100イレブンスアベニューとガラスの壁の維持費。カーテンウォールは誰が直すのか

ウエストチェルシーの11番街に、大きさも角度も異なる約1,600枚のガラスをはめ込んだ壁面が光る建物があります。100イレブンスアベニュー（100 Eleventh Avenue）です。

設計はフランスの建築家ジャン・ヌーヴェル。カーテンウォールをただの外装ではなく、万華鏡のような表情を持つ主役として扱った建物です。

 

この建物のガラスは、1枚ごとに寸法と角度が違います。見る側には唯一の表情ですが、維持する側には特注部材の集合体です。

ガラスの壁を持つ建物は、ニューヨークの新築の主流になりました。では、その壁は誰がどう直し、費用はどこから出るのか。本日は100イレブンスを題材に、カーテンウォールの維持費について見ていきましょう。

 

1. 100イレブンスアベニューという建物

 

100イレブンスアベニューは23階建て、住戸数は約70戸のコンドミニアムです。2010年頃に引き渡しが始まりました。

ハドソン川に近い角地に立ち、西向きの住戸は川と夕日を正面に見ます。不揃いなガラスは内側から見ると額縁の集合で、住戸ごとに切り取られる景色が違います。

 

周辺はハイラインの整備とハドソンヤーズの開発で住宅地化が進んだ区画です。竣工から15年前後が経ち、建物として中間点検の時期に入っています。この時期の建物は、新築の華やかさではなく、維持の実績で評価する段階にあります。

 

2. カーテンウォールの維持という論点

 

ガラスカーテンウォールの建物では、外壁の維持に固有の構造があります。

①シーリングの寿命。ガラスを支える目地は、十数年単位で打ち替えの時期が来ます。②ガラスの交換。破損や曇りが出た場合、同じ部材が要ります。③水密性の点検。漏水は外壁のどこからでも起こり得ます。

 

標準的な部材で作られた建物なら、交換部材の調達は難しくありません。ところが、1枚ごとに寸法が違う特注のガラスは、再製作に時間と費用がかかります。意匠の独自性は、維持の場面では調達の難しさに変換されます。

 

これは意匠を諦める理由ではなく、積立の厚さを確認する理由です。特殊な外装を持つ建物ほど、修繕積立と過去の工事記録を丁寧に見ます。520ウエスト28丁目の記事で書いた考え方と同じです。

 

3. 維持費を書類でどう読むか

 

外壁の維持に関して確認する書類を整理します。

 

※資料は管理組合経由で取り寄せます。内容は建物ごとに異なります。

資料	読み取ること
外壁検査の報告	市の定期検査での指摘と、対応の状況
修繕積立の残高	外壁の大規模工事に耐える水準か
漏水の履歴	議事録に残る報告と、対応の記録
保険の範囲	外壁起因の損害を建物保険がどこまで持つか
窓の責任区分	ガラスと窓枠が共用部か専有部か

 

5つ目の責任区分は見落とされやすい項目です。窓とガラスが共用部の扱いなら費用は組合、専有部の扱いなら所有者の負担です。規約によって線引きが異なり、特注ガラスの建物では、この線がどちらにあるかで住戸の維持費が大きく変わります。

 

川に近い立地では、保険の条件もあわせて確認します。水辺の建物は風雨への露出が大きく、保険料と免責の条件が内陸と異なる場合があります。建物保険の証券は管理組合から取り寄せられます。

 

4. 意匠の建物を資産としてどう見るか

 

100イレブンスはコンドミニアムですので、名義を選べます。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で可能です。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。

 

資産としての評価は、520ウエスト28丁目の記事で書いた3点がそのまま使えます。①その建築家の建物が市内に何棟あるか。②意匠が実用性を損なっていないか。③過去の再販が周辺相場とどう動いたか。

ヌーヴェルのニューヨークの住宅作品は数えるほどしかなく、①の希少性は明確です。③は竣工から15年の取引記録が既に蓄積されており、期待ではなく実績で検証できる段階に入っています。

 

売却時には非居住者に対する源泉徴収が入ります。制度の概要は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説をご覧ください。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「維持の難しいガラスの建物より、石やレンガの建物のほうが資産として堅いのではないか」というものです。

維持の予見性では、そのとおりです。ただし石積みにも外壁検査と石工の確保という固有の負担があり、どの外装にも、それぞれの維持の作法があります。重要なのは素材の種類ではなく、その建物が自分の外装と正しく向き合ってきたかどうか。積立と記録がそれを教えてくれます。

 

賃貸で持つ場合は、特徴のある住戸ほど借り手の層が絞られる点を織り込みます。額縁のような窓は強い個性であり、好む層には代替がなく、合わない層には選ばれません。募集の期間は標準的な間取りより長めに見て、賃料は個性の分だけ強気に出る。この組み合わせが、意匠の建物の賃貸運用の型になります。

 

5. まとめ

 

100イレブンスアベニューは、カーテンウォールを主役にした建物です。1,600枚の不揃いなガラスは、住戸の中では景色の額縁として機能します。

特注部材の外壁は、修繕積立、外壁検査の記録、窓の責任区分の3点で維持の実力を確認します。竣工から15年が経ち、この建物は実績で判断できる段階にあります。

 

意匠の希少性は、維持の実力が伴ってはじめて資産価値になります。書類でその両方を確かめてから、価格の判断に進むことを推奨いたします。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、建物調査の観点整理からご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

ビリオネアズロウと57丁目

• セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
• One57 — ビリオネアズロウの先駆け
• 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
• 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
• 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
• Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
• エセックスハウス — 公園南のアールデコ
• オズボーン — 1885年の石積み

セントラルパーク西の戦前建築

• ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
• サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
• ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
• エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
• センチュリー — 公園西で最も中心に近い
• マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
• One Central Park West — コロンバスサークルの角
• 15 Central Park West — 新築で戦前の風格

パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
• 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
• オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
• リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
• シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
• アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
• 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択

アッパーウエストとグラマシー

• アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
• アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
• ベルノード — 賃貸から分譲への転換
• 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
• 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
• マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
• ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
• 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか

ダウンタウンとトライベッカ

• ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
• ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
• ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
• 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
• 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
• 111 Murray Street — 大型間取りの市場
• 130 William — 固定資産税の読み方
• 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
• 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
• 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
• 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
• 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
• ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
• 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
• 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
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• 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
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• 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
• 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
• One Manhattan Square — 大型タワーの出口
• ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生

ハイライン・ハドソンヤーズ

• 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
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• 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
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• 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値

ブルックリンとクイーンズ

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• ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
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比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。

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