ニューヨーク市の古い建物の塗料には、鉛が含まれていることがあります。市の住宅保存開発局（HPD）は、1960年より前に建った建物の塗料は鉛を含むものとして扱うよう所有者に求めています。塗装がはがれたり、ドアや窓がこすれたりすると、鉛を含む粉やかけらが床に落ち、小さな子どもが手や口から取り込んでしまいます。
このため、6歳未満の子どもがいる家庭が古い建物に住むと、所有者には毎年の通知や点検、入居前の処置といった義務がかかります。家族で赴任する方が部屋を選ぶとき、そして日本から部屋を貸す方にも関わる決まりです。
- 1960年より前に建った3戸以上の建物は、塗料に鉛が含まれる前提で扱われます（地方法2004年第1号）
- 対象は、6歳未満の子どもが住む、または週10時間以上過ごす部屋です
- 所有者は毎年1月に通知を配り、入居者は2月16日までに返します。点検は年1回以上です
- 空室になったときと、子どもが住み始めたとき、所有者はドアと窓の鉛の塗料を取り除きます
- はがれた塗装は311で申告でき、費用はかかりません。鉛の塗料の違反は最も重いC区分です
本日はニューヨークの賃貸と鉛の塗料の決まりについて見ていきましょう。
1. どの建物が対象か。1960年が境目
地方法2004年第1号の対象
HPDの鉛の塗料の案内では、次の建物の所有者に、塗料を鉛を含むものとして扱い、危険を見つけて取り除くことを求めています。
| 建物 | 対象になる条件 |
|---|---|
| 3戸以上の集合住宅 | 1960年より前に建ったもの |
| 3戸以上の集合住宅 | 1960年1月1日から1978年1月1日の間に建ち、所有者が鉛の塗料があると知っているもの |
| 1〜2戸の住宅 | 1960年より前に建ち、入居者が住んでいる部分 |
| コンドミニアムとコープの住戸 | 所有者やその家族が住まず、入居者に貸しているもの |
出典はHPDの鉛の塗料のページです。
「住んでいる」の意味と、鉛の塗料の基準
この決まりでいう子どもが「住んでいる」部屋とは、6歳未満の子どもが住んでいるか、週10時間以上を過ごしている部屋のことです。自分の家族が借りている部屋でなくても、子どもが週10時間以上を過ごす部屋は対象になります。塗料に含まれる鉛が1平方センチあたり0.5ミリグラム未満と検査で確かめられた面は、危険とは扱われません。
2025年8月までに、1960年より前の建物の所有者は、部屋と共用部分の塗装面を一度検査することも義務づけられていました。
2. 所有者の義務。契約、毎年の通知、入居前の処置
契約のときから退去まで
- 契約のとき、6歳未満の子どもが住むかを尋ねる通知と、市の冊子「Lead Paint Hazards in the Home」を渡します。入居前の処置を済ませたことも、この通知の上で証明します。更新のときにも同じ通知が要ります
- 毎年1月に年次の通知を配ります。入居者は2月16日までに返します
- 子どもが住む部屋と共用部分を、年1回以上点検します
- はがれた塗装は、認定を受けた作業者に、粉を広げない方法で直させます
- 部屋が空いたとき、または子どもが住み始めたとき、ドアと窓の鉛の塗料を取り除くなどの処置をします
- 点検と工事の記録を10年以上保存します
子どもが住む部屋や共用部分で、鉛を含む塗装面を2平方フィート（約0.19平方メートル）を超えて乱す工事は、粉を広げない決められた作業方法で行い、その証拠を残すことになっています。入居者は、入居前の処置をしたことを示す書類の写しを求めることができます。
連邦の決まり。1978年より前の住宅
連邦の環境保護庁（EPA）の開示の決まりでは、1978年より前に建った住宅を貸すとき、所有者は契約の前に冊子「Protect Your Family From Lead in Your Home」を渡し、知っている鉛の塗料の情報と記録を開示し、契約に警告文を入れます。署名した開示の書面は、契約の始まりから3年間保存します。寝室のない部屋（スタジオなど）や100日以下の契約は対象外ですが、6歳未満の子どもが住む予定ならスタジオも対象です。
3. 入居者がすること
HPDが挙げている入居者の役割
- 6歳未満の子どもが住んでいる、または週10時間以上過ごすことを所有者に伝える
- 毎年1月に届く年次の通知を、2月16日までに返す
- 年1回以上の点検のために、部屋に入ることを認める
- 床、窓枠、手、おもちゃ、おしゃぶりをこまめに洗う
- 塗装のはがれや水漏れを見つけたら、その都度すぐに所有者に知らせる
- 部屋で工事があるときは、子どもを作業の場所に近づけず、粉が仕切りの外に出ていないかを見る
- 子どもが1歳と2歳のときに、血液中の鉛の検査を受けさせるよう、医師に頼む
直してもらえないとき
所有者がはがれた塗装を直さない場合や、工事の粉が仕切られていない場合は、311のオンラインか電話で申告できます。費用はかかりません。1960年より前の建物で6歳未満の子どもが住む部屋なら、HPDは鉛の塗料の申告として扱い、検査員がはがれた塗装の鉛の量を測る機械（XRF）で調べ、結果を手紙で知らせます。
鉛の塗料の違反は、直ちに危険とされるC区分です。所有者は違反通知に書かれた期限までに直して届け出、HPDの再検査を受けます。所有者が直さなければ、HPDが緊急の修理をして、費用を建物に請求します。
4. 借りる前に確かめること、貸す側の義務
内見と契約の前に
建物がいつ建ったかを管理会社に聞き、1960年より前なら、窓枠、ドアの縁、浴室の天井など、こすれたり湿ったりする所の塗装を内見で見ます。建物の違反の履歴はHPD Onlineで調べられます。内見で見る所の全体は内見で見るところにまとめています。古い建物では給水管に鉛が使われていることもあり、水道の確かめ方はニューヨークの水道水は飲めるかにまとめています。
日本から部屋を貸している所有者
HPDは、所有者が住まずに貸しているコンドとコープの住戸にも、年次の通知の義務がかかると説明しています。6歳未満の子どもが住む場合は、部屋と共用部分の年1回の点検も要ります。通知、点検、修理の進め方は、管理組合と管理会社と相談して決め、やり取りと記録を10年以上残します。管理の分担は日本にいながらニューヨークの賃貸を回すにまとめています。
まとめ
1960年より前の建物では、通知と点検を当たり前に
ニューヨーク市では、1960年より前に建った3戸以上の建物の塗料は鉛を含む前提で扱われ、6歳未満の子どもが住む部屋では、所有者に毎年の通知と点検、入居前のドアと窓の処置が義務づけられています。
家族で借りる方は、子どもがいることを所有者に伝え、1月の通知を2月16日までに返し、はがれた塗装はすぐに知らせます。直してもらえないときは311に申告できます。貸す方は、管理組合と管理会社と分担を決めて、記録を残しておくことが大切です。
よくある質問
ニューヨークの賃貸で、鉛の塗料の決まりが適用されるのはどんな建物ですか。
1960年より前に建った3戸以上の集合住宅と、1960年から1978年の間に建ち所有者が鉛の塗料を知っている集合住宅、1960年より前に建った1〜2戸の住宅の賃貸部分です。所有者や家族が住まずに貸しているコンドミニアムとコープの住戸も含まれます。
6歳未満の子どもがいる場合、所有者は何をしなければなりませんか。
毎年1月に通知を配って子どもの有無を確かめ、子どもが住む部屋と共用部分を年1回以上点検し、はがれた塗装を認定を受けた作業者に直させます。部屋が空いたときや子どもが住み始めたときは、ドアと窓の鉛の塗料を取り除くなどの処置をします。
年次の通知はいつまでに返せばよいですか。
市の住宅保存開発局（HPD）は、毎年1月に届く通知を2月16日までに返すよう案内しています。返すことで、所有者は部屋を点検する必要があると分かります。子どもが週10時間以上過ごす場合も、住んでいるものとして扱われます。
塗装がはがれているのに所有者が直さないときはどうすればよいですか。
311にオンラインか電話で申告でき、費用はかかりません。HPDの検査員が、はがれた塗装の鉛の量を機械で調べます。鉛の塗料の違反は直ちに危険とされるC区分で、所有者が直さなければHPDが緊急の修理をして費用を建物に請求します。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
