パックビルディングの6戸だけのペントハウス。比較対象のない住戸に値段を付ける

ノリータとソーホーの境目、ラファイエットストリートの角に、赤煉瓦のロマネスク様式の大きな建物が立っています。1885年に完成したパックビルディング（The Puck Building）です。

もとは風刺雑誌の印刷所で、建物の角には金色の妖精パックの像が立っています。長くオフィスと商業の建物として使われてきました。

 

この建物の屋上に、2010年代、わずか6戸のペントハウスが増築されました。130年前のランドマークの上に、現代の住戸を載せるという計画です。

6戸しかない住戸には、通常の意味での相場がありません。同じ建物に比較対象がなく、似た物件も市場に存在しないためです。本日はパックビルディングを題材に、比較対象のない住戸に値段を付ける方法について見ていきましょう。

 

1. パックビルディングという建物

 

パックビルディングは、19世紀の商業建築を代表するロマネスク・リヴァイヴァル様式の建物です。ニューヨーク市のランドマークに指定されています。

下層は現在も商業とオフィスに使われており、住宅は屋上に増築された6戸だけです。ウールワースの記事で扱った用途混在の構造に、極端な少戸数が重なった形です。

 

6戸のペントハウスは、いずれも天井高とテラスを備えた大型住戸です。ランドマークの上への増築は市の保存審査を通す必要があり、外から見えにくいよう屋上の内側に引き込んで建てられています。

歴史的な躯体の上の新築住戸という構成は、意匠の面でも権利の面でも、市内に同種の例がほとんどありません。

 

2. 相場のない住戸をどう評価するか

 

通常の住戸の価格は、比較で決まります。同じ建物の成約、近隣の同等物件、面積単価。ところが6戸しかない住戸では、この方法が機能しません。

実務では、次の3つの角度から値段を組み立てます。

①部品に分解して比較する。面積、天井高、テラス、眺望といった要素ごとに、周辺の高額物件の水準を当てはめて積み上げます。②過去の同一住戸の取引を見る。6戸それぞれの過去の売買は公的記録に残っており、市場が付けた実績値になります。③賃料から逆算する。同等の住戸が賃貸に出た場合の想定賃料から、資産価値を逆算します。

 

3つの数字は一致しません。一致しない幅こそが、この種の物件の価格交渉の余地です。売り手の言い値は幅の上端に置かれるのが通常ですので、買い手は3つの数字を持って交渉に臨みます。

 

3. 唯一物の強みと弱みを整理する

 

比較対象のない住戸には、はっきりした二面性があります。

 

※唯一性の高い住戸に共通する傾向の整理です。

場面	強み	弱み
買うとき	相場がなく交渉の余地が大きい	適正価格の根拠を自分で組む必要
持つあいだ	代替がなく、値崩れの引き金がない	評価額の説明に手間がかかる
売るとき	競合が存在しない	買い手が現れるまでの期間が読めない
借りるとき（融資）	担保としての希少価値	鑑定が保守的になり融資額が伸びにくい

 

4つ目の融資は実務で効いてきます。金融機関の鑑定は比較方式が基本のため、比較対象のない物件では評価が保守的になります。現金比率を高めに置いた資金計画にしておくのが安全です。

 

売却の期間も読めません。唯一物の買い手は、条件の合う人が市場に現れたときにだけ現れます。売り急がなくてよい資金状態で持つことが、この類型の前提条件になります。

 

4. 名義と、この類型に向く方

 

パックビルディングのペントハウスはコンドミニアムの住戸として所有され、名義の選択が可能です。用途混在の建物ですので、ウールワースの記事で書いた確認点がそのまま当てはまります。住宅と商業の区分、共用費の按分、ランドマークの改修制約です。

 

名義の判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐に、売却時の源泉徴収は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説にまとめています。

 

この類型に向くのは、資産の中核ではなく、すでに分散が済んだ資産の一角として持てる方です。売却の時期を選ばされない資金状態と、唯一性そのものに価値を感じる感覚。この2つが揃っていれば、他では得られない住まいになります。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「値段の根拠が組めない物件は、投資として不合格ではないか」というものです。

収益物件の基準では、そのとおりです。この類型は利回りで買うものではありません。ただ、美術品や希少な時計と同じで、唯一物には唯一物の市場があります。その市場の作法（根拠を自分で組む、期間を読まない、現金で構える）を守れる方にだけ開かれた選択肢、という整理が正確です。

 

もうひとつ、唯一物の保険と相続の論点にも触れておきます。評価額の根拠が薄い資産は、保険金額の設定にも、相続時の評価にも同じ問題を持ち込みます。取得時に組んだ価格根拠の資料は、保有中も保険と税務の基礎資料として使い続けることになります。買うときの調査資料は、捨てずに保管する。この類型では特に効いてくる習慣です。

相続の制度面は非居住者の米国遺産税と、日本の相続税との二重構造で扱っています。

 

5. まとめ

 

パックビルディングのペントハウスは、130年前のランドマークの上に6戸だけ作られた、比較対象のない住戸です。

相場のない物件の値段は、要素の積み上げ、過去の同一住戸の取引、賃料からの逆算の3つで組み立てます。3つの数字の幅が、交渉の土俵になります。

 

唯一性は、買うときの交渉余地と、売るときの読めなさの両方を意味します。売り急がない資金状態で持つことが前提です。融資は保守的になるため、現金比率は高めに設計します。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、価格根拠の組み立てからご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

ビリオネアズロウと57丁目

• セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
• One57 — ビリオネアズロウの先駆け
• 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
• 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
• 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
• Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
• エセックスハウス — 公園南のアールデコ
• オズボーン — 1885年の石積み

セントラルパーク西の戦前建築

• ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
• サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
• ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
• エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
• センチュリー — 公園西で最も中心に近い
• マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
• One Central Park West — コロンバスサークルの角
• 15 Central Park West — 新築で戦前の風格

パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
• 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
• オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
• リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
• シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
• アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
• 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択

アッパーウエストとグラマシー

• アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
• アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
• ベルノード — 賃貸から分譲への転換
• 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
• 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
• マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
• ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
• 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか

ダウンタウンとトライベッカ

• ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
• ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
• ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
• 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
• 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
• 111 Murray Street — 大型間取りの市場
• 130 William — 固定資産税の読み方
• 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
• 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
• 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
• 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
• 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
• ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
• 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
• 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
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ハイライン・ハドソンヤーズ

• 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
• ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
• 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
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• 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
• ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
• ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
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• 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値

ブルックリンとクイーンズ

• ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
• ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
• クワイタワー — 公園に守られた眺望
• ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
• イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
• スカイラインタワー — クイーンズ最高層
• オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し

比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。

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