ニューヨークの賃貸契約は1年か2年が多く、途中で解約できる条項が入っていない契約では、残りの期間の家賃が原則として残ります。駐在の任期が短くなったり、帰任の時期が早まったりすると、まずここが問題になります。
ただし、2019年の州法の改正で、入居者が出ていった部屋を貸主が誠実に貸し直す義務ができました。不動産法227-e条です。次の入居者の契約が始まれば、前の契約はそこで終わります。条文を知っているかどうかで、払う額が大きく変わります。
- 契約に途中解約の条項（Early Termination）があれば、その条件で出られます
- 条項がなくても、貸主には部屋を貸し直す義務があり、これを外す特約は無効です
- 次の入居者の契約が始まると、前の入居者の契約はそこで終わります
- 4戸以上の建物では、貸主の書面の同意を得て又貸しでき、同意は不合理に拒めません
- 保証金は、退去から14日以内に明細を付けて返されます
本日はニューヨークの賃貸を途中で解約するときの決まりについて見ていきましょう。
1. まず契約書の条項を読む
途中解約の条項があるか
最初に見るのは、英文の契約書の「Early Termination」や「Lease Break」と書かれた条項です。条項があれば、何日前までに書面で知らせるか、違約金をいくら払うかが書かれており、その条件を満たせば契約を終えられます。条項がない契約は、法律の仕組みで出口を探すことになります。
| 条項 | 英語での見出し | 途中解約で確かめること |
|---|---|---|
| 途中解約 | Early Termination | 通知の期限、違約金の額、条件 |
| 又貸し | Sublet | 貸主の同意の取り方 |
| 譲渡 | Assignment | 契約を次の人に引き継げるか |
| 保証金 | Security Deposit | 返還の期限と差し引かれるもの |
| 更新 | Renewal | 自動更新か、更新しない通知の期限 |
途中解約に関わる主な条項を抜き出しました。見出しの英語は契約書によって異なります。
これから契約する方へ
帰任の時期が読めない方は、署名の前に途中解約の条項を入れる交渉をしておくと安心です。すべての貸主が受けるわけではありませんが、条項の有無は後から変えられません。英文の契約書で確かめる条項は英文リースはどこを読むかにまとめています。
2. 条項がないとき。貸主の貸し直しの義務
2019年の改正で入った条文
不動産法227-e条は、入居者が契約に反して部屋を出たとき、貸主に自分の資力と能力に応じて誠実に部屋を貸し直すことを求めています。貸し直す家賃の基準は、市場の家賃と今の契約の家賃のうち低い方です。
次の入居者の契約がその家賃で始まれば、前の入居者の契約は終わり、損害の額からも差し引かれます。損害を請求する側に証明の負担があり、この義務を外す契約の特約は公序に反して無効です。
入居者がしておくこと
- 帰任が決まったら、すぐに書面で貸主か管理会社に知らせる
- 退去の日と、次の入居者を探してほしいことをはっきり書く
- 内見の受け入れに協力し、部屋をきれいに保つ
- 知り合いなど次の入居者の候補がいれば紹介する
- 連絡の日時とやり取りを、メールで残しておく
早く知らせるほど次の入居者が見つかりやすく、残る家賃の期間が短くなります。
条項がなくても、貸主と話し合って合意で契約を終える方法もあります。違約金を払う代わりに決まった日で契約を終える、次の入居者が決まった日で終える、といった形です。合意した内容は必ず書面にし、保証金の扱い、鍵を返す日、最後の家賃の日割りまで書いておきます。口頭の約束だけで部屋を出ると、後から残りの家賃を請求されたときに争う材料がありません。
3. 又貸しと譲渡で出る方法
又貸し（サブレット）
不動産法226-b条では、4戸以上の建物の入居者は、貸主の書面の同意を事前に得て部屋を又貸しでき、貸主は同意を不合理に拒めません。貸主は求めから10日以内に追加の情報を求められ、30日以内に同意するか理由を示します。返事がなければ同意したものとみなされます。
又貸しでは自分の契約は残ったままなので、帰任で日本へ戻る方には、残りの期間の家賃を負い続ける形になります。
譲渡（アサインメント）
契約そのものを次の人に引き継ぐ譲渡は、貸主が理由なく断れます。ただし、貸主が不合理に譲渡を断った場合、入居者が求めれば、貸主は30日前の通知で入居者を契約から解放しなければなりません。帰任で契約を終えたい方には、こちらが近い出口になります。
家賃安定化の住戸には別の決まりが重なり、コープの株主として結ぶ占有賃貸借契約は226-b条の対象外です。コンドの1戸を所有者から借りている場合も、建物の規約で又貸しが制限されていることがあります。
4. 退去と保証金、貸す側から見た途中解約
保証金の返還
州の一般債務法7-108条で、貸主は退去から14日以内に、差し引く額の明細を付けて保証金の残りを返します。差し引けるのは未払いの家賃、通常の使用を超える傷み、貸主が立て替えた光熱費などで、14日以内に明細を出さなければ全額を返すことになります。退去の手順は賃貸を退去するときにまとめています。
日本から部屋を貸している所有者の場合
貸し直しの義務は、コンドの1戸を貸している所有者にもかかります。入居者が途中で出たら、すぐに募集を始め、その記録を残しておくことが大切です。契約を作る段階で、途中解約の条件をあらかじめ決めておけば、もめごとを減らせます。管理会社との分担は日本にいながらニューヨークの賃貸を回すに、家賃が止まったときの対応は入居者が家賃を払わないときにまとめています。
まとめ
決まった時点で、書面で動く
途中解約の条項があればその条件で出られます。条項がなくても、2019年からの州法で貸主には部屋を貸し直す義務があり、次の入居者の契約が始まれば前の契約は終わります。4戸以上の建物では又貸しの同意を不合理に拒めず、譲渡を不合理に断られたときは契約から解放を求められます。
帰任が決まったら、その日のうちに書面で知らせ、次の入居者探しに協力するほど、残る家賃は短くなります。保証金は14日以内に明細付きで返されるので、退去の日の部屋の状態を写真で残しておくと安心です。
よくある質問
ニューヨークの賃貸を途中解約すると、残りの家賃は全部払うのですか。
契約に途中解約の条項があれば、その通知の期限と違約金の条件で契約を終えられます。条項がない場合は残りの期間の家賃が原則として残りますが、ニューヨーク州の不動産法227-e条で、貸主には部屋を誠実に貸し直す義務があります。次の入居者の契約が始まれば、前の契約はそこで終わります。
貸主は次の入居者を探す義務がありますか。
あります。2019年の州法の改正で入った不動産法227-e条は、入居者が契約に反して部屋を出たとき、貸主に資力と能力に応じて誠実に部屋を貸し直すよう求めています。貸し直す家賃の基準は、市場の家賃と今の家賃の低い方です。この義務を外す特約は無効です。
帰任するとき、部屋を又貸しできますか。
4戸以上の建物では、不動産法226-b条により、貸主の書面の同意を事前に得て又貸しでき、貸主は同意を不合理に拒めません。ただし又貸しでは自分の契約が残るため、残りの家賃の責任も続きます。契約そのものを引き継ぐ譲渡を貸主が不合理に断った場合は、30日前の通知で契約から解放するよう求められます。
途中解約しても保証金は返ってきますか。
一般債務法7-108条で、貸主は退去から14日以内に、差し引く額の明細を付けて保証金の残りを返します。差し引けるのは未払いの家賃、通常の使用を超える傷み、貸主が立て替えた光熱費などです。14日以内に明細を出さない貸主は、保証金を差し引く権利を失います。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
