マディソンハウス（15 East 30th Street）は、マディソンスクエアパークの北側、ノマド地区に立つ62階建て・199戸のコンドミニアムです。2021年に完成し、この地区で最も高い住宅として街の輪郭を変えました。
この建物を題材にするのは、ビリオネアズロウの塔とは違う買い方が成り立つからです。上位の数戸が価格を作る建物ではなく、199戸という厚い在庫が価格の目安を作り、賃貸に出す前提で数字を組める建物です。日本から法人名義で持ち、貸して、いずれ売るという流れを、この建物で具体的にたどります。
1. 建物の概要。62階建て・199戸
マディソンハウスは、JDカーライルと復星国際の共同開発で、設計はハンデル・アーキテクツ、内装はガショー・スタジオが手がけました。2019年に販売を始め、2021年に完成しています。
特徴は住戸の天井高で、上層階では3.3メートル前後を確保しています。共用施設は2フロアにまとめられ、プール、ジム、ラウンジ、子ども向けの部屋、ゲスト用の設備が入ります。1ベッドルームから4ベッドルームまで、住戸の型が幅広いことも特徴です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 15 East 30th Street, New York（ノマド） |
| 竣工 | 2021年 |
| 階数・戸数 | 62階建て・199戸 |
| 設計・開発 | ハンデル・アーキテクツ／JDカーライル、復星国際 |
| 形態 | コンドミニアム |
| 主な施設 | プール、ジム、ラウンジ、キッズルーム、屋上テラス |
ノマドは、マディソンスクエアパークを中心に、ホテルと飲食店が集まる地区です。地区の成り立ちと物件の傾向はノマドのエリア記事にまとめています。
2. 在庫の厚い塔で価格をどう読むか
ビリオネアズロウの建物は、戸数が少なく、1戸の取引が建物全体の相場を動かします。マディソンハウスは反対で、199戸のうち常に数戸から十数戸が売りに出ており、同じ型の住戸が何度も取引されるため、平方フィート単価の目安が安定します。
分譲時の価格は、1ベッドルームがおよそ100万ドル台後半から、2ベッドルームが200万ドル台から300万ドル台、上層の3〜4ベッドルームが500万ドルを超える水準でした。転売では、低層と中層は分譲時と大きく変わらない単価で動き、上層の眺望のよい住戸は分譲時を上回る例があります。
買う側にとっての利点は、値付けの根拠を自分で確かめられることです。同じ向き、同じ階数帯、同じ型の直近の成約を並べれば、売り手の希望価格がどれだけ上乗せされているかが読めます。ワン57のように1戸ごとに事情が違う建物では、この方法が使えません。
逆に、在庫が厚いということは、売るときも競争相手が建物の中にいるということです。売却の時期は、同じ型の住戸が何戸出ているかを見て決めます。この点はスカイラインタワーやブルックリンポイントのような大型の塔と共通です。
3. 賃料と維持費の釣り合い
ノマドはミッドタウンの職場に近く、賃貸の需要が厚い地区です。マディソンハウスの1ベッドルームは、月額の賃料が6,000ドル台から7,000ドル台、2ベッドルームが1万ドル前後で貸し出されています。
維持費は、コモンチャージと固定資産税の合計で見ます。199戸で共用施設を分担するため、戸あたりのコモンチャージは少数戸の建物より軽く、1ベッドルームで月1,500ドル前後が目安です。固定資産税は住戸の評価額で変わりますが、同じくらいの額を見込んでおきます。
賃料から維持費と管理の費用を引いた残りを価格で割ると、表面ではなく手取りの利回りが出ます。ニューヨークの新築コンドミニアムでは、この手取りの利回りが2〜3%台に収まるのが普通で、マディソンハウスもこの範囲に入ります。コモンチャージの中身と適正水準にまとめたとおり、管理費の増減は積立金の状態で決まるため、直近の予算書と積立残高を確認します。
この利回りを高いと見るか低いと見るかは、目的で変わります。利回りだけを求めるなら、ニューヨークの新築は選ばれません。ドル建ての資産を、賃料で維持費を賄いながら置いておく、という目的であれば、在庫が厚く貸しやすいこの型の建物が向いています。
4. 購入の実務と名義の設計
マディソンハウスはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。賃貸に出す場合、最低の契約期間など建物の規約を確認します。
貸すことが前提なら、名義は個人ではなく法人を先に検討します。非居住者が個人名義で貸すと、賃料に対する源泉徴収が30%かかり、申告で経費を引く選択をしないと手取りが大きく減ります。LLC名義での保有と税務に整理したとおり、LLCを通すことで賃料の受け取り、経費の計上、将来の売却や相続の扱いを一本の設計に収められます。
相続を見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を、買う前に織り込みます。売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかり、還付は翌年の申告後になります。
取引の際には、対象住戸と同じ型の直近の成約、建物内の売り出し戸数、賃貸中の戸数の割合、421-aなど税の減免が残っているかどうかを書面で確認してください。減免の残り期間は固定資産税の見込みを大きく変えます。
5. まとめ
マディソンハウスは、在庫の厚さが価格の読みやすさと貸しやすさにつながる建物です。上位の1戸で値段が決まるビリオネアズロウとは違い、直近の成約を並べて自分で値付けを確かめられます。日本から法人名義で持ち、賃料で維持費を賄いながらドル資産として置いておく、という目的に合う型です。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本からの進め方は日本からの遠隔購入にまとめています。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
マディソンハウスはどこにありますか。
マンハッタンのノマド地区、15 East 30th Streetです。マディソンスクエアパークの北側、5番街とマディソンアベニューの間に位置し、地下鉄は28丁目駅と33丁目駅が徒歩圏です。
マディソンハウスは何戸ありますか。
62階建てで199戸です。1ベッドルームから4ベッドルームまで住戸の型が幅広く、常に数戸から十数戸が売りに出ているため、同じ型の直近の成約を並べて価格の目安を確かめられます。
賃貸に出せますか。
コンドミニアムのため賃貸に出せます。最低の契約期間など建物の規約を確認したうえで、非居住者が個人名義で貸すと賃料に30%の源泉徴収がかかるため、法人名義での保有を先に検討します。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。コープのような理事会審査はありません。
所在地
15 East 30th Street, New York。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス（この記事）
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
- ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
- マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
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- トロント・バンクーバー — 外国人購入禁止の国と開かれた市場
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- 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
- 米国内の他都市 — ニューヨークだけが違う7点
- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
エリアの全体像と購入の実務
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