ウォーカータワー（212 West 18th Street）は、チェルシーの18丁目に立つ24階建てのコンドミニアムです。もとは1929年に電話交換局として建てられたアール・デコの建物で、2010年代に住宅へ転用されました。
この建物を題材にするのは、コンバージョン物件をどう評価すべきかという問いに、ちょうどよい材料だからです。新築の塔とも戦前の共同住宅とも違う値付けがされ、ダウンタウンの最高額を一度更新し、その後の転売で価格が揺れました。何が価格を作り、何が価格を崩したのかを分解しておくと、同じ型の物件を見るときの物差しになります。
1. 建物の概要。1929年の電話局と47戸
ウォーカータワーの原形は、建築家ラルフ・ウォーカーが設計したニューヨーク電話会社の交換局です。当時の電話局は機械を収めるための建物で、天井が高く、床の耐荷重が大きく、壁が厚いという特徴を持っていました。
2010年代にJDSデベロップメントとプロパティ・マーケッツ・グループが住宅へ転用し、窓を大きく開け直し、上層部にセットバックを加えて、47戸のコンドミニアムに仕立てました。建物の名前は設計者の名にちなんでいます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 212 West 18th Street, New York（チェルシー） |
| 原形の竣工 | 1929年（電話交換局） |
| 住宅への転用 | 2013年前後 |
| 階数・戸数 | 24階建て・47戸 |
| 原設計・転用 | ラルフ・ウォーカー／JDSデベロップメント、プロパティ・マーケッツ・グループ |
| 形態 | コンドミニアム（コンバージョン） |
チェルシーは、ハイラインとギャラリー街を抱える地区で、ワンハイラインやランタンハウスなど新築の高額物件が西側に集まっています。ウォーカータワーはその東寄り、7番街と8番街の間に立ちます。
2. 記録的な価格はどこから生まれ、なぜ揺れたか
ウォーカータワーの最上階のペントハウスは、2014年に約5,000万ドルで取引され、当時のダウンタウンの住宅として最高額を記録しました。天井高が4メートルを超える住戸と、周囲に高い建物がないことによる360度の眺望が、価格の根拠でした。
ただし、その後の転売では、この住戸は取得時の価格を下回る水準で売り出され、成約まで時間を要したと報じられています。他の住戸でも、分譲時の価格を下回る転売が出ました。
この揺れの正体は、建物の質ではなく、比較対象の変化です。2014年時点でダウンタウンに競合する新築はほとんどありませんでした。その後、56レナードや443グリニッチなど、同じ価格帯の新築が次々に完成し、買い手は選べるようになりました。最初に出た物件の記録価格は、次の物件が出るまでの一時的な独占の値段です。
資産の置き場所として見るなら、判断はこうなります。コンバージョン物件の上位住戸は、比較対象がない時期に最も高く、比較対象が増えると新築との差額で値付けし直されます。買う側は分譲時の記録価格を基準にせず、現在の新築の単価から建物の年数分を差し引いた水準で見るのが安全です。
3. コンバージョン物件で確認すべき施工と管理
電話局の躯体は頑丈で、天井が高く、住宅としての骨格は新築より優れている面があります。一方で、住宅に転用する工事は、既存の構造に配管と設備を通す作業で、新築より複雑です。
ウォーカータワーでは、転用後に管理組合と分譲主のあいだで施工の不具合をめぐる争いが報じられました。コンバージョン物件では珍しいことではなく、買い手はこの種の履歴を必ず確認します。
確認すべきは3点です。ひとつは、管理組合が分譲主に対して訴訟や請求を起こしていないか、起こしていた場合はどう決着したかです。ふたつめは、外壁と屋上の修繕計画と、修繕積立金の残高です。1929年の外壁は、市の外壁点検制度の対象で、周期的に足場と補修の費用がかかります。みっつめは、直近5年の議事録に設備の更新や特別徴収の記載がないかです。
賃貸に出す場合、天井の高さと厚い壁は借り手に評価されやすく、同じ面積の新築より賃料が取れることがあります。ただし47戸で建物を維持するため、コモンチャージは大型の塔より重く、利回りで見ると薄くなります。コモンチャージの読み方にまとめたとおり、施設ではなく建物の年数が費用を決める型です。
4. 購入の実務と名義の設計
ウォーカータワーはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も、規約の範囲で可能です。
名義の設計で先に決めるべきは、住むのか、貸すのか、子に渡すのかです。ご自身で住む期間があるなら個人名義が扱いやすく、貸すことが前提ならLLC名義での保有と税務を先に検討します。相続まで見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を踏まえ、法人やトラストを通した保有を設計段階で組みます。
売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかります。利益ではなく価格に対する源泉のため、売却後の還付申告まで含めて資金計画を立てておく必要があります。
取引の際には、対象住戸の転売履歴と価格推移、管理組合と分譲主の係争の有無、外壁点検の直近の結果を書面で確認してください。コンバージョン物件は新築の税制優遇（421-a）の対象外であることが多く、固定資産税は初年度から満額で見込みます。
5. まとめ
ウォーカータワーは、戦前の商業建築の骨格と新築の設備を併せ持つ、チェルシーで最も個性の強いコンドミニアムです。記録的な価格は比較対象がなかった時期の値段であり、いま買うなら周囲の新築の単価から建物の年数分を差し引いた水準で見ます。施工と管理の履歴を確認したうえで、長く持つ前提で引き受けるかどうかが判断の分かれ目です。
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よくある質問
ウォーカータワーはどこにありますか。
マンハッタンのチェルシー地区、212 West 18th Streetです。7番街と8番街の間に位置し、ハイラインの南端とユニオンスクエアの中間にあたります。地下鉄は18丁目駅と14丁目駅が徒歩圏です。
ウォーカータワーはもともと何の建物でしたか。
1929年にニューヨーク電話会社の交換局として建てられたアール・デコの建物です。設計者はラルフ・ウォーカーで、建物の名前は設計者にちなんでいます。2010年代に住宅へ転用され、47戸のコンドミニアムになりました。
コンバージョン物件は新築より安全ですか。
躯体は頑丈で天井が高いという利点がある一方、既存の構造に設備を通す工事は新築より複雑です。管理組合と分譲主のあいだで施工をめぐる争いが起きた例もあるため、取引前に係争の履歴と修繕計画を確認する必要があります。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。コープのような理事会審査はありません。
所在地
212 West 18th Street, New York。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー（この記事）
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
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ニューヨークを他の都市と比べる
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エリアの全体像と購入の実務
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