ニューヨークで駐在員の部屋を借りるとき、会社には2つの形があります。会社が借主になる法人契約と、駐在員本人が借主になり、会社が家賃を負担する個人契約です。どちらでも住む部屋は同じですが、入居審査で出す書類、保証の出し方、帰任のときに解約と保証金の返還を受ける相手が変わります。
着任したばかりの駐在員は、米国のクレジット履歴がありません。個人契約の審査はここで止まりやすく、会社がどこまで前に出るかを先に決めておくと、着任から入居までが短くなります。
- 法人契約は会社が借主で、駐在員は住む人として契約書に名前が載ります
- 個人契約は駐在員が借主です。着任直後は米国のクレジット履歴がなく、審査で止まりやすくなります
- 審査の目安は、年収が月額家賃の40倍、保証人は80倍です。届かないときは会社の保証や保証会社で補います
- 保証金や前払いは州法で家賃1か月分まで、審査費用は20ドルまでです
- 解約と保証金の返還の相手は、法人契約なら会社、個人契約なら駐在員本人です
本日はニューヨークの社宅を法人契約にするか個人契約にするかについて見ていきましょう。
1. 法人契約と個人契約の違い
項目ごとに並べる
2つの形の違いを、ご担当者が社内で説明するときの項目で並べました。
| 項目 | 法人契約 | 個人契約（会社が負担） |
|---|---|---|
| 借主 | 会社 | 駐在員本人 |
| 審査の対象 | 会社の資料と、住む人の身元 | 駐在員の収入とクレジット履歴 |
| 保証 | 会社そのものが借主として責任を負う | 保証人、保証会社、会社の保証書のいずれか |
| 家賃の支払い | 会社から貸主へ | 本人から、または会社が代わりに払う |
| 保証金の返還先 | 会社 | 本人 |
| 帰任のときの解約 | 会社が手続きの当事者 | 本人が手続きの当事者 |
| 後任への引き継ぎ | 住む人の交代に貸主の同意が要る | 新しい契約を結び直す |
後任への引き継ぎや住む人の交代の扱いは、契約書の条項で決まります。
どちらでも同じこと
部屋の決まり（暖房、修繕、騒音、ペットなど）は、法人契約でも個人契約でも同じ建物の規則に従います。違うのは、お金と書類と責任の流れです。
2. 個人契約が審査で止まる理由
収入の目安とクレジット履歴
ニューヨークの貸主の多くは、年収が月額家賃の40倍あることを入居の目安にしています。月5,000ドルの部屋なら年収20万ドルです。保証人を立てる場合は、保証人に月額家賃の80倍の年収を求めることが一般的です。さらに米国のクレジット履歴を見ますが、着任したばかりの駐在員には履歴がありません。
前払いで補えない理由
家賃を何か月分か前払いして審査を補えないか、というご相談をよくいただきます。しかし州の一般債務法7-108条は、保証金や前払い（deposit or advance）が家賃1か月分を超えてはならないと定めています。審査に届かないときは、会社が借主になるか、会社の保証書を出すか、保証会社を使うかで補います。保証会社の仕組みはニューヨーク賃貸の保証人と保証会社にまとめています。
3. 法人契約で会社が確かめること
会社が出す書類
法人契約では、貸主が会社の資料を求めます。求める書類は貸主によって違うため、申込の前に一覧をもらいます。
- 会社の登記と所在を示す書類（日本の書類は英訳を添える）
- 会社の財務の資料（決算書など。出せる範囲を社内で先に決める）
- 住む人の在籍と赴任を示すレター（役職、任期、会社が負担する範囲）
- 住む人のパスポートの写し
- 契約書に署名する人の権限を示す書類
駐在員本人が用意する書類はニューヨーク賃貸の入居申込に要る書類にまとめています。
契約書で見る条項
法人契約の契約書では、住む人の名前と交代の手続き、途中解約の条項、更新の通知の期限を確かめます。後任が同じ部屋に住む予定なら、住む人を替えるときに貸主の同意をどう取るかを、署名の前に決めておきます。英文の条項の読み方は英文リースはどこを読むかにまとめています。
個人契約で会社が保証書を出すときは、保証の範囲（家賃だけか、部屋の損傷まで含むか）と期間を書面で決めます。範囲を決めずに署名すると、更新後の期間まで保証が続く書き方になっていることがあります。
4. どちらを選ぶかの判断表
状況ごとの選び方
| 会社の状況 | 向いている形 | 理由 |
|---|---|---|
| 着任直後に入居させたい | 法人契約 | 本人のクレジット履歴を待たずに審査を進められる |
| 後任が同じ部屋に住む予定がある | 法人契約 | 契約を残したまま住む人を替える交渉ができる |
| 会社の財務資料を外に出せない | 個人契約と保証会社 | 会社の資料を出さずに審査を補える |
| 規程で家賃は手当として渡す | 個人契約 | 支払いと解約を本人が行う |
貸主や建物によって、法人契約を受けない場合もあります。
帰任のときまで見て決める
法人契約なら、帰任のときの解約と保証金の返還は会社が受けます。個人契約なら本人が日本へ戻ったあとに保証金を受け取ることになり、米国の口座を残すかどうかも関わります。契約の形は、入居のときだけでなく帰任のときまで見て決めます。
まとめ
契約の形は、審査と帰任の両方から決める
法人契約は会社が借主になり、着任直後の審査を進めやすく、帰任の解約も会社が行います。個人契約は手続きが本人に移る一方、クレジット履歴がない着任直後は審査で止まりやすくなります。保証金や前払いは家賃1か月分まで、審査費用は20ドルまでという州法の決まりは、どちらの形でも変わりません。
どちらの形で進めるかのご相談と、審査に出す書類の一覧は、駐在員の住まいを手配する法人のご担当者へのページでご案内しています。
よくある質問
ニューヨークの社宅は、法人契約と個人契約のどちらが多いですか。
どちらが多いかを示す公的な統計はありません。会社が借主になる法人契約は、着任直後で米国のクレジット履歴がない駐在員でも審査を進めやすく、帰任の解約も会社が行えます。個人契約は手続きが本人に移りますが、会社の財務資料を出さずに保証会社で審査を補えます。会社の規程と後任の予定から選びます。
着任したばかりの駐在員が、入居審査に通らないのはなぜですか。
ニューヨークの貸主の多くは、年収が月額家賃の40倍あることと米国のクレジット履歴を審査で見ます。着任したばかりの駐在員にはクレジット履歴がないため、個人契約ではここで止まりやすくなります。会社が借主になる法人契約にするか、会社の保証書や保証会社で補います。
家賃を数か月分前払いして、審査を補うことはできますか。
ニューヨーク州の一般債務法7-108条は、保証金や前払いが家賃1か月分を超えてはならないと定めています。前払いを増やして審査を補う方法は使えないため、法人契約、会社の保証書、保証会社のいずれかで補うのが現実的です。
法人契約で、後任の駐在員に同じ部屋を引き継げますか。
契約書の条項によります。法人契約では契約を残したまま住む人を替える交渉ができますが、住む人の交代には貸主の同意が要るのが一般的です。後任が住む予定があるなら、交代の手続きを署名の前に貸主と決めておきます。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
