ワン・ブルックリンブリッジパーク（One Brooklyn Bridge Park）は、ブルックリン・ハイツの川沿い、ブルックリン・ブリッジ・パークの南端に立つ12階建て、約449戸のコンドミニアムです。1928年に建てられた倉庫を、RALカンパニーズが2000年代後半に住宅へ転用しました。公園の中で最初に住宅として動き出した建物で、戸数は公園内の建物で最も多い部類です。
この建物を題材にするのは、公園の敷地に立つ建物ならではの費用の仕組みを考えるためです。この建物の所有者は、通常の固定資産税ではなく、公園の維持費に充てられる支払いをしています。倉庫を転用した間取りが価格にどう表れるか、公園への支払いをどう読むか、そしてどの名義で持つかを、この建物で具体的にたどります。
1. 建物の概要。12階建て・約449戸
ワン・ブルックリンブリッジパークは、川に沿って長く伸びる煉瓦とコンクリートの倉庫を、そのまま住宅の外郭として使っています。柱の間隔と天井の高さは倉庫のままで、住戸は天井高が3メートル前後、窓は大きく、床はコンクリートの厚みを活かした作りです。住戸はスタジオから4ベッドルームまでで、間取りの種類が多いのは、既存の柱に合わせて一戸ずつ区切ったためです。
共用施設は、転用前の広い床面積を活かして、ジム、ヨガ室、音楽練習室、ワインセラー、屋内の遊び場など数が多く、公園内の他の建物より充実しています。マンハッタンへはウォールストリート行きのフェリーが目の前から出ており、地下鉄はボロー・ホール駅まで坂を上って歩きます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 360 Furman Street, Brooklyn（ブルックリン・ハイツ） |
| 竣工 | 1928年（倉庫）。2000年代後半に住宅へ転用 |
| 階数・戸数 | 12階建て・約449戸 |
| 設計・開発 | RALカンパニーズ（転用） |
| 形態 | コンドミニアム。敷地は公園法人からの借地 |
| 主な施設 | ジム、ヨガ室、音楽練習室、ワインセラー、屋内遊び場 |
ブルックリン・ハイツは、戦前のタウンハウスと川沿いの新しい建物が同じ地区に並ぶ場所です。地区の成り立ちと物件の傾向はブルックリン・ハイツのエリア記事に、公園の北側はダンボのエリア記事にまとめています。
2. 倉庫転用の間取りと価格の読み方
分譲は2007年に始まり、当初はスタジオが50万ドル台、1ベッドルームが80万ドル前後でした。現在の転売は、1ベッドルームで100万〜150万ドル、2ベッドルームで180万〜280万ドル、川に面した3ベッドルーム以上で400万ドルを超える住戸が中心です。
価格を分けるのは向きです。西側は川とマンハッタンの高層群を正面に見て、東側は高速道路とブルックリン・ハイツの崖に向きます。同じ広さでも西と東で単価は2割以上開きます。加えて、倉庫転用のため住戸ごとに柱の位置と窓の数が違い、同じ向き・同じ階でも図面を見ないと比べられません。平米単価を建物全体で平均する読み方は、この建物には向きません。
公園内の他の建物との比較も必要です。北側のクワイタワーやオリンピア・ダンボは新築の高層で、単価はこの建物より上です。一方でこの建物は天井の高さと床面積の余裕で、同じ予算なら広い住戸が買えます。ダウンタウン・ブルックリンのブルックリンポイントのような高層と比べると、公園に隣接する分の上乗せが見えます。
3. 賃料と維持費の釣り合い。公園への支払い
賃料は、1ベッドルームで月5,000〜6,000ドル台、2ベッドルームで月8,000ドル〜1万ドル台が目安で、川向きの住戸はそれより上で決まります。フェリーでウォールストリートまで数分という立地は、ダウンタウンの職場に通う借り手に選ばれています。
維持費で他の建物と違うのは、固定資産税の扱いです。この建物の敷地は公園を運営する法人からの借地で、所有者は市の固定資産税に代わる支払い（PILOT、税に代わる支払い）をし、その支払いが公園の維持費に充てられます。金額は市の評価額にもとづいて決まるため、実質は固定資産税と似た動き方をしますが、税の軽減制度の適用や将来の見直しが通常の税と同じとは限りません。月々の請求書で、コモンチャージとこの支払いを分けて見ます。
コモンチャージは、施設の多さのわりに戸数が多いため、1戸あたりでは大型タワーと同じ水準に収まっています。コモンチャージの中身と適正水準に整理したとおり、築100年近い外郭を使う建物は、外壁と屋上の修繕が周期的に大きな出費になります。予算書と積立残高を確認します。手取りの利回りは、賃料から維持費と公園への支払いを引くと2%前後です。
4. 購入の実務と名義の設計
ワン・ブルックリンブリッジパークはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。借地の建物であるため、融資を受ける場合は借地の残存期間を金融機関が見ます。現金で買う場合も、売るときの買い手が融資を使えるかに関わるため、借地の期間と更新の条件は契約書で確認します。
非居住者が個人名義で貸すと賃料に対する源泉徴収が30%かかり、申告で経費を引く選択をしないと手取りが大きく減ります。LLC名義での保有と税務に整理したとおり、LLCを通すことで賃料の受け取り、経費の計上、公園への支払いの費用処理、将来の売却や相続の扱いを一本の設計に収められます。
相続を見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を、買う前に織り込みます。売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかり、還付は翌年の申告後になります。
取引の際には、対象住戸の向きと図面、同じ向きの直近の成約、借地の残存期間、公園への支払いの直近の推移、建物の予算書と積立残高を書面で確認してください。
5. まとめ
ワン・ブルックリンブリッジパークは、倉庫の天井高と床面積を活かした住戸を、公園の敷地の上で持つ建物です。西向きと東向きで2割以上の価格差があり、住戸ごとに図面が違うため、単価を平均しないことが読み方の基本です。固定資産税に代わる公園への支払いと借地の期間が、他の建物にはない確認事項です。名義は、貸す期間があるならLLCを先に検討します。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本からの進め方は日本からの遠隔購入にまとめています。
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よくある質問
ワン・ブルックリンブリッジパークはどこにありますか。
ブルックリン・ハイツの川沿い、ブルックリン・ブリッジ・パークの南端、360 Furman Streetです。目の前からウォールストリート行きのフェリーが出ており、地下鉄はボロー・ホール駅が徒歩圏です。
ワン・ブルックリンブリッジパークは何戸ありますか。
12階建てで約449戸です。1928年の倉庫を2000年代後半に住宅へ転用した建物で、スタジオから4ベッドルームまで間取りの種類が多く、天井高は3メートル前後です。
固定資産税はかかりますか。
敷地が公園を運営する法人からの借地のため、所有者は市の固定資産税に代わる支払い（PILOT）をし、その支払いが公園の維持費に充てられます。金額は市の評価額にもとづいて決まるため、実質は固定資産税と似た動き方をします。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。借地の建物のため、融資を使う場合は借地の残存期間を金融機関が確認します。
所在地
360 Furman Street, Brooklyn。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
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- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク（この記事）
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
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マンハッタンの街
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