金融街の中心に近いウィリアムストリートに、手作業で成形されたコンクリートとアーチ型の窓を持つ塔が立っています。130ウィリアム（130 William）です。
設計はデイヴィッド・アジャイ。ガラスのカーテンウォールが並ぶ地区の中で、この建物だけが質感の違う外壁を持っています。窓が壁から後退しているため、室内から見える景色の切り取られ方も他とは違います。
この建物のように、金融街の新しい住宅を検討される方から必ず出るのが、月々いくらかかるのかという質問です。
ニューヨークの住宅では、月額は管理費（コモンチャージ）と固定資産税の2つに分かれています。日本の分譲マンションのように管理費と修繕積立金という組み合わせではありません。そして固定資産税の決まり方が、日本とはかなり違います。
本日は130ウィリアムを題材に、ニューヨークの固定資産税の読み方について見ていきましょう。
1. 130ウィリアムという建物
130ウィリアムは66階建てのコンドミニアムで、2022年に住戸の引き渡しが始まりました。金融街の中でも、ウォール街から少し北に入った位置にあります。
外壁は手作業で成形されたコンクリートで、アーチ型の開口が規則的に並びます。周辺のガラス張りの高層建築とは、素材そのものが違います。
窓が壁面から引き込まれているため、住戸によってはテラスのような外部空間が付きます。直射日光が和らぐ一方、開口部の大きさは全面ガラスの建物より抑えられています。眺望の抜け方が違うということで、好みの分かれるところです。
共用施設は屋内外に整備され、上層階にも共用のスペースが取られています。金融街という立地は、平日の昼と週末で街の表情が大きく変わるため、建物の中で完結できる設備があるかどうかが生活の質を左右します。
2. 管理費と固定資産税は別物である
ニューヨークのコンドミニアムでは、毎月の支払いが2本立てになります。
ひとつが管理費（コモンチャージ）です。共用部の維持、人件費、保険、共用設備の運営に充てられます。もうひとつが固定資産税で、こちらは市に納めるものです。
この2つは性質が違います。管理費は管理組合の予算で決まり、値上げには組合の決議が要ります。一方、固定資産税は市の評価に基づいて決まり、所有者の側で動かせる余地は限られます。
コープの場合はこの2つが分かれておらず、固定資産税が管理費（メンテナンス）に内包されています。コープとコンドミニアムで月額を単純比較できないのはこのためです。
3. 固定資産税はどう決まるのか
ニューヨーク市の固定資産税は、大きく次の順序で決まります。
①市が建物の評価額を算定する。②区分ごとの評価比率をかけて課税標準を出す。③税率をかける。④減免が適用されていれば差し引く。
実務で押さえるべきなのは、評価額は購入価格ではないという点です。市の評価は独自の方法で算定され、市場価格とは一致しません。1,000万ドルで買った住戸の税額が、同じ価格帯の別の建物と大きく違うことは普通に起こります。
以下は、月額を構成する項目を整理したものです。
| 項目 | 誰が決めるか | 確認先 |
|---|---|---|
| 管理費 | 管理組合の予算 | 財務諸表、議事録 |
| 固定資産税 | 市の評価と税率 | 市財務局の税額通知 |
| 減免 | 制度ごとの要件 | オファリングプラン、税額通知 |
| 一時金 | 管理組合の決議 | 過去の議事録 |
住戸ごとの税額と減免の状況は、ニューヨーク市財務局の固定資産税ページから確認できます。販売資料の数字と食い違うことは実際にありますので、一次情報で照合することを推奨いたします。
なお、評価に納得できない場合は不服申し立ての制度があります。所有後に使える手段であり、専門の代理人に依頼するのが一般的です。
もう一点、購入の直後に税額が変わることがあります。市の評価は毎年見直され、新築の建物では完成後に評価が段階的に上がっていくためです。引き渡し時の税額がそのまま続く前提で試算すると、数年で数字がずれます。
実務では、同じ建物の他の住戸の税額推移を確認します。公開されている記録から、この建物の評価がどう動いてきたかを追えます。過去の動きは、将来の見積もりの土台になります。
4. 非居住者が押さえる名義と申告
130ウィリアムはコンドミニアムですので、名義を選べます。個人、法人、トラストのいずれも、規約の範囲で可能です。
ここで、税の観点から見た違いを整理しておきます。固定資産税そのものは、名義によって変わりません。建物と住戸に対して課されるためです。名義で変わるのは、賃料収入の課税方式、売却益の扱い、そして相続の設計です。
賃貸に出す場合、非居住者の賃料収入は原則として総額に対する源泉徴収の対象です。純額課税を選択すれば、固定資産税や管理費、減価償却を経費として差し引けます。この選択をするかどうかで、手取りは大きく変わります。
相続の場面では、非居住者の基礎控除が6万ドル（2026年現在、1ドル＝155円換算で約930万円）にとどまります。日本の相続税と合わせた二重の構造については非居住者の米国遺産税と、日本の相続税との二重構造で扱っています。
一方で、こういう見方もあります。「税額が読みにくいなら、月額の安い物件を選べばよいのではないか」というものです。
ただ、月額が安い理由は建物ごとに違います。減免が効いている、管理体制が薄い、修繕を先送りしている。安い理由を確認せずに月額だけで選ぶと、数年後に一時金という形で戻ってきます。数字は理由とセットで読みます。
あわせて、住宅ローンを使う場合は記録税の負担も見ます。ニューヨーク州の住宅ローン記録税は借入額に応じてかかり、取得時の現金支出に直接効いてきます。現金で買うか借りるかの判断は、金利だけでなくこの税の分も含めて比べます。
現在売りに出ている住戸（2026-08-17時点）
| 住戸 | 広さ | ベッドルーム | 売出価格 |
|---|---|---|---|
| PH65 | 4,665sqft（約433平米） | 4 | 18,000,000ドル（約27.9億円） |
| PH62A | 2,542sqft（約236平米） | 3 | 8,250,000ドル（約12.8億円） |
| 48A | 2,495sqft（約232平米） | 4 | 6,150,000ドル（約9.5億円） |
| 52D | 1,761sqft（約164平米） | 3 | 3,875,000ドル（約6.0億円） |
| 37E | 1,852sqft（約172平米） | 3 | 3,700,000ドル（約5.7億円） |
| 28E | 1,471sqft（約137平米） | 2 | 2,750,000ドル（約4.3億円） |
出典はCityRealtyの130 Williamの建物ページです。売出しは日々入れ替わりますので、最新の在庫と実際に入れる価格は個別にお調べします。非公開で動いている住戸もあります。
5. まとめ
130ウィリアムは、ガラスの街並みの中で素材そのものが違う建物です。窓の後退とアーチという構成は、住戸の中から見た景色にも表れます。
購入にあたっては、月額を管理費と固定資産税に分けて読むことが出発点になります。管理費は組合が決め、固定資産税は市が決めます。減免があれば、その残存期間も確認します。
そのうえで、名義を個人に置くか法人に置くかを決めます。固定資産税は名義で変わりませんが、賃料の課税方式と相続の設計は名義で変わります。ここを先に決めておけば、住戸の比較は数字だけの作業になります。
当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、保有コストの試算からご相談を承っております。
※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。
BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William（この記事）
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
よくある質問
130ウィリアムはどのような外観特徴を持つ建物ですか。
130ウィリアムは金融街の中心に近いウィリアムストリートにあり、手作業で成形されたコンクリートとアーチ型の窓を持つ塔です。ガラスのカーテンウォールが並ぶ地区の中で質感の違う外壁を持ち、窓が壁から後退しているため室内から見える景色の切り取られ方も他とは違います。
ニューヨークの住宅では月額費用はどのように構成されていますか。
ニューヨークの住宅では月額は管理費と固定資産税の2つに分かれています。日本の分譲マンションのように管理費と修繕積立金の組み合わせではなく、管理費は共用部の維持などに充てられ、固定資産税は市に納めるもので性質が異なります。
ニューヨーク市の固定資産税の評価額は購入価格と一致しますか。
評価額は購入価格ではありません。市の評価は独自の方法で算定され市場価格とは一致しないため、同じ価格帯の別の建物と大きく違うことが普通に起こります。新築の建物では完成後に評価が段階的に上がっていくため引き渡し時の税額がそのまま続くわけではありません。
非居住者が賃貸に出す場合の課税方式にはどのような違いがありますか。
非居住者の賃料収入は原則として総額に対する源泉徴収の対象ですが、純額課税を選択すれば固定資産税や管理費、減価償却を経費として差し引けます。この選択をするかどうかで手取りは大きく変わるため、名義によって賃料収入の課税方式が変わる点に注意が必要です。
English guides on reinventny.com
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
- ブルックリンハイツ — 全米初の歴史保存地区
- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
- フォートグリーン — コープが多い地区で海外から買う
- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
- ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
- グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場
ニューヨークを他の都市と比べる
- 東京 — 価格・価値観・法規制の違い
- ロサンゼルス — 戸建ての街と縦の街
- マイアミ — 税金ゼロの魅力と流動性
- ハワイ — 持ちたい場所として比べる
- トロント・バンクーバー — 外国人購入禁止の国と開かれた市場
- パリ — 石の街の資産と縦の街の資産
- 香港 — アジアの富の置き場所
- シドニー — 外国人規制の壁
- ロンドン — 英米の不動産投資の違い
- 世界の主要都市 — ドバイ・シンガポール・ロンドン・東京
- 全米の主要都市 — 価格・家賃・利回り・値上がり率
- 米国内の他都市 — ニューヨークだけが違う7点
- 日米の投資比較 — 利回り・税制・リスク
エリアの全体像と購入の実務
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
