パークアベニューと71丁目の角に、装飾を抑えた石造りの建物が立っています。1930年に完成した740パークアベニュー（740 Park Avenue）です。
設計はロザリオ・カンデラとアーサー・ルーミス・ハーモン。カンデラはニューヨークの高級住宅の間取りを設計した建築家として知られ、パークアベニューやフィフスアベニューの名門コープの多くが彼の仕事です。
この建物は、住戸数が31戸ほどしかありません。ジョン・D・ロックフェラー・ジュニアが暮らし、ジャクリーン・ケネディ・オナシスが子ども時代を過ごした住所でもあります。米国では、この建物の歴史だけで一冊の本が書かれています。
そして、世界で最も入りにくい住宅と呼ばれてきました。資金があれば買えるという性質の建物ではありません。
本日は740パークを題材に、ニューヨークで「買える建物」と「買えない建物」をどう見分けるかについて見ていきましょう。
1. 740パークアベニューという建物
740パークは、17階建ての石造りのコープです。外観の装飾は控えめで、通りを歩いていても看板があるわけではありません。この匿名性そのものが、建物の性格を表しています。
住戸は1戸あたりが非常に大きく、フロアの全体または半分を1住戸が占める構成です。使用人室、複数の暖炉、専用のエレベーターホールといった、1930年当時の大邸宅の考え方がそのまま垂直に積まれています。
取引の件数は年に数件あるかどうかで、市場に出ること自体が少ない建物です。実際の成約価格は公開の記録に残りますが、住戸ごとの条件差が大きく、平均値に意味がありません。
この種の建物では、価格より先に「そもそも審査を通るのか」を確認することが実務の順序になります。
2. 審査が資金力では決まらない理由
名門コープの取締役会が見ているのは、購入代金を支払えるかどうかではありません。この人が入居した後、建物にとって問題が起きないかという一点です。
具体的には、購入後に手元へ残る流動資産、収入の安定性、他の住民との関係、そして推薦者の顔ぶれが見られます。推薦状を誰が書くかが実質的な審査になっている、と言っても言い過ぎではありません。
この構造上、次のような条件は不利に働きます。
①資産の大半が米国外にある。②米国での納税履歴がない。③米国内に推薦者がいない。④法人やトラストでの保有を希望している。⑤常時居住しない予定である。
審査の最後には面接があります。取締役会の数名が同席し、生活の仕方や家族構成、改修の予定といった話を聞かれます。形式的なものではなく、ここで否認されることも実際にあります。
面接は英語で行われ、代理人が代わりに出ることはできません。米国に生活の基盤がない方にとっては、この一点だけでも現実的な壁になります。
そして重要なのは、否認されても理由は示されないという点です。改善して再申請するという道がないため、何が足りなかったのかを学習することもできません。手付金や弁護士費用、書類作成にかけた時間は戻ってきません。
いずれも、日本にお住まいのまま資産としてニューヨークの住戸を持ちたいという方に、そのまま当てはまります。資金の問題ではなく、前提の問題です。審査の中身はニューヨーク不動産購入の最難関、コープのボード審査を通過する方法で詳しく扱っています。
3. 買える建物を最初に絞り込む
そこで実務では、物件を探す前に建物の側を絞ります。判断の軸は4つです。
| 建物の種類 | 名義の自由 | 審査 | 賃貸 |
|---|---|---|---|
| 名門戦前コープ | 個人のみ | 極めて厳格 | 原則不可 |
| 一般的なコープ | 個人のみ | 厳格 | 年数制限つき |
| 既存コンドミニアム | 法人・トラスト可 | 先買権の確認のみ | 規約次第で可 |
| 新築コンドミニアム | 法人・トラスト可 | 売主との契約が中心 | 可の建物が多い |
この表の見方は単純です。名義を法人やトラストに置きたい時点で、コープは候補から外れます。逆に、米国に居住し個人名義で住むのであれば、コープは選択肢に入ります。
もう一点、コンドミニアムであっても建物の規約で法人名義を制限している場合があることは押さえておく必要があります。「コンドなら必ず法人で持てる」という理解は正確ではありません。
規約（バイローズ）と管理規則を取り寄せ、法人名義の可否、賃貸の最低期間、短期賃貸の禁止条項を確認します。ここまで見て、はじめて候補として成立します。
絞り込みを先にやる理由は、時間の節約だけではありません。気に入った住戸が出てから「この建物は無理です」とお伝えするのは、お互いにとって損失だからです。
法人名義で持つ場合の損得はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐に整理しています。
4. 入りにくさは、資産価値にどう効くのか
一方で、こういう見方もあります。「入りにくい建物ほど、資産としては強いのではないか」というものです。
これは半分正しいと考えています。買い手が限られるということは、売るときの相手も限られるということです。流動性という観点では明確な弱点になります。
ただし、名門コープが長期にわたって価格を保ってきたことも事実です。理由は、住民の財務が健全に保たれ、建物の管理と修繕が滞らないためです。入りにくさは、建物の資産価値を守るための装置として働いています。
流動性の差は、売却にかかる期間として表れます。買い手が審査を通る必要がある建物では、契約から引き渡しまでに数ヶ月を要することも珍しくありません。相続や資産の組み替えで期限がある場面では、この期間が効いてきます。
したがって判断は目的次第です。米国に住み、その建物で暮らすことが目的であれば、入りにくさは味方になります。ドル建て資産の置き場所として、いつでも売れる状態を保ちたいのであれば、流動性の高いコンドミニアムのほうが目的に合います。
後者であれば、ビリオネアズロウ主要タワーの比較もあわせてご覧ください。
なお、名門コープを避けるという判断は、格を下げることを意味しません。同じ通りに立つ転換済みのコンドミニアムや、戦後の大型コンドには、戦前建築に劣らない住戸が実際にあります。選択肢の幅は、名義の条件を決めた後のほうがむしろ広がります。
5. まとめ
740パークアベニューは、ニューヨークの住宅における一つの頂点です。31戸という規模と、90年以上変わらない運営の厳しさが、その位置を作ってきました。
その一方で、海外に生活と資産を持つ方にとっては、最初から候補に入らない建物でもあります。これは残念な話ではなく、探し方を決めるための情報です。
ニューヨークで物件をお探しになるときは、住戸から入らず、名義と居住形態から入って建物を絞ることを推奨いたします。順序を守れば、見るべき建物は驚くほど早く決まります。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、購入可能な建物の絞り込みからご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue（この記事）
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
コープの審査において不利になる条件にはどのようなものがありますか。
資産の大半が米国外にある場合や、米国での納税履歴がない場合、米国内に推薦者がいない場合などが不利に働きます。また法人やトラストでの保有希望や常時居住しない予定も審査で問題視されます。
名義を法人やトラストに置きたい場合はコープを購入できますか。
名義を法人やトラストに置きたい時点で、コープは候補から外れます。既存コンドミニアムや新築コンドミニアムであれば法人・トラスト可ですが、建物の規約で制限している場合もあるため確認が必要です。
入りにくい建物は資産価値として強いと言えますか。
住民の財務が健全に保たれ管理が滞らないため価格を保つ側面はありますが、流動性という観点では明確な弱点になります。売却には審査を通す必要があり、契約から引き渡しまで数ヶ月を要することも珍しくありません。
English guides on reinventny.com
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
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- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
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- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
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ブルックリンの街
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- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
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- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
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- パリ — 石の街の資産と縦の街の資産
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- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
エリアの全体像と購入の実務
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