イレブン・ホイト（11 Hoyt）は、ダウンタウン・ブルックリンのホイト・ストリートに立つ57階建て、481戸のコンドミニアムです。開発はティッシュマン・スパイヤー、設計はスタジオ・ギャング、内装はマイケリス・ボイドで、2020年に竣工しました。波打つように出窓が連なる外壁と、3階に置かれた広い私有の庭が特徴で、ダウンタウン・ブルックリンの分譲タワーの中で戸数が最も多い部類です。
この建物を題材にするのは、戸数の多い新築タワーを買うときの見方を考えるためです。戸数が多いと、同じ時期に似た住戸が複数売りに出るため、価格の比較がしやすい半面、転売時に競合が多くなります。価格帯の読み方、減税の残存年数の確認、そしてどの名義で持つかを、この建物で具体的にたどります。
1. 建物の概要。57階建て・481戸
イレブン・ホイトの外壁は、コンクリートのパネルが波のように連なり、各住戸の出窓が外へ張り出しています。出窓の内側は腰掛けられる奥行きがあり、間取りの面積表には出ない広さが加わっています。住戸はスタジオから4ベッドルームまでで、天井高は約3メートルです。
共用施設は延べ約5,000平方メートルで、3階に約2,500平方メートルの私有の庭が広がり、その周りに屋内プール、ジム、サウナ、ラウンジ、子どもの遊び場、共同作業室が配置されています。地下鉄はホイト・ストリート駅とジェイ・ストリート駅が徒歩圏で、マンハッタンのダウンタウンまで10分台です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 11 Hoyt Street, Brooklyn（ダウンタウン・ブルックリン） |
| 竣工 | 2020年 |
| 階数・戸数 | 57階建て・481戸 |
| 設計・開発 | スタジオ・ギャング（設計）、ティッシュマン・スパイヤー（開発） |
| 形態 | コンドミニアム |
| 主な施設 | 3階の私有の庭、屋内プール、ジム、サウナ、ラウンジ、遊び場 |
ダウンタウン・ブルックリンは、2004年の用途変更で高層住宅が建てられるようになった地区で、この10年で分譲タワーが集中しました。地区の成り立ちと物件の傾向はダウンタウン・ブルックリンのエリア記事に、南隣の低層の街並みはボーラム・ヒルのエリア記事にまとめています。
2. 価格帯と、戸数の多さが転売に与える影響
分譲は2019年に始まり、スタジオが60万ドル台、1ベッドルームが90万〜110万ドル、2ベッドルームが150万〜200万ドル、3ベッドルームが250万ドル前後でした。現在の転売もおおむねこの帯の中にあり、高層階の2ベッドルームで200万ドルを超える成約が見られます。1平方フィートあたりでは1,300〜1,600ドルで、マンハッタンの新築より3割ほど低い水準です。
481戸という戸数は、価格の読み方に二つの影響を与えます。一つは、同じ間取りの成約が常に複数あるため、指値の根拠を作りやすいことです。もう一つは、売るときに同じ建物の中で競合が生まれやすいことです。転売で差がつくのは、階数と向きよりも、出窓の数と角部屋かどうかです。買うときから、同じ建物の中で希少な条件を選んでおくと、売るときの競合を避けられます。
同じ地区の比較対象は、北側のブルックリンタワーとブルックリンポイントです。いずれも高さで眺望を売る建物で、イレブン・ホイトは高さよりも庭と出窓で選ばれます。
3. 賃料と維持費の釣り合い。減税の残存年数
賃料は、スタジオで月3,500〜4,000ドル、1ベッドルームで月4,500〜5,500ドル、2ベッドルームで月6,500〜8,000ドルが目安です。戸数が多いため、賃貸に出す住戸も常に複数あり、賃料は建物の中で横並びになります。空室になったときに他の住戸と競うことになるため、
維持費で確認するのは固定資産税の減税です。分譲時に421-aの減税が案内されていた住戸があり、減税が効いている間は固定資産税が低く抑えられています。減税は年数が進むにつれて段階的に縮み、最後には通常の税額に戻ります。買うときには、対象住戸の減税の残存年数と、減税が終わったあとの税額の見込みを、権利証書と市の税額通知で確認します。減税の残りが短い住戸を、減税中の維持費で計算して買うと、数年後に手取りが大きく減ります。
コモンチャージは、施設が多いわりに戸数で割れるため、1平方フィートあたりでは地区の平均に近い水準です。コモンチャージの中身と適正水準に整理したとおり、私有の庭とプールは維持費が毎年かかるため、予算書で管理会社への支払いと積立の推移を確認します。手取りの利回りは、減税中で3%前後、減税が切れると2%前後に下がる見込みです。
4. 購入の実務と名義の設計
イレブン・ホイトはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、理事会の承認面接はありません。法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。戸数が多い建物は、管理規約と貸し出しの規定が細かく決まっていることが多く、最短の賃貸期間と年間の貸し出し回数を、契約前に規約で確認します。
非居住者が個人名義で貸すと賃料に対する源泉徴収が30%かかり、申告で経費を引く選択をしなければ手取りが大きく削られます。LLC名義にすると、賃料の受け取りと経費の計上を法人の側に置けます。仕組みはLLC名義での保有と税務にまとめています。売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかり、申告で精算するまで資金が戻りません。
相続を見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を、買う前に織り込みます。200万ドルの住戸を個人名義で持ったまま相続が起きると、控除を超える部分に最高40%の税率がかかります。名義の設計は、購入後に変えると譲渡税がかかるため、契約前に決めます。
取引の際には、対象住戸の減税の残存年数、同じ間取りの直近の成約、管理規約の貸し出し規定、予算書と積立残高を書面で確認してください。
5. まとめ
イレブン・ホイトは、出窓と3階の庭という日常の使い勝手で選ばれる建物で、戸数の多さが価格の比較を容易にする一方、転売時の競合を生みます。買うときに希少な条件を選び、減税の残存年数を確認し、名義を先に決めることが、この建物での設計の要点です。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本にいながら進める方法は日本からの遠隔購入にまとめています。
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よくある質問
イレブン・ホイトはどこにありますか。
ダウンタウン・ブルックリンの11 Hoyt Streetです。地下鉄のホイト・ストリート駅とジェイ・ストリート駅が徒歩圏で、マンハッタンのダウンタウンまで10分台で着きます。
イレブン・ホイトは何戸ありますか。
57階建てで481戸です。2020年竣工、設計はスタジオ・ギャング、開発はティッシュマン・スパイヤーで、波打つ外壁に出窓が連なり、3階に約2,500平方メートルの私有の庭があります。
固定資産税の減税はありますか。
分譲時に421-aの減税が案内されていた住戸があります。減税は年数が進むと段階的に縮んで通常の税額に戻るため、対象住戸の残存年数と減税後の税額の見込みを、権利証書と市の税額通知で確認してから購入を判断します。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。貸し出しには最短期間と回数の規定があるため、契約前に管理規約で確認します。
所在地
11 Hoyt Street, Brooklyn。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
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- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
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- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
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ハイライン・ハドソンヤーズ
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- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
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- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
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- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト（この記事）
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
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- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
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エリアの全体像と購入の実務
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