35ハドソンヤーズと同じ街区の2棟。似た建物をどう比べて選ぶのか

ハドソンヤーズの中心、ベッセルの彫刻を見下ろす位置に、石灰岩で覆われた最も高いタワーが立っています。35ハドソンヤーズ（35 Hudson Yards）です。

同じ街区には、先に記事にした15ハドソンヤーズも立っています。同じ開発、同じ竣工時期、歩いて数分の距離。検討される方は、ほぼ必ずこの2棟を並べて迷います。

 

似た建物が並んだとき、何で選べばよいのか。この問いには手順があります。本日は35ハドソンヤーズを題材に、同じ地区の似た建物の比べ方について見ていきましょう。

 

1. 35ハドソンヤーズという建物

 

35ハドソンヤーズは約90階建てで、地区で最も高い住宅タワーです。外装はガラス主体の周辺と違い、石灰岩の縦のラインが通っています。設計は30パークプレイスや520パークと同じ事務所です。

構成は複合で、低層部にフィットネスクラブとホテルが入り、中層にオフィス、上層が住宅です。住戸は2〜5ベッドルームの大型が中心で、約140戸あります。

 

15ハドソンヤーズと並べると、性格の違いがはっきりします。あちらは住宅主体の構成で、間取りの幅も広い。こちらは複合の上に大型住戸を載せ、ホテルとクラブのサービスを組み込んだ構成です。同じ街区でも、建物の思想は別物です。

 

2. 似た建物を比べる手順

 

同じ地区の似た建物は、印象で選ぶと後悔します。手順を固定して、順に比べます。

①月額の構成。管理費と固定資産税を合算し、同じ広さあたりで並べる。②減税の残存。適用の種類と満了までの年数。③住戸構成。自分の求める間取りが、その建物の主流か例外か。④複合の中身。何が同居し、費用の按分がどうなっているか。⑤建物内の在庫。売り出し中の戸数と分譲主の未売却分。

 

③は見落とされがちですが重要です。自分の間取りがその建物の主流であるほど、管理と再販の両面で扱いやすくなります。大型住戸が主流の建物で小さい住戸を持つと、共用施設の費用負担が重く感じられ、売却時の買い手も建物の性格とずれます。

 

④の複合の中身は、ウールワースや30パークプレイスの記事で書いた確認と同じです。オフィスとホテルが同居する建物では、区分の線と按分の表をオファリングプランで確認します。

 

3. 2棟の比較を表にすると

 

15と35を例に、比較の型を示します。

 

※構成の比較です。価格と月額は住戸ごとに実数でご確認ください。

観点	35ハドソンヤーズ	15ハドソンヤーズ
構成	ホテル・オフィス複合の上の住宅	住宅が主体
住戸の中心	大型（2〜5BR）	幅広い構成
サービス	ホテルとクラブを組み込み	住宅の共用施設が中心
外装	石灰岩	ガラスの曲面
向く使い方	サービス込みの実需・二拠点	実需から賃貸運用まで広い

 

この表が示すとおり、2棟の違いは優劣ではなく用途の違いです。サービスを日常的に使う実需なら35、賃貸運用も視野に入れた柔軟性なら15。使い方が決まれば、答えは自然に出ます。

 

迷いが残る場合は、⑤の在庫と実際の成約単価を見ます。ニューヨークでは成約が公的記録に残るため、2棟の面積単価の推移を実データで並べられます。印象ではなく記録で決める、という原則はここでも同じです。

 

4. 名義と、地区全体の前提

 

35ハドソンヤーズはコンドミニアムですので、名義を選べます。個人名義、法人名義、トラスト名義のいずれも規約の範囲で可能です。判断材料はニューヨークの不動産を法人名義で買うべきか。個人所有との違いと損益分岐にまとめています。

 

地区全体の評価は、15ハドソンヤーズの記事で書いた前提がそのまま当てはまります。人工地盤の構造、開発の進行と眺望、オフィスの入居状況、新規供給との競合。街区の完成度を先に見てから、建物の比較に入るという順序です。

売却時には非居住者に対する源泉徴収が入ります。制度の概要は米国内国歳入庁（IRS）のFIRPTA解説をご覧ください。

 

ここで、逆の見方も置いておきます。「同じ地区に似た建物が2棟あるなら、売るとき互いに競合して不利ではないか」というものです。

一理あります。ただ、上の表のとおり2棟の住戸構成と買い手の層は分かれており、完全な代替関係にはなっていません。大型住戸の買い手が15と35で迷う場面は実際には限られます。競合の度合いは、戸数ではなく住戸構成の重なりで測ります。

 

大型住戸中心の構成は、111マレーの記事で書いた大型間取り市場の性質をそのまま持ちます。実需が主体で価格の振れが小さい一方、地区の家族向けの生活基盤はまだ成長の途中です。学校や公園といった要素を重視される場合は、成熟した住宅地区の大型住戸と並べて比較することを推奨いたします。

 

5. まとめ

 

35ハドソンヤーズは、地区で最も高い住宅タワーであり、ホテルとクラブを組み込んだ大型住戸中心の建物です。

似た建物が並んだときは、月額の構成、減税の残存、住戸構成、複合の中身、建物内の在庫の5点を順に比べます。用途が決まれば2棟の答えは分かれ、迷いが残れば成約の実データで決めます。

 

比較の手順を持っていれば、似た建物は迷いの種ではなく、条件を突き合わせて価格交渉に使える材料になります。

 

当社では、個人と法人、居住者と非居住者それぞれの場合分けを踏まえ、候補どうしの比較表づくりからご相談を承っております。

 

※本記事の内容は一般的な情報提供であり、法務・税務・投資に関する助言ではありません。個別の判断は、独立した専門家へのご確認を前提とします。

 

BUILDINGSニューヨークの主な建物。名義と税務の観点から（93件）

ビリオネアズロウと57丁目

• セントラルパークタワー — 世界一高い住宅ビル
• One57 — ビリオネアズロウの先駆け
• 432 Park Avenue — 正方形窓の超高層
• 220 Central Park South — 全米住宅最高額の記録
• 111 West 57th — 世界で最も細い超高層
• 53 West 53rd — 近代美術館の上に住む
• Mandarin Oriental Fifth — ホテルブランドの住まい
• エセックスハウス — 公園南のアールデコ
• オズボーン — 1885年の石積み

セントラルパーク西の戦前建築

• ダコタハウス — 1884年、市内最初期の高級住宅
• サンレモ — エメリー・ロスのツインタワー
• ベレスフォード — 三本の塔と博物館の眺め
• エルドラド — 公園西の最北、貯水池の眺望
• センチュリー — 公園西で最も中心に近い
• マジェスティック — ダコタの向かい、急行駅前
• One Central Park West — コロンバスサークルの角
• 15 Central Park West — 新築で戦前の風格

パークアベニューとイーストサイド

• 740 Park Avenue — 世界で最も入りにくい住宅
• 520 Park Avenue — 戦前の格を新築で
• オリンピックタワー — 五番街の複合の先駆け
• リッツ・カールトン・レジデンス — ホテルブランドの実際
• シェリーネザーランド — ホテル機能を持つコープ
• リバーハウス — 川に正対する名門コープ
• One Sutton Place South — 借地の上に立つ建物
• サットンタワー — イーストリバー沿いの新築120戸
• 252イースト57丁目 — 分譲と賃貸が同じ塔、値下げの履歴
• ワンビーコンコート — オフィスの上に住む複合ビル
• 200イースト59 — 全戸テラス67戸、屋外面積の評価
• マンハッタンハウス — 戦後モダニズムの代表作
• ウォルドーフ・アストリア — 歴史的ホテルの住宅転用
• プラザ・レジデンス — 1907年の名門ホテル
• アマン・ニューヨーク — クラウンビルの最上位ブランド
• 400 Fifth Avenue — 商業地区に住むという選択

アッパーウエストとグラマシー

• アンソニア — ホテルから賃貸、コンドへ
• アプソープ — 1908年の中庭型、名義の自由
• ベルノード — 賃貸から分譲への転換
• 200 Amsterdam — 建築許可をめぐる訴訟
• 50 Gramercy Park North — 公園の鍵という権利
• マディソンハウス — ノマドの新築タワーと管理費
• 30イースト31 — 42戸の細身タワーの価格帯
• ワンマディソン — 築10年超の53戸と転売
• 277フィフスアベニュー — 5番街の住所は価格に乗るか

ダウンタウンとトライベッカ

• ウールワースタワー — 1913年の超高層に住む
• ワンウォールストリート — オフィス転用と減税
• ザ・グリニッジ — 125グリニッジの88階建て273戸
• 25パークロウ — シティホール公園向きの価格差
• 77グリニッジ — 小学校を抱えた90戸の価格交渉
• ワン・ビークマン — シティホール・パーク前のフロア1戸31戸
• 56 Leonard Street — 新築分譲の取得コスト
• 111 Murray Street — 大型間取りの市場
• 130 William — 固定資産税の読み方
• 30 Park Place — ホテル併設レジデンス
• 45パークプレイス — SOM設計50戸と値引き後の価格
• 100バークレー — 1927年電話局を改装した157戸
• 101ウォーレン — フルブロック227戸の価格帯
• 200チェンバーズ — プール付き258戸の維持費
• ビークマン・レジデンス — 賃貸運用向けの間取り
• 443 Greenwich — 倉庫転用と面積表示
• 565ブルームソーホー — レンゾ・ピアノ設計の112戸
• 42クロスビー — 10戸と100万ドルの駐車場の評価
• 10サリバン — ソーホー西端の22戸と小規模コンドの注意
• 108レナード — ランドマーク改装の167戸
• グリニッチレーン — 5棟とタウンハウスの構成
• 130ウエスト12丁目 — 病院跡コンバージョンの評価
• パックビルディング — 6戸だけのペントハウス
• ザ・シューマッハ — 印刷所転用20戸の維持費
• 70ベストリー — 川沿い46戸、少数戸を持つ意味
• 160レロイ — ウエストビレッジ川沿い57戸の値付け
• 150チャールズ — 低層91戸と中庭の維持費
• One Manhattan Square — 大型タワーの出口
• ワンハイライン（旧XI） — 開発会社の破綻と再生

ハイライン・ハドソンヤーズ

• 520 West 28th — ザハ・ハディド唯一のNY住宅
• ランタンハウス — デベロッパーの実績の見方
• 100 Eleventh Avenue — ガラス外壁の維持費
• 15 Hudson Yards — 新開発地区の評価
• 35 Hudson Yards（この記事）
• ハドソンヤーズの住宅 — 竣工前契約の実務
• ザ・コートランド — レンガ外装と資産価値
• ウォーカータワー — 電話局のコンバージョン
• 25 Columbus Circle — 建物の改名と資産価値

ブルックリンとクイーンズ

• ブルックリンタワー — 区で初めての超高層
• ブルックリンポイント — 屋上プールの高層
• クワイタワー — 公園に守られた眺望
• ワン・ブルックリンブリッジパーク — 倉庫転用の449戸と公園への支払い
• イレブン・ホイト — 481戸の価格帯と減税の残存年数
• スカイラインタワー — クイーンズ最高層
• オリンピア・ダンボ — ブルックリン最高額の物差し

比較の全体像はビリオネアズロウ主要タワーの比較をご覧ください。

購入の実務ガイド

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• タートルベイ — 国連の街の静かな買い場
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• フラットアイアン — ロフトの広さと価格
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• チェルシー — ハイライン沿いのレジデンス
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ブルックリンの街

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• キャロルガーデンズ — 住みながら貸す二戸建て
• ボーラムヒル — 学区の境界は住所ごとに違う
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• ダウンタウンブルックリン — 供給が集中した地区の出口
• ダンボ — 倉庫街から高級住宅地へ
• グリーンポイント — 水辺エリアの家賃相場

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