ハドソンヤーズの開発では、多くの住戸が建物の完成前に契約されました。買主が見たのは、モデルルームと図面と完成予想図です。
竣工前の契約は、ニューヨークの新築分譲では標準的な取引です。良い住戸ほど早い段階で売れていくため、完成を待ってから選ぶと、残っているのは条件の劣る住戸ということが起こります。
一方で、実物を見ずに大きな金額を約束する取引でもあります。図面と実物はどこまで違い得るのか。手付金はどう守るのか。本日はハドソンヤーズの住宅を例に、竣工前契約の実務について見ていきましょう。
1. 竣工前契約という取引の構造
竣工前の分譲は、次の流れで進みます。
①オファリングプランの承認。州司法長官室に分譲計画が届け出られる。②販売開始。モデルルームと図面で契約し、手付金を入れる。③工事の進行。数年単位。④クロージング。完成後に残代金を払い、引き渡し。
買主が価格を固定するのは②の時点です。つまりこの取引は、完成時の市場価格が契約価格を上回るか下回るかという、時間への賭けを含んでいます。
相場が上がる局面では、完成時にはすでに含み益が出ています。逆の局面では、完成時の相場より高い価格で残代金を払うことになります。ハドソンヤーズの初期の契約者には、この両方の経験者がいます。
2. 図面と実物の差をどう詰めるか
竣工前契約で最も多い不満は、完成した実物が想像と違ったというものです。差が生まれやすい箇所は決まっています。
| 箇所 | 確認の方法 |
|---|---|
| 天井高 | 梁下と配管下の最低高さを図面で確認 |
| 眺望 | 階数と方角、周辺の建築計画を重ねる |
| 面積 | グロス表示の定義と、内寸の実測値 |
| 仕上げ | 「同等品への変更可」条項の範囲 |
| 共用施設 | 完成の時期。住戸より遅れることがある |
4つ目の同等品条項は、契約書に広く入っています。指定の設備や素材が調達できない場合、分譲主は同等品に変更できるという条項です。「同等」の解釈幅がトラブルの種になるため、何が固定で何が変更可能かを弁護士と読み分けます。
眺望については、ハドソンヤーズのように開発が続く地区では特に慎重に見ます。契約時に見えていた景色が、完成時には隣の新築で塞がれていたという事態は、この地区で実際に起きています。15ハドソンヤーズの記事で書いたとおり、開発中の地区では眺望は保証されません。
3. 手付金と遅延への備え
手付金の保全については、XIビル（現ワンハイライン）の記事で詳しく書きました。要点だけ再掲します。
①手付金はエスクロー口座で分別管理されるのが原則。②誰が代理人か、どの口座かをオファリングプランで確認。③引き渡し期限と解除条件を契約書で確認。④分譲主の資金調達が確定しているかを確認。
海外から契約される場合は、これに為替と送金の設計が加わります。契約時の手付と、数年後の残代金。この2つの支払いは別のレートで行われます。円建てで見た総額は、契約時には確定していないということです。
備え方は2つあります。①残代金の支払い時期に幅を持たせた資金計画を組む。工事の遅延は普通に起こります。②為替の変動を織り込んだ予算にする。契約時のレートで組んだぎりぎりの予算は、数年後に破綻し得ます。
4. 名義と、竣工前に買うべきかの判断
竣工前契約でも、名義の設計は完成物件と同じです。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも選べます。契約からクロージングまで数年あるため、名義の器を作る時間の余裕はむしろあります。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。
竣工前に買うべきかどうかは、次の整理で判断できます。
向いているのは、①特定の階・向き・間取りに明確な希望がある方。早い者勝ちの選択権こそ、竣工前契約の最大の対価です。②資金に時間の余裕がある方。遅延と為替の揺れを吸収できることが前提です。
向いていないのは、すぐ住みたい方、すぐ貸したい方です。完成を待つ数年は、収益も居住も生みません。完成済みの在庫から選ぶほうが目的に合います。
ここで、逆の見方も置いておきます。「実物を見ずに契約するのは、そもそも合理的でないのではないか」というものです。
不確実性の量では、完成物件より確かに多い取引です。ただ、その不確実性には選択権という対価が付いています。最上階の角、公園正面の向き、その建物で最も良い条件の住戸は、完成を待つ買い手の前には現れません。不確実性を管理する手順（この記事の内容）を踏めるなら、竣工前契約は合理的な選択肢です。
竣工前契約の対極にあるのが、分譲主の売れ残り在庫です。完成から時間が経った建物で分譲主が持ち続けている住戸は、実物を確認でき、価格交渉の余地もあります。選択権を取るか、確実性と交渉余地を取るか。同じ新築でも、買う時期によって取引の性質はここまで変わります。
5. まとめ
ハドソンヤーズの住宅の多くは、図面の段階で契約されました。竣工前契約は、選択権と引き換えに不確実性を引き受ける取引です。
管理する手順は決まっています。同等品条項と眺望の前提を読み、手付金の預け先を確認し、遅延と為替に幅を持たせた資金計画を組む。この3つを踏めば、不確実性は管理可能な範囲に収まります。
すぐ住む・すぐ貸すが目的なら、完成済みの在庫から選びます。特定の条件の住戸を押さえることが目的なら、竣工前が唯一の機会です。目的から逆算して選ぶという原則は、ここでも変わりません。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、契約条項の確認と資金計画の設計からご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
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- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅（この記事）
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
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ブルックリンとクイーンズ
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比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
ハドソンヤーズの開発では、住戸は建物の完成後に契約されますか。
多くの住戸は建物の完成前に契約されました。買主が見たのはモデルルームと図面と完成予想図です。竣工前の契約はニューヨークの新築分譲では標準的な取引です。良い住戸ほど早い段階で売れていくため、完成を待ってから選ぶと残っているのは条件の劣る住戸ということが起こります。
竣工前契約で最も多い不満は、完成した実物が想像と違ったというものでしょうか。
竣工前契約で最も多い不満は、完成した実物が想像と違ったというものです。差が生まれやすい箇所は決まっています。確認はモデルルームと図面、オファリングプランの記載で行います。同等品条項は契約書に広く入っており、指定の設備や素材が調達できない場合に変更できるため、何が固定で何が変更可能かを弁護士と読み分けます。
海外から契約される場合は、手付金の保全に加えて為替と送金の設計が必要になりますか。
海外から契約される場合は、これに為替と送金の設計が加わります。契約時の手付と数年後の残代金という2つの支払いは別のレートで行われます。円建てで見た総額は契約時には確定していないということです。備え方は残代金の支払い時期に幅を持たせた資金計画を組むことと、為替の変動を織り込んだ予算にすることです。
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