家族で住み始めると、絵を掛けたい、テレビを壁に付けたい、棚を付けたい、という場面が出てきます。ニューヨークの賃貸では、壁に何かを付けてよいかは、契約書の改造の条項と建物の規則で決まります。先に書面で確かめておけば、退去のときに保証金をめぐってもめずに済みます。
保証金については、州の一般債務法7-108条がはっきり決めています。保証金は家賃1か月分までで、通常の使用による傷みは差し引けません。入居の前と退去の前には、部屋を点検する機会もあります。壁の工事の前に確かめること、入居と退去の点検、塗り直しの決まりを順に見ていきます。
- 壁に何かを付ける前に、契約書の改造（Alterations）の条項と建物の規則を確かめ、書面で同意をもらいます
- 保証金は家賃1か月分まで。通常の使用による傷みは差し引けません（一般債務法7-108条）
- 入居の前に、貸主は部屋を一緒に点検する機会を用意し、求めれば状態を書面にします
- 退去の2週間前から1週間前の間に点検を求められ、指摘された所を自分で直せます
- 3戸以上の建物では、所有者が3年ごとに部屋の壁と天井を塗り直します（住宅維持法27-2013条）
本日はニューヨークの賃貸で壁に穴を開けてよいか、退去の前に何をするかについて見ていきましょう。
1. 壁に何かを付ける前に。契約書と建物の規則
改造の条項を読む
英文の賃貸借契約書には、多くの場合「Alterations（改造）」の条項があり、貸主の書面の同意なしに部屋を変えないことが定められています。棚の取り付け、壁の塗装、テレビの壁掛けはここに入ることが多い作業です。同意を求めるときは、場所、大きさ、取り付け方を伝え、退去のときに穴を埋めて元に戻すか、そのままでよいかまで決めておきます。英文の契約書で読む所は英文リースはどこを読むかにまとめています。
| やりたいこと | 先に確かめること | 退去のときに決めておくこと |
|---|---|---|
| 絵や写真を掛ける | 契約書と建物の規則で、釘やフックが使えるか | 跡をそのままでよいか |
| テレビを壁に付ける | 書面の同意、壁の材質、配線の通し方 | 金具を外して穴を埋めるか |
| 棚を付ける | 書面の同意、取り付ける壁の強さ | 穴を埋めて塗るか |
| 壁を塗る | 書面の同意、色の指定 | 元の色に戻すか |
| 壁紙を貼る | 書面の同意、はがせる種類か | はがして元に戻すか |
同意の内容は、メールでもよいので書面で残しておきます。
古い建物の壁を削るとき
市の住宅保存開発局（HPD）は、鉛の塗料の案内で、1960年より前に建った建物の塗料を、鉛を含むものとして扱うよう所有者に求めています。6歳未満の子どもが住む部屋で塗装面を大きく削る工事は、所有者が認定を受けた作業者に、粉を広げない方法で行わせる決まりです。古い建物の壁を自分で大きく削ったり、紙やすりをかけたりするのは避け、必要な工事は所有者に頼みます。
2. 入居の日に、部屋の状態を書面にする
州法で決まった入居前の点検
一般債務法7-108条では、保証金を受け取る貸主は、入居者が住み始める前に、部屋を一緒に点検する機会を用意しなければなりません。入居者が求めれば、2人で部屋の状態と分かっている傷や不具合を書いた書面に署名します。この書面に書かれた傷は、退去のときに保証金から差し引けません。
入居の日にしておくこと
- 壁の穴、釘の跡、塗装のはがれを、部屋ごとに写真と動画で撮る
- 点検の書面に、見つけた傷を全部書いてもらう
- 前の入居者が付けた金具や棚が残っていれば、そのままでよいかを確かめる
- 写真と書面を、退去の日まで取り出せる所に保存する
契約の前の内見で見ておく所は内見で見るところにまとめています。
3. 退去前の点検と、保証金の返し方
点検を求める権利
同じ条文では、どちらかが契約を終える意思を伝えたあと、貸主は、退去の前に点検を求められることを入居者に書面で知らせます。点検は契約の終わりの2週間前より後、1週間前より前に行い、貸主は48時間前までに日時を書面で知らせます。点検のあと、貸主は差し引くつもりの修理の一覧を渡し、入居者は契約が終わる前に、その所を自分で直すことができます。
- 退去の日を書面で伝える
- 貸主から、退去前の点検を求められるという書面が届く
- 点検を求め、退去の2週間前から1週間前の間に一緒に部屋を見る
- 一覧に書かれた穴や傷を、契約が終わる前に直す
- 退去の日に、部屋の状態を写真で残す
- 退去から14日以内に、明細と残りの保証金を受け取る
差し引けるもの、引けないもの
貸主が保証金から差し引けるのは、未払いの家賃や、通常の使用を超える損傷の修理などで、明細を付けて示す必要があります。通常の使用による傷みの費用は差し引けません。退去から14日以内に明細と残りを返さなければ、貸主は保証金を差し引く権利を失い、金額が妥当であることの証明も貸主が負います。故意に違反した貸主には、保証金の2倍までの損害賠償が科されることがあります。退去の手順の全体は賃貸を退去するときにまとめています。
4. 塗り直しは誰がするか。3年ごとの決まり
所有者の塗り直しの義務
市の住宅維持法27-2013条では、3戸以上の集合住宅の所有者は、人が住んでいる住戸の壁と天井を3年ごとに塗り直すか、壁紙などで張り替えます。契約やほかの法律で、もっと短い間隔が決まっている場合はそちらに従います。一方で、前回の塗装から3年以内に壁や天井が不衛生になった場合は、市が入居者に塗り直しを求めることがあります。
年数がたって色があせた壁は、通常の使用による傷みです。同意なく濃い色に塗った壁や、大きな穴を開けたままの壁は、通常の使用を超えると判断されやすくなります。入居の日の写真と、同意の書面があれば、どちらかを示せます。
日本から部屋を貸している所有者
貸す側は、入居前の点検の機会を用意し、署名した状態の書面と写真を保存しておきます。退去のときは、点検の求めに応じ、14日以内に明細を付けて返すことを管理会社と決めておきます。塗り直しの日付も記録に残しておくと、3年ごとの義務を確かめやすくなります。管理の分担は日本にいながらニューヨークの賃貸を回すにまとめています。
まとめ
付ける前に同意、入る日に写真、出る前に点検
ニューヨークの賃貸で壁に何かを付けるときは、契約書の改造の条項と建物の規則を確かめ、場所と取り付け方、退去のときの戻し方まで書面で同意をもらいます。保証金は家賃1か月分までで、通常の使用による傷みは差し引けません。
入居の日に部屋の状態を書面と写真で残し、退去の2週間前から1週間前の間に点検を求めて、指摘された所を直しておけば、保証金は14日以内に明細付きで戻ってきます。
よくある質問
ニューヨークの賃貸で、壁に穴を開けてもいいですか。
壁に何かを付けてよいかは、賃貸借契約書の改造（Alterations）の条項と建物の規則で決まります。テレビや棚を付ける前に、場所と取り付け方を伝えて書面で同意をもらい、退去のときに穴を埋めて塗るかどうかも決めておきます。
退去のとき、壁の穴の修理代は保証金から引かれますか。
一般債務法7-108条で、貸主は通常の使用による傷みの費用を保証金から差し引けません。差し引けるのは、通常の使用を超える損傷の修理などで、退去から14日以内に明細を付けて示す必要があります。金額が妥当であることは貸主が証明します。
退去前の点検はいつ頼めますか。
契約を終える意思が伝わったあと、貸主は点検を求められることを書面で知らせます。点検は契約の終わりの2週間前より後、1週間前より前に行い、貸主は48時間前までに日時を知らせます。点検で示された所は、契約が終わる前に自分で直せます。
部屋の塗り直しは誰がしますか。
3戸以上の集合住宅では、市の住宅維持法27-2013条により、所有者が住戸の壁と天井を3年ごとに塗り直すか張り替えます。前回の塗装から3年以内に壁が不衛生になった場合は、市が入居者に塗り直しを求めることがあります。
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