ワンマディソン（23 East 22nd Street）は、マディソンスクエアパークの南端に立つ60階建て・53戸のコンドミニアムです。公園を正面に見下ろす細い塔で、上層に向かって張り出す独特の形が知られています。2010年に完成し、2013年に分譲を再開しました。
この建物を題材にするのは、完成から10年を超えた高級コンドミニアムの買い方を考えるのにちょうどよいからです。新築と違って税の減免はなく、積立金と修繕の履歴が読めます。少戸数の建物の転売がどう動くかも、10年分の記録が残っています。
1. 建物の概要。60階建て・53戸
ワンマディソンは、設計がセトラ・ラディ、開発はリレイテッド・カンパニーズとHFZキャピタルです。2008年に着工し、最初の開発会社の資金繰りが行き詰まった後、リレイテッドが引き継いで2013年に分譲を再開しました。60階に53戸しかなく、大半の階が1フロア1戸です。
共用施設は、プール、スパ、ジム、ラウンジ、ダイニングルーム、スクリーニングルームが入ります。低層は隣接するタウンハウスの改装棟につながり、そちらにもメゾネット型の住戸があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 23 East 22nd Street, New York（フラットアイアン） |
| 竣工 | 2010年（2013年に分譲再開） |
| 階数・戸数 | 60階建て・53戸 |
| 設計・開発 | セトラ・ラディ／リレイテッド・カンパニーズ、HFZキャピタル |
| 形態 | コンドミニアム |
| 主な施設 | プール、スパ、ジム、ラウンジ、ダイニングルーム、スクリーニングルーム |
建物が立つのはフラットアイアンとノマドの境目で、どちらの生活圏にも入ります。周辺の成り立ちはフラットアイアンのエリア記事とノマドのエリア記事に、同じ公園に面した新築はマディソンハウスにまとめています。
2. 10年分の転売記録から分かること
2013年の分譲時、ワンマディソンの1フロア1戸の住戸は600万ドル台から1,000万ドル台で、平方フィート単価は2,500ドル前後でした。最上部のペントハウスは5,000万ドル台で成約し、当時のダウンタウンの記録になりました。
その後の転売を追うと、2016年ごろまでは分譲価格を上回る成約が続き、2018年から2021年は分譲価格を下回る取引が目立ちます。2022年以降は再び分譲価格の前後に戻っています。10年持って、値上がりはほぼゼロから1割程度、という住戸が多い建物です。
これは、ワンマディソンに限らず、2013年から2015年に分譲された高級コンドミニアム全体の傾向です。この時期は分譲単価が先に上がりきっており、その後に新築の供給が続いたため、転売の値段が伸びませんでした。ワン57と同じ動きです。
いま買うなら、この10年間の値動きが逆に利点になります。分譲から10年たって値上がりしていない住戸は、売り手が分譲価格を基準に値付けしており、名前に対する上乗せがほとんど残っていません。新築と比べて、同じ広さの公園向きの住戸が2割から3割安く買える状況が続いています。
3. 減免が切れた後の維持費と積立金
ワンマディソンは分譲時に421-aの税の減免を受けており、固定資産税が段階的に上がって、すでに満額になっています。減免の切れた後の固定資産税は、3ベッドルームで年10万ドル前後、ペントハウスでは年20万ドルを超えます。買う前に、減免が残っている新築の数字と比べないことが大切です。
コモンチャージは、53戸でプールとスパとジムを分担するため、1平方フィートあたりで見るとニューヨークの中でも高い水準です。3ベッドルームで月7,000ドル台、固定資産税を合わせると月1万5,000ドル前後の住戸が多くあります。
10年を超えた建物で見るのは、積立金の残高と、直近5年の臨時徴収の履歴です。ワンマディソンでは外壁と機械設備の更新で臨時徴収が行われた時期があり、今後も同じ規模の建物では避けられません。理事会の議事録と直近の財務諸表を取り寄せ、積立金がコモンチャージ年額の何か月分あるかを確認します。読み方はコモンチャージの中身と適正水準にまとめています。
賃貸に出す場合、3ベッドルームで月2万ドル台の水準です。維持費を引くと手取りはほとんど残らず、賃料で維持費を賄う目的の建物ではありません。住むか、ドル資産として置くかのどちらかです。
4. 購入の実務と名義の設計
ワンマディソンはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。
この価格帯では、名義の設計が税額を大きく左右します。個人名義で持つと、米国の遺産税の非居住者控除は6万ドルしかなく、1,000万ドルの住戸なら遺産税の対象額がほぼ全額になります。LLC名義での保有と税務に整理したとおり、法人やトラストを通す設計は、賃貸に出さない場合でも相続の観点から検討します。
売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかります。1,000万ドルの売却なら150万ドルが先に差し引かれ、還付は翌年の申告後です。この資金の拘束を織り込んで、出口の時期を決めます。
取引の際には、対象住戸の分譲時の価格と過去の成約、建物の財務諸表3期分、臨時徴収の履歴、賃貸中の戸数の割合を書面で確認してください。少戸数の建物では、1戸の売り急ぎが建物全体の相場を動かすので、直近の成約が例外かどうかも見ます。
5. まとめ
ワンマディソンは、公園を正面に見下ろす1フロア1戸の住戸を、分譲から10年たった値段で買える建物です。値上がりの余地よりも、新築との価格差と、税の減免が切れた後の維持費を正確に読むことが判断の中心になります。名義は相続を先に考えて組みます。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本からの進め方は日本からの遠隔購入にまとめています。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
ワンマディソンはどこにありますか。
マンハッタンのフラットアイアン、23 East 22nd Streetです。マディソンスクエアパークの南端に面し、地下鉄は23丁目駅が最寄りです。
ワンマディソンは何戸ありますか。
60階建てで53戸です。大半の階が1フロア1戸で、低層の改装棟にメゾネット型の住戸があります。
ワンマディソンの維持費はどのくらいですか。
税の減免はすでに切れており、3ベッドルームでコモンチャージが月7,000ドル台、固定資産税を合わせると月1万5,000ドル前後の住戸が多くあります。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。コープのような理事会審査はありません。
所在地
23 East 22nd Street, New York。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン（この記事）
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
- ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
- マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
- ハワイ — 持ちたい場所として比べる
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- ロンドン — 英米の不動産投資の違い
- 世界の主要都市 — ドバイ・シンガポール・ロンドン・東京
- 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
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- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
エリアの全体像と購入の実務
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