建て・約110戸 |
| 設計・開発 | COOKFOX／L+Mディベロップメント ほか |
| 形態 | コンドミニアム |
| 主な施設 | 屋上テラス、プール、ジム、図書室、ダイニングルーム |
ファイナンシャル・ディストリクトは、オフィスの転用と新築で住宅地としての性格を強めてきた地区です。地区の成り立ちと物件の傾向はファイナンシャル・ディストリクトのエリア記事にまとめています。
2. 公園向きと裏向きの価格差をどう読むか
25パークロウの分譲は2018年に始まり、1ベッドルームで100万ドル台、2ベッドルームで200万ドル台、公園に面した上層の3ベッドルームで500万ドル前後が中心でした。中規模の建物としては施設と仕上げに費用がかかっており、単価はダウンタウンの新築の中では高い方です。
この建物の価格は、公園に向いているかどうかで大きく分かれます。正面の住戸は公園の緑とウールワースビルを正面に見て、裏手の住戸は隣接する建物に近く視界が限られます。同じ広さでも、正面と裏手で2〜3割の差がつきます。買うときは、公園向きの住戸の単価を、裏手の住戸の単価と混ぜて平均しないことです。
周辺の大型タワーとの比較も必要です。近くのワン・ウォールストリートや130ウィリアムは戸数が多く、上層の眺望で価格を作ります。25パークロウは階数が低く、眺望ではなく公園との距離で価格を作る建物です。同じ地区でも価格の根拠が違うため、単価だけを並べて高い安いを判断できません。
転売は分譲時とほぼ同水準か、公園向きの住戸ではやや上で成約する例があります。中規模で公園に面した建物は代替が少ないため、価格が安定しやすい傾向にあります。
3. 賃料と維持費の釣り合い
賃料は、1ベッドルームで月5,000〜6,000ドル台、2ベッドルームで月8,000ドル〜1万ドル台が目安で、公園向きの住戸はそれより上で決まります。ファイナンシャル・ディストリクトは金融と法律の職場に近く、通勤を短くしたい借り手の需要が厚い地区です。
維持費は、施設が多い中規模建物のため、戸数で割ると1戸あたりの負担が大型タワーより重くなります。コモンチャージの中身と適正水準に整理したとおり、プールと人員を110戸で支える構造は、費用が上がるときの上がり方も急です。予算書と積立残高、直近の値上げの履歴を確認します。
賃料から維持費と管理の費用を引いた残りを価格で割ると、手取りの利回りは2%前後です。公園向きの住戸は賃料も高いものの、価格の上乗せの方が大きいため、利回りでは裏手の住戸の方がよくなることがあります。貸すことが主目的なら裏手、価格の安定と自身で使うことを重く見るなら公園向き、という分け方になります。
4. 購入の実務と名義の設計
25パークロウはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。賃貸に出す場合は、最低の契約期間と、短期の貸出を禁じる規約を確認します。
非居住者が個人名義で貸すと賃料に対する源泉徴収が30%かかり、申告で経費を引く選択をしないと手取りが大きく減ります。LLC名義での保有と税務に整理したとおり、LLCを通すことで賃料の受け取り、経費の計上、将来の売却や相続の扱いを一本の設計に収められます。
相続を見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を、買う前に織り込みます。公園向きの住戸は価格が高い分、この控除を超える部分も大きくなります。売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかり、還付は翌年の申告後になります。
取引の際には、対象住戸の向きと階、同じ向きの直近の成約、建物の予算書と積立残高、値上げの履歴を書面で確認してください。
5. まとめ
25パークロウは、眺望ではなく公園との距離で価格を作る中規模の建物です。公園向きと裏手で2〜3割の価格差があり、単価を混ぜて平均しないことが読み方の基本です。貸すなら裏手、価格の安定と自身で使うことを重く見るなら公園向きです。名義は、貸す期間があるならLLCを先に検討します。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本からの進め方は日本からの遠隔購入にまとめています。
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よくある質問
25パークロウはどこにありますか。
マンハッタンのファイナンシャル・ディストリクト、シティホール公園の南側、25 Park Rowです。ウールワースビルの向かい、ブルックリン橋の袂にあり、地下鉄は複数路線が集まるフルトン・ストリート駅が徒歩圏です。
25パークロウは何戸ありますか。
21階建てで約110戸です。1ベッドルームから4ベッドルームまでとペントハウスがあり、公園に面した住戸と裏手の住戸で価格が2〜3割分かれます。
公園向きと裏手のどちらを買うべきですか。
貸すことが主目的なら、価格の上乗せが小さく利回りがよい裏手の住戸です。価格の安定と自身で使うことを重く見るなら、代替が少ない公園向きの住戸です。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。コープのような理事会審査はありません。
所在地
25 Park Row, New York。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ（この記事）
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
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- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
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- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
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ニューヨークを他の都市と比べる
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エリアの全体像と購入の実務
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