セントラルパークタワーの価格と間取り。世界一高い住宅ビルを買う条件

ニューヨーク・マンハッタンの「Billionaires’ Row（億万長者通り）」にそびえるセントラルパークタワーは、世界で最も高い住宅用ビル、いわば世界一高いマンションとして知られており、その高さは約472メートル、131階建て、179戸の超高級コンドミニアムです。

本記事では、世界最高峰の同物件について、現地ニューヨークで不動産業を営む観点で、実際の話やエージェントとしてセントラルパークタワーを訪問する観点での学び含め、公開可能な範囲で記事として執筆いたします。長くなりますが、最後までお付き合いいただければ幸いです。

 

セントラルパークタワーとは？

セントラルパークタワー（Central Park Tower）は、ニューヨーク市マンハッタンのいわゆる「ビリオネアズ・ロウ（Billionaires’ Row）」に位置する超高級超高層分譲マンションです。地上131階建て（物理的な階数は98階、エレベータ上の最上階番号は136）で、総戸数は179戸となっています。建物の高さは約472メートル（1,550フィート）に及び、2020年の竣工時点でニューヨーク市で2番目に高いビルかつ、世界一高い住宅用高層ビルとなりました。

※ニューヨークで高さで一番のビルは、ワン・ワールド・トレード・センター（One World Trade Center）」です。このビルは、アメリカ独立宣言の年である1776年にちなんで、建築高が1,776フィート（約541.3メートル）しかしこのビルの尖塔（先の部分）は100m超あり、屋根までの高さでは、セントラルパークタワーの方が50m以上高いです。

※画像はExtell公式サイトから引用しているもの、周辺環境含む自社撮影のものがございます。ディベロッパーによる物件の厳格なポリシーにより、公開されていない画像についてはパブリックに公開はできず、お問合せいただいたお客様のみの共有とさせていただいております。

開発はニューヨークの不動産デベロッパーであるエクステル・デベロップメント（Extell Development）社と、中国・上海の国営企業上海市政府投資公司（Shanghai Municipal Investment Group, SMI）の米国法人SMI USAとのジョイントベンチャーで行われました。建物低層部（地下～5階部分）には高級百貨店ノードストロームの旗艦店が入り、上層階が分譲コンドミニアム住戸となっています。

建築設計はエイドリアン・スミス+ゴードン・ギル建築設計事務所（Adrian Smith + Gordon Gill Architecture）が手掛けました。同事務所のエイドリアン・スミス氏は、世界一高いビルであるドバイの「ブルジュ・ハリファ」やサウジアラビアで計画中の「ジッダ・タワー」など超高層プロジェクトを数多く手がけてきたことで知られています。

構造設計はWSPグローバル社、施工はレンドリース社が担当しています。外装デザインにはジェームズ・カーペンター（James Carpenter）も参画し、全面ガラス張りのファサードに縦方向のステンレスフィンを組み合わせたシャープな外観が特徴です。

また、東側隣接のアート・スチューデンツ・リーグ歴史建築物の上空に約8.5メートル張り出すキャンティレバー構造を取り入れることで、低層階でもセントラルパークの眺望を確保しています（このキャンティレバーは世界で最も高所にある張り出し構造としてギネス記録にも認定）。内装デザインは高級ホテルやレジデンスを手掛けるロテット・スタジオ（Rottet Studio）が担当しており、共有部・住戸内ともに最高級の仕上げとなっています。

着工から完成へのストーリーも凄まじいものがあります。まず周辺の権利を獲得するため、ディベロッパーはいくつかのビルを10年がかりで買収、2014年に着工され、2019年にビル建築がトップフロアまで達し、最終的には2021年に完成しています。

建築途中の写真（2018年9月、筆者撮影）。写真右から2番目の建物がセントラルパークタワー。この頃は約350mの高さで、3/4程度完成。

 

物件概要と販売実績

項目	内容
所在地	217 West 57th Street（ビリオネアズロウ）
高さ・階数	約472m・98階建て（住宅ビルとして世界一の高さ）
竣工	2020年
住戸数	179戸
デベロッパー	エクステル・ディベロップメント（Extell）
所有形態	コンドミニアム（外国籍でも購入可）

• 総戸数：179戸
• 2026年8月現在の販売価格帯：約810万ドル（約12億円）〜4,790万ドル（約72億円） Livabl
• 2024年の販売実績：14件のクロージング、総売上3億1,875万ドル（約480億円） NYC Real Estate
• 平均成約価格：約2,276万ドル（約34億円）
• 平均成約単価：1平方フィートあたり4,858ドル（約76万円）

特筆すべきは、2024年6月に107階と108階を占めるデュープレックスペントハウスが1億1,500万ドル（約173億円）で売却され、同年のニューヨーク市内で最大の取引となったことです。

131階までのビルですが、1-5階は高級デパートメントストア「ノードストローム」が入り、その上数フロアには居住者向けのアメニティスペースが入ります（詳細は後述します）。それ以降のおよそ20フロア分はなんとすべてメンテナンスフロアとなり、居住用のフロアは32階以降となります。

セントラルパークタワーのほとんどのレジデンスには、階数にアルファベットの番号が付けられています。

1フロアに4ユニットの階

32階から38階にはスタジオと2ベッドルームまたは3ベッドルームのユニットがあり、32階にはAからDの4ユニット、その他の階にはそれぞれAからFの6ユニットがあります。

39階のみ他と異なり2つのユニットで、ユニットAは3ベッドルーム、ユニットBは5ベッドルームです。43階から49階にはそれぞれAからDの4ユニットがあり、それぞれ1つまたは3つのベッドルームがあります。

1フロアに3ユニットの階

54階から70階にはそれぞれE、N、またはWの2ベッドルームまたは3ベッドルームのユニットが3つあります。

1フロアに2ユニットの階

77階から96階にはそれぞれ1フロアに2つのユニットとなり、Wラインは3ベッドルーム、Eラインは4ベッドルームです。

そして、1フロアに1ユニットの階

109階は5ベッドルームのシンプレックスで、110階から126階は、それぞれ各フロアに1ユニットずつとなり、いずれも5ベッドルームの360度見渡せるユニットがあります。そして、127階と128階の8ベッドルームのデュプレックス、そして129階から131階の7ベッドルームのトリプレックスのペントハウスです。

私はお客様にご紹介する中で、ほぼすべてのタイプのユニットをご案内・訪問してまいりましたが、それぞれのユニットの良さがあります。いずれも世界最高級のラグジュアリー物件です。詳細はぜひお問い合わせください。

 

価格帯と販売動向（販売済み物件・賃貸物件の状況）

セントラルパークタワーの分譲住戸は、そのロケーションと豪華さから数百万ドルから数億ドル（数億円〜数百億円）の価格帯で取引されています。一般的な住戸でも数億円（数百万ドル）単位で、例えば比較的低層の小さめの住戸でも約600万ドル（約8億円）前後からとなります。

一方、最上級の大型住戸は桁違いの価格で、最高額の住戸は発売当初2億5,000万ドル（約330億円）という米国史上最高額で売り出され大きな話題となりました。この物件（最上階トリプレックス・ペントハウス）はその後価格改定が行われ、現在は1億9,500万ドル（約260億円）に値下げされています。

ネットフリックスのリアリティーショー、Owning Manhattan（マンハッタンの不動産王）では、セントラルパークタワーのペントハウス販売に取り組んだ不動産エージェントの話が話題になりましたが、いずれも成約に至っていません。（なお、本来住宅のプライバシー、エクスクルーシブ性を重視するExtellのポリシー等により、リスティングを解除されたと言われています）

セントラルパークタワーの実際の成約事例としては、約1億1,500万ドル（約150億円）で取引されたペントハウスが挙げられます。（いくつかのペントハウスのユニットが存在しています）

この取引は2024年6月にクロージングしたもので、マンハッタンの住宅取引として歴代4番目の高価格となりました。該当物件は107～108階相当のデュプレックス（メゾネット）住戸で、当初1億7,500万ドルで売り出されていたものが価格調整を経て契約・成立したものです。ブローカー仲間の中でも話題になりました。

この超高額取引以外にも、数千万ドル台の取引が複数報じられており、例えば約6,350万ドルで販売中だった住戸が契約中になるケースなどもありました。

賃貸マーケットでの動きも出始めています。分譲物件を購入したオーナーが自ら使用せず賃貸に出すケースもあり、実際に2026年8月時点で4件程度の賃貸募集が確認されています。超高級コンドの賃料は間取りにもよりますが月額数万ドル規模になるとみられ、例えば高層階の大型3LDK住戸で月額5万ドル（約700万円）以上となっています（※具体的な賃料は物件や時期により変動）。

もっとも、こうした超高額賃貸をこなせる借り手は限られるため、賃貸に出された住戸数もごく少数です。基本的には富裕層が自己利用または投資保有目的で購入する物件であり、市場全体への賃貸供給は限定的となっています。

 

購入者プロファイルは秘匿性で守られる

セントラルパークタワーの購入者は、世界各国の超富裕層や機関投資家が中心と言われますが、その多くは匿名のLLC（合同会社）名義で購入されるため、具体的な個人名が公になるケースは多くありません。現時点で確実に実名が確認できるセントラルパークタワーの購入者はほとんど報道されていません。2024年に約1億1,500万ドル（225億円相当）でペントハウスを購入した買主も名前は非公開で、「国際的な購入者」であると仲介者がコメントするに留まっています。こうした機密性の高さも超富裕層マーケットの特徴と言えます。

一方で、近隣の類似超高級物件での事例から、このマーケットに参入する顔触れの一端をうかがうことはできます。例えばビリオネアズ・ロウ黎明期のタワー「One57」（2014年完成、エクステル社開発）では、デルコンピュータ創業者のマイケル・デル氏が最上階住戸を約1億ドルで購入し話題になりました。

また、同じ通り沿いの「432パークアベニュー」ではサウジアラビアの小売富豪ファワーズ・アルホカイール氏が8,770万ドルのペントハウスを取得し、さらに「220セントラルパークサウス」では米国ヘッジファンド経営者ケン・グリフィン氏が合計2億3,800万ドルもの巨額を投じて複数フロア分を購入したことが知られています。このように、ビリオネアズ・ロウの超高層マンションにはIT長者、ヘッジファンドマネージャー、石油・不動産王族など世界的富豪が名を連ねており、セントラルパークタワーも同様の顧客層にリーチしていると考えられます。

企業や組織による購入という点では、Extell社が一部住戸をモデルルーム等として保有しているほか、投資ファンドが将来的な転売益を狙って複数戸を一括取得する動きも指摘されています。ただ公式に確認できる範囲では、特定の企業名義で大口購入が行われたとの情報は出ていません。

なお、前述のように共同開発者である上海市政府投資公司（SMI）はデベロッパー側として事業に関与しており、購入者というより事業パートナーの立場です。SMIは中国・上海塔（Shanghai Tower、632m）の開発実績も有する企業であり、その国際プロジェクトの一環としてセントラルパークタワーに出資・参画しています。こうした中国資本の関与もあり、中国やその他アジアの超富裕層へのマーケティングが当初から意識されていたと考えられます。

その他、EB5（グリーンカード取得）プログラムで、多くの海外投資家が投資したプロジェクトでもあります。

 

建築デザインと開発チームの背景

設計者の背景としては、前述の通り、建築デザインは超高層ビル設計の第一人者エイドリアン・スミス氏率いるAS+GG（Adrian Smith + Gordon Gill Architecture）が担当しました。

スミス氏は在籍していたSOM時代にブルジュ・ハリファ（828m）を設計し、現在も計画中のジッダ・タワー（目標高1,000m超）を手掛けるなど、超高層分野で輝かしい実績を持ちます。またシカゴのトランプ・タワー（423m）や上海のジンマオタワー（421m）などの設計にも関与しており、各国のランドマーク超高層ビルを数多く生み出してきました。

セントラルパークタワーでも、これらの経験が活かされ、機能性と威容を兼ね備えたデザインに仕上がっています。例えば、前述のキャンティレバー構造による眺望確保や、風荷重を考慮したセットバック（段階的な塔状形状）、そしてガラスと金属を多用した外観意匠など、超高層ビル設計の粋が投入されています。

インテリアデザイナーのロテット・スタジオは、豪華ホテル「セントレジス」や高級レジデンスのデザイン実績で知られ、セントラルパークタワーでも住戸内の細部、ロビーやクラブエリアの調度に至るまで洗練されたラグジュアリー空間を作り上げています。

デベロッパーの実績として、エクステル・デベロップメント社はニューヨークの超高級不動産開発を牽引してきた企業です。創業者ギャリー・バーネット（Gary Barnett）氏の下、One57（2014年完成）をはじめ数々の著名プロジェクトを手掛けてきました。

One57は高さ306mのタワーで、完成当時ニューヨーク最高額の分譲ペントハウス（1億ドル超）を生み出し、市場に「ビリオネアズ・ロウ」の存在感を知らしめたプロジェクトでした。エクステル社は他にもダイヤモンド座の上に建つ「ダイヤモンドタワー」計画（頓挫）や、ロウアーマンハッタンの「ワンマンハッタンスクエア」等、多彩な超高層・高級路線の開発実績があります。

その中でセントラルパークタワーは最も野心的なプロジェクトの一つであり、Extell社にとっても社運を賭けたフラッグシップ開発と言えるでしょう。一方、共同開発パートナーの上海市政府投資公司（SMI）は上海の都市インフラや不動産開発を担う大手で、上海タワー（Shanghai Tower、632m）の開発母体として知られ、SMIとの協業により、本プロジェクトでは建設資金調達の多角化（EB-5投資家ビザ資金の活用等）や、中国人富裕層マーケットへの訴求が図られたと推測されています。

 

セントラルパーククラブの設備と利用条件

セントラルパークタワー最大の特徴の一つが、居住者専用の「セントラルパーククラブ」(Central Park Club)と呼ばれる充実したアメニティ施設群です。クラブ施設は合計約5万平方フィート（約4,600㎡）もの広大な面積を誇り、ビル内の3フロア（マーケティング上の階数表示で14階・16階・100階に相当）に分散して設けられています。

その内容はまさに「ホテル並み」と評される豪華さで、居住者は追加費用なしで自動的にクラブ会員となり、各種設備をプライベートに利用することができます。以下に主な設備をまとめます。

100階（最上部）クラブエリアにあるデザイン会社ロテット・スタジオが内装を手掛けた、まさに天空の社交クラブ空間です。約304mの高さに位置し、360度の大パノラマビューを楽しめます。ここには最大126席収容のグランドボールルーム（宴会場）があり、本格的なパーティやイベントが開催可能です。

併設のプライベートバー&レストランでは、ミシュラン星付きシェフによる季節メニューが提供され、専属のワイン&シガーラウンジも備わります。サービス面では著名ライフスタイル・キュレーターのコリン・カウイ氏が監修を務め、五つ星ホテルさながらのホスピタリティを演出しています（照明や音楽、季節ごとの香りに至るまで洗練された演出が施される）。

私も実際にお客様とお伺いさせていただき、中で食事をさせていただきましたが、ミシュラン3つ星シェフが監修する料理はどれもとても美味しく、実に特別な体験となります。

これら100階クラブは「世界最高所のプライベートクラブ」としてマーケティングされ、セントラルパークタワーの象徴的な設備となっています。

14階（テラス）クラブエリアとも呼ばれる、ビル中層部に位置する屋内外アメニティ空間です。屋外テラス（約1,220㎡）には長さ18mの屋外プールが設置され、周囲にはサンデッキ（日光浴デッキ）とカバナ（プライベート休憩スペース）が並びます。

テラスには緑地ガーデンやバーベキューグリル付きのバーエリア、屋外暖炉、そして屋外映写設備（映画上映等に利用可能なスクリーン）も整備され、季節の良い時期には都会の真ん中でリゾートさながらの体験ができます。

私が以前、ディベロッパーに「なぜこの部分まで物件を建築しなかったのか（その方がより多くの戸数を確保できるのでは）」と聞いたところ、「住人は都会の中にも緑を求め、それが癒しになる。我々は住人の生活環境第一優先する」といったコメントをいただき、なるほどと感じました。

屋内部分にはラウンジがあり、ビリヤード台やカードゲーム用テーブル、子供用プレイルーム（「ティーン・ラウンジ」）、プライベートシアター兼パフォーマンススペース、会議室やビジネスセンターなど、多目的に利用できる空間が揃っています。

16階（フィットネス&ウェルネス）クラブエリアは、健康と運動のための設備が集中するフロアです。長さ19mの室内温水プール（塩水プール）やジャグジー付きスパプール、そして最先端マシンを備えたフィットネスセンターがあります。さらにスカッシュコート（ハーフバスケットボール兼用）も設置され、本格的なスポーツも楽しめます。

更衣室には男女別のロッカーに加え、シャワー、スチームルーム（蒸気浴室）、サウナが完備されています。加えて、プライベートのトリートメントルーム（施術室）が用意されており、外部から呼んだセラピスト等によるマッサージやエステ等を受けることもできます。

以上のように、セントラルパーククラブは居住者だけのための充実した娯楽・リラクゼーション施設となっており、まさに「家に居ながら高級ホテルに滞在している」かのような体験を可能にしています。利用条件としては基本的に居住者およびその招待ゲストのみ利用可能で、外部の人間が会員になることはできません（完全プライベートクラブ）。

各種設備の維持管理費用はコンドミニアムの共益費（管理費）に含まれており、例えばパーティの開催時に追加料金が発生する場合など特別なケースを除き、居住者は自由にアメニティを享受できます。また、クラブ内には常勤スタッフやコンシェルジュがおり、イベントの企画やサービス手配などもサポートしてくれます。このような行き届いた設備とサービスは、同タワーがターゲットとする超富裕層顧客のライフスタイルに応えるための大きな魅力となっています。

 

投資家の動向

ニューヨークの超高級不動産市場は伝統的に外国人投資家の関与が大きいことで知られます。セントラルパークタワーも例外ではなく、開発段階から海外富裕層への販売が強く意識された物件です。実際、ビリオネアズ・ロウの高額物件購入者には、中国・ロシア・中東諸国をはじめとする海外富豪の名前が数多く見られるといわれます（一部の公開情報の中において）。

※ニューヨークではどの国籍、人種、ジェンダー、年齢に関わらず、誰に対してもフェアに不動産取引をサポートするという法律があり、またプライバシー保護の観点からエージェントとしてはどういった方が購入している、とは言えないところであり、上記は一般的に報道やメディアで語られていることとなります。

購入目的の一つとして指摘されているのが、海外への資産移転（キャピタルフライト）です。つまり、自国の政治経済リスクを避けるため、資産の一部をニューヨーク不動産という形で保有するという動きです。

米国当局の報告によれば、一部には租税回避やマネーロンダリング（資金洗浄）目的で高額不動産が買われるケースもあるとされ、政府も数年前から10Mドル超の不動産購入に対する実質所有者の開示を強化するなど対策に乗り出しました。このような背景もあり、セントラルパークタワーを含む超高級コンドミニアムには「資産の安全な駐場所」としての役割を期待して資金を投じる海外投資家が少なくないと言われています。

実際、2023～2024年にニューヨークで成立した1億ドル超の不動産取引6件の買主は、米国人のみならず中東王族や東南アジアの資産家など多様な国籍に及んでいたと言われています。セントラルパークタワーにおいても、海外投資家は一定層、多くいらっしゃるかもしれません。

 

投資目的 vs 自己居住の比率・傾向

超高級マンションの購入動機は、大きく分けて投資（資産保全・運用）目的と自己利用（居住）目的の2つがあります。

セントラルパークタワーの場合、この両者の要素が入り混じっているとみられますが、公開情報や専門家の分析によれば、投資色が強い購入が相当数を占めると考えられます。つまり、購入者の多くは日常的にフルタイムで住む「自宅」というより、セカンドハウス（別邸）や純投資資産として本物件を取得しているケースもあります。

ニューヨーク・タイムズなどの報道によれば、これら超高級物件の多くは富豪たちの「ピエ・ア・テール（都会の部屋）」、すなわち年に数回使う程度の拠点やステータスシンボルとして保有していることもあり、日常的に居住している例は少ないこともあるとも言われています。

ここからはセントラルパークタワーのペントハウス（PH）の画像を含めて解説を続けてまいります。

 

セントラルパークタワー、一番の魅力とは？

ずばり、この不動産を手にすることで得られる最上級のステータス、ならびにコミュニティへのパスでしょう。

この物件はすべてが売買用であり、レンタル専門のビルではありません。一部、オーナーが貸し出すものもありますが、ほとんどすべてが3-5日程度で成約されてしまう、希少性の高い物件です。しかも45平米ほどのStudio（ワンルーム）でも月に10,000ドル（150万円）ですぐに決まってしまうのです。

なお、NYCは家賃の40倍の年収が最低ラインとして必要となるため、借りるにしても最低年収400,000ドル（6,000万円）が必要となります。

そんな方々が集う共有ラウンジ、ジム、プール、などアメニュティで過ごすだけで、日常的に他では叶えられないネットワークが構築できるものと存じます。（定期的に住人専用のラグジュアリーブランドや一流レストラン、トップ企業によるイベントなどが開催されています）

面積が東京23区2つ分ほどの小さなマンハッタン島の中に160万人の人が世界中から集まって住んでいるのがニューヨークです。ニューヨークでは、住む場所、Zip Code（郵便番号）や通りで大きく環境が異なり、人付き合いも変わると言われています。

まさに、ニューヨークの社交の場へのパスと言えるわけです。

 

セントラルパークタワーを日本人としてご紹介しています。

改めまして、当社Reinvent NY Inc代表の小野寺と申します。2016年より米国に住み、2019年にニューヨークで当社を創業し、以後、アメリカ移住や事業進出を絡めた不動産事業をニューヨークで行ってまいりました。米国のトップティアエージェント2社で経験を積み、年間18M（25億円）以上の物件販売を個人でさせていただきつつ、マンハッタンにてお客様のご支援を続けております。

セントラルパークタワーは、内見だけでも厳しい審査があり、2026年8月現在、8.1Mドル〜（12億円程度）からの価格スタートとなりますが、当社では過去何度もお客様をご案内しているなど繋がりが深くあり、ご提案・ご案内が可能でございます。

セントラルパークタワーはエクスクルーシビティが強く、中の動画撮影や公開も一部を除き禁止されていますが、当社では過去にディベロッパーであるExtellの物件販売もご支援させていただいており、ディベロッパーとの密な連携によりスムーズかつビル内のあらゆる物件をご紹介することが可能であり、またお客様共有限りで、物件内の動画もご共有可能です。

セントラルパークタワーは、私が500件以上のNYCのコンドミニアムを見てきた中で、一番の物件であると断言できます。部屋に入った瞬間に、それまでの人生の記憶がすべて走馬灯のように振り返られるような、現実と理想の狭間にいるような不思議な心境になる場所でした。

私はいつもお客様にお部屋をご案内する前に、まず自分だったらこの部屋をどのように使うか、ということを考えておりますが、色々考えてもこれは現状の自分の想像力を超えている、という規格外のものでした。

間違いなく過去見た中で1番の物件です。ガイドブックでも、映画でも、（たとえセントラルパークタワーを写した）YouTubeでも見たこと・感じたことのないような世界です。（なお、現在同物件のエクスクルーシブ・ポリシーで、外部エージェントや内見者の方が投稿する許可されていないすべて動画については、原則削除されていく方針となっています。）

ご家族で過ごされる、ご自身で過ごされる、ビジネスパートナーたちを招いて過ごされる、千差万別の使い方を、マンハッタン全域の夜景と周辺6州まで見渡せる圧巻のビューがそこにはあります。

皆さまにとって、セントラルパークタワーが資産形成・ライフスタイルのいずれの観点からも有益な選択肢となり得るか、本稿が判断材料の一助となれば幸いです。

ご関心あるお客様の、ご連絡をお待ちいたしております。

当社お問い合わせフォーム（こちらをクリックください）

シンガーソングライターの福山雅治さんが、セントラルパークタワーを内見される映像が地上波で放送されました。

【200億円越え】あの福山雅治さんが内見されたニューヨーク不動産の最高峰「セントラルパークタワー」を現地エージェントが完全解説

※当社は移民法上の法的申請代理を行う法律事務所ではありません。法的助言および申請書提出は移民弁護士が担当します。

 

所在地

217 West 57th Street, New York, NY 10019。位置はGoogleマップでご確認いただけます。

本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。

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