ハドソンヤーズで竣工前に買うということ。図面で契約する取引の実務

ハドソンヤーズの開発では、多くの住戸が建物の完成前に契約されました。買主が見たのは、モデルルームと図面と完成予想図です。

竣工前の契約は、ニューヨークの新築分譲では標準的な取引です。良い住戸ほど早い段階で売れていくため、完成を待ってから選ぶと、残っているのは条件の劣る住戸ということが起こります。

 

一方で、実物を見ずに大きな金額を約束する取引でもあります。図面と実物はどこまで違い得るのか。手付金はどう守るのか。本日はハドソンヤーズの住宅を例に、竣工前契約の実務について見ていきましょう。

 

1. 竣工前契約という取引の構造

 

竣工前の分譲は、次の流れで進みます。

①オファリングプランの承認。州司法長官室に分譲計画が届け出られる。②販売開始。モデルルームと図面で契約し、手付金を入れる。③工事の進行。数年単位。④クロージング。完成後に残代金を払い、引き渡し。

 

買主が価格を固定するのは②の時点です。つまりこの取引は、完成時の市場価格が契約価格を上回るか下回るかという、時間への賭けを含んでいます。

相場が上がる局面では、完成時にはすでに含み益が出ています。逆の局面では、完成時の相場より高い価格で残代金を払うことになります。ハドソンヤーズの初期の契約者には、この両方の経験者がいます。

 

2. 図面と実物の差をどう詰めるか

 

竣工前契約で最も多い不満は、完成した実物が想像と違ったというものです。差が生まれやすい箇所は決まっています。

 

※確認はモデルルームと図面、オファリングプランの記載で行います。

箇所	確認の方法
天井高	梁下と配管下の最低高さを図面で確認
眺望	階数と方角、周辺の建築計画を重ねる
面積	グロス表示の定義と、内寸の実測値
仕上げ	「同等品への変更可」条項の範囲
共用施設	完成の時期。住戸より遅れることがある

 

4つ目の同等品条項は、契約書に広く入っています。指定の設備や素材が調達できない場合、分譲主は同等品に変更できるという条項です。「同等」の解釈幅がトラブルの種になるため、何が固定で何が変更可能かを弁護士と読み分けます。

 

眺望については、ハドソンヤーズのように開発が続く地区では特に慎重に見ます。契約時に見えていた景色が、完成時には隣の新築で塞がれていたという事態は、この地区で実際に起きています。15ハドソンヤーズの記事で書いたとおり、開発中の地区では眺望は保証されません。

 

3. 手付金と遅延への備え

 

手付金の保全については、XIビル（現ワンハイライン）の記事で詳しく書きました。要点だけ再掲します。

①手付金はエスクロー口座で分別管理されるのが原則。②誰が代理人か、どの口座かをオファリングプランで確認。③引き渡し期限と解除条件を契約書で確認。④分譲主の資金調達が確定しているかを確認。

 

海外から契約される場合は、これに為替と送金の設計が加わります。契約時の手付と、数年後の残代金。この2つの支払いは別のレートで行われます。円建てで見た総額は、契約時には確定していないということです。

 

備え方は2つあります。①残代金の支払い時期に幅を持たせた資金計画を組む。工事の遅延は普通に起こります。②為替の変動を織り込んだ予算にする。契約時のレートで組んだぎりぎりの予算は、数年後に破綻し得ます。

 

4. 名義と、竣工前に買うべきかの判断

 

竣工前契約でも、名義の設計は完成物件と同じです。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも選べます。契約からクロージングまで数年あるため、名義の器を作る時間の余裕はむしろあります。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。

 

竣工前に買うべきかどうかは、次の整理で判断できます。

向いているのは、①特定の階・向き・間取りに明確な希望がある方。早い者勝ちの選択権こそ、竣工前契約の最大の対価です。②資金に時間の余裕がある方。遅延と為替の揺れを吸収できることが前提です。

向いていないのは、すぐ住みたい方、すぐ貸したい方です。完成を待つ数年は、収益も居住も生みません。完成済みの在庫から選ぶほうが目的に合います。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「実物を見ずに契約するのは、そもそも合理的でないのではないか」というものです。

不確実性の量では、完成物件より確かに多い取引です。ただ、その不確実性には選択権という対価が付いています。最上階の角、公園正面の向き、その建物で最も良い条件の住戸は、完成を待つ買い手の前には現れません。不確実性を管理する手順（この記事の内容）を踏めるなら、竣工前契約は合理的な選択肢です。

 

竣工前契約の対極にあるのが、分譲主の売れ残り在庫です。完成から時間が経った建物で分譲主が持ち続けている住戸は、実物を確認でき、価格交渉の余地もあります。選択権を取るか、確実性と交渉余地を取るか。同じ新築でも、買う時期によって取引の性質はここまで変わります。

 

5. まとめ

 

ハドソンヤーズの住宅の多くは、図面の段階で契約されました。竣工前契約は、選択権と引き換えに不確実性を引き受ける取引です。

管理する手順は決まっています。同等品条項と眺望の前提を読み、手付金の預け先を確認し、遅延と為替に幅を持たせた資金計画を組む。この3つを踏めば、不確実性は管理可能な範囲に収まります。

 

すぐ住む・すぐ貸すが目的なら、完成済みの在庫から選びます。特定の条件の住戸を押さえることが目的なら、竣工前が唯一の機会です。目的から逆算して選ぶという原則は、ここでも変わりません。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、契約条項の確認と資金計画の設計からご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

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• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
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セントラルパーク西の戦前建築

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パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
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• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
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アッパーウエストとグラマシー

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• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
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ダウンタウンとトライベッカ

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• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
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• 130 William — 固定資産税の読み方
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