ワンビーコンコート（151 East 58th Street）は、ミッドタウンイーストの58丁目とレキシントンアベニューの角に立つ55階建ての複合ビルです。低層はブルームバーグの本社と商業施設で、上層の30階から上に105戸のコンドミニアムが入ります。2005年の完成で、ブルームバーグタワーの名でも知られています。
この建物を題材にするのは、オフィスと商業の上に住むコンドミニアムを買うときに、費用の分担がどう決まるかを見るのにちょうどよいからです。住宅だけの建物とは維持費の構造が違います。築20年という時期も、修繕の負担が具体的に見え始める頃合いです。
1. 建物の概要。55階建て・住宅105戸
ワンビーコンコートは、ボルネードの開発で、設計はシーザー・ペリです。58丁目と59丁目にまたがる街区の中央に楕円形の中庭を設け、それを囲むように低層の商業とオフィス、上層の住宅を配置しています。住宅の入口は58丁目側で、オフィスとは動線が分かれています。
共用施設は、ジム、ラウンジ、子ども用の部屋、フルサービスのドアマンとコンシェルジュが入ります。プールはありません。住戸は1ベッドルームから4ベッドルームで、上層の角部屋はセントラルパークとイーストリバーの両方を望みます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 151 East 58th Street, New York（ミッドタウンイースト） |
| 竣工 | 2005年 |
| 階数・戸数 | 55階建て・住宅105戸（30階以上） |
| 設計・開発 | シーザー・ペリ／ボルネード |
| 形態 | コンドミニアム（オフィス・商業との複合ビル） |
| 主な施設 | ジム、ラウンジ、子ども用の部屋、コンシェルジュ |
ミッドタウンイーストの成り立ちと通勤の便はミッドタウンイーストのエリア記事に、同じ通りの東端に立つ新築はサットンタワーにまとめています。
2. オフィスの上に住むことの価格と評価
ワンビーコンコートの住戸は、2ベッドルームが300万ドル台から、3ベッドルームが500万ドル台から、上層の角部屋が1,000万ドルを超える水準です。平方フィート単価は2,000ドル台で、5番街の東側にある同じ時期の高級コンドミニアムと同じ範囲です。
オフィスの上にあることは、値段に2つの方向で効きます。低層に本社を置く企業があるため、建物全体の管理水準が高く保たれ、入口と警備の体制がオフィス並みになります。これは評価を支えます。一方で、住戸が30階から始まるため、下層のオフィスを通る動線と、昼間の人の出入りの多さを嫌う買い手もいます。
転売の値動きを見ると、2005年の分譲から2015年までは大きく上がり、その後は横ばいです。2020年以降は、築15年を超えた建物として、新築より平方フィート単価で3割ほど低い水準で落ち着いています。ビリオネアズロウの432パークアベニューとは4ブロックの距離ですが、単価は半分以下です。
日本から資産を置く目的なら、この建物の利点は、値段の裏付けが眺望と名前ではなく、立地と管理の実績にある点です。59丁目のレキシントンアベニュー駅とブルーミングデールズが隣で、賃貸に出したときの借り手の層が厚く、空室の期間が短い建物です。
3. 複合ビルの維持費と築20年の修繕
複合ビルでは、建物全体の費用を住宅部分とオフィス部分でどう分けるかが規約で決まっています。ワンビーコンコートでは、外壁、エレベーターの基幹部分、機械設備の費用が面積の比率で分担され、住宅の入口とラウンジの費用は住宅側だけが負担します。買う前に、この分担の規約を読み、住宅側の負担比率を確認します。
コモンチャージは、3ベッドルームで月4,000ドル台、固定資産税を合わせると月9,000ドル前後の住戸が多くあります。分譲から20年がたち、税の減免はありません。オフィス部分が共用の費用の一部を負担するため、同じ規模の住宅だけの建物と比べると、1平方フィートあたりのコモンチャージはやや低めです。
築20年の建物で見るのは、外壁とガラスの点検の履歴、機械設備の更新計画、積立金の残高です。ニューヨーク市の外壁点検は5年ごとに義務づけられており、この規模の建物では点検と補修に数百万ドルがかかります。直近の点検で指摘があったか、次回の点検がいつか、臨時徴収の予定があるかを、理事会の議事録で確認します。
賃貸に出す場合、3ベッドルームで月1万5,000ドル前後の水準です。維持費を引いた手取りの利回りは2%台で、駅の上の立地が空室の短さとして効きます。コモンチャージの読み方はコモンチャージの中身と適正水準にまとめています。
4. 購入の実務と名義の設計
ワンビーコンコートはコンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入できます。コープのような理事会審査はなく、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。
賃貸に出す前提なら、名義は法人を先に検討します。非居住者が個人名義で貸すと、賃料に対する源泉徴収が30%かかり、申告で経費を引く選択をしないと手取りが大きく減ります。LLC名義での保有と税務に整理したとおり、LLCを通すことで賃料の受け取り、経費の計上、将来の売却や相続の扱いを一本の設計に収められます。
相続を見通すなら、米国の遺産税の非居住者控除が6万ドルしかない点を、買う前に織り込みます。売却時にはFIRPTAの源泉徴収が売却価格に対してかかり、還付は翌年の申告後になります。
取引の際には、複合ビルの費用分担の規約、建物の財務諸表3期分、外壁点検の直近の報告、臨時徴収の履歴と予定、賃貸中の戸数の割合を書面で確認してください。オフィス部分の所有者が変わると分担の交渉が起きることがあるので、低層の所有者と契約の期間も見ておきます。
5. まとめ
ワンビーコンコートは、オフィスの上に住む形の高級コンドミニアムで、値段の裏付けが立地と管理の実績にある建物です。複合ビルの費用分担と、築20年の修繕の予定を読めるかどうかが判断の中心になります。賃貸に出すなら名義は法人を先に、住むだけなら相続を先に考えて組みます。
購入手順の全体像はニューヨーク不動産の購入ガイドに、日本からの進め方は日本からの遠隔購入にまとめています。
売り出し状況と、非公開で動いている住戸のご案内も承っております。
よくある質問
ワンビーコンコートはどこにありますか。
マンハッタンのミッドタウンイースト、151 East 58th Streetです。レキシントンアベニューとの角で、地下鉄は59丁目レキシントンアベニュー駅が隣接します。
ワンビーコンコートは何戸ありますか。
55階建てで、30階から上に住宅105戸が入ります。低層はブルームバーグの本社と商業施設で、住宅の入口とは動線が分かれています。
オフィスと住宅で費用はどう分けますか。
外壁や機械設備など建物全体の費用は面積の比率で分担し、住宅の入口やラウンジの費用は住宅側だけが負担します。分担の比率は規約に定められており、購入前に確認します。
外国籍でも購入できますか。
コンドミニアムのため、外国籍・非居住のまま購入でき、法人名義やトラスト名義での保有も規約の範囲で可能です。コープのような理事会審査はありません。
所在地
151 East 58th Street, New York。位置はGoogleマップでご確認いただけます。
BUILDINGS
ニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から
ビリオネアズロウと57丁目
- セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
- One57 — ビリオネアズロウの先駆け
- 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
- 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
- 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
- 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
- Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
- エセックスハウス — 公園南のアールデコ
- オズボーン — 1885年の石積み
セントラルパーク西の戦前建築
- ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
- サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
- ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
- エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
- センチュリー — 公園西で最も中心に近い
- マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
- One Central Park West — コロンバスサークルの角
- 15 Central Park West — 新築で戦前の風格
パークアベニューとイーストサイド
- 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
- 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
- オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
- リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
- シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
- リバーハウス — 川に正対する名門コープ
- One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
- サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
- 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
- ワンビーコンコート（この記事）
- 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
- マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
- ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
- プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
- アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
- 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択
アッパーウエストとグラマシー
- アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
- アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
- ベルノード — 賃貸から分譲への転換
- 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
- 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
- マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
- 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
- ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
- 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか
ダウンタウンとトライベッカ
- ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
- ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
- ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
- 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
- 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
- ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
- 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
- 111 Murray Street — 大型間取りの市場
- 130 William — 固定資産税の読み方
- 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
- 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
- 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
- 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
- 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
- ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
- 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
- 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
- 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
- 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
- 108レナード — ランドマーク改装の167戸
- グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
- 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
- パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
- ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
- 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
- 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
- 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
- One Manhattan Square — 大型タワーの出口
- ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生
ハイライン・ハドソンヤーズ
- 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
- ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
- 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
- 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
- 35 Hudson Yards — 似た2棟をどう比べるか
- ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
- ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
- ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
- 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値
ブルックリンとクイーンズ
- ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
- ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
- クワイタワー — 公園に守られた眺望
- ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
- イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
- スカイラインタワー — クイーンズ最高層
- オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し
比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。
購入の実務ガイド
NEIGHBOURHOODSニューヨークの街と、他都市との比較（37件）
マンハッタンの街
- アッパーウエストサイド — 戦前の名建築と子育て環境
- カーネギーヒル — 美術館の並びに住む
- ヨークビル — 地下鉄新線が変えた買い場
- タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
- グラマシー — 鍵のある公園に面した街
- フラットアイアン — ロフトの広さと価格
- ノマド — マンハッタン中央部の相場
- チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
- ウエストヴィレッジ — 石畳の歴史地区
- グリニッチビレッジ — 低層の街と戦前コープ
- ノーホー — 数ブロックのロフト一等地
- ソーホー — ロフト市場の実態
- ロウアーイーストサイド — 変わり続ける街の値段
- 金融地区 — ウォール街に暮らす
- ハーレム — ブラウンストーン1棟と賃料規制
ブルックリンの街
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- コブルヒル — ランドマーク地区のブラウンストーン
- キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
- ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
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- プロスペクトハイツ — 固定資産税の減税が切れる日
- ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
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ニューヨークを他の都市と比べる
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エリアの全体像と購入の実務
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