ブラウンストーンとは、赤褐色の砂岩（ブラウンストーン）を正面の外壁に使った長屋式の住宅のことです。米国の国立公園局が残す記録によると、石の多くはコネチカット州ポートランドの石切り場から運ばれ、1850年ごろから1890年ごろまでは「ブラウンストーンの時代」と呼ばれるほど建てられました。1880年には、ニューヨーク市の石造りの建物の78.6%にこの石が使われていました。
この石があまりに多く使われたため、東海岸の都市では、石造りかどうかに関係なく長屋式の住宅がブラウンストーンと呼ばれるようになりました。一棟で買えば管理組合のない所有になりますが、ランドマーク地区では外観の工事に市の許可が要ります。
- 赤褐色の砂岩を外壁に使った19世紀の長屋式住宅。玄関前の高い階段（ストゥープ）が特徴です
- 市の財務局にブラウンストーンという区分はなく、一軒家ならタウンハウスなどの区分に入ります
- 市内のランドマーク物件は3万8,000件以上。歴史地区では外観の工事に保存委員会の許可が要ります
- 6階以下の建物は外壁の定期検査の対象外ですが、外壁と階段の手入れは所有者の仕事です
本日はブラウンストーンとは何か、買う前に確かめることについて見ていきましょう。
1. ブラウンストーンとは。茶色の砂岩を使った長屋
石の正体と、建てられた時代
国立公園局のポートランドの石切り場の国定史跡の登録書によると、ブラウンストーンはジュラ紀の砂岩で、コネチカット川沿いのポートランドで切り出されたものが質が高く、最も多く使われました。19世紀の後半、人口が急に増えたニューヨークで、長屋式の住宅の外壁に盛んに使われました。
建物のつくり
登録書は、典型的な長屋を「高い階段の上に玄関があり、少し高くした地下の階の上に、間口の狭い3つの階を重ねたもの」と説明しています。今の売買でも、次の呼び方がよく使われます。
| 呼び方 | 場所 | 特徴 |
|---|---|---|
| ストゥープ（stoop） | 玄関前の階段 | 通りから2階の玄関まで上がる石の階段 |
| パーラーフロア（parlor floor） | 階段を上がった階 | 天井が高く、かつての応接の階 |
| ガーデンレベル（garden level） | 半地下の階 | 裏庭に出られる階。別の住戸として貸すこともある |
| コーニス（cornice） | 屋根の軒 | 正面の上端の飾り。修理にも許可が要ることがある |
2. 値段の目安。財務局の区分で見る
ブラウンストーンという区分はない
市の財務局の建物の区分には、ブラウンストーンという項目はありません。一軒家として使われていれば「都市型の1世帯住宅（A4）」や「タウンハウス（A7）」、2世帯なら「2世帯住宅（B1など）」、3世帯なら「3世帯住宅（C0）」のように、使い方で分かれます。
財務局の売買記録（2025年10月〜2026年9月）では、都市型の1世帯住宅とタウンハウスの成約価格の中央値は、ブルックリンが299万7,000ドル（122件）、マンハッタンが799万7,500ドル（78件）でした。れんが造りの家も含む数字で、石造りの家だけを分けた統計はありません。
一棟で持つか、1戸を買うか
ブラウンストーンは一棟で売られるほか、中をコンドやコープの住戸に分けて売られることもあります。一棟なら管理組合の審査も管理費もありませんが、建物の修理と税金はすべて所有者の負担です。区ごとの一軒家の値段はニューヨークの一軒家の値段に、マンハッタンで一棟を持つ考え方はマンハッタンのタウンハウスを一棟で買うにまとめています。
3. ランドマーク地区。外観の工事に許可が要る
市内に157の歴史地区
市のランドマーク保存委員会（LPC）は1965年につくられ、委員会の案内によると、市内には3万8,000件以上のランドマーク物件があります。内訳は個別のランドマーク1,470件、内装のランドマーク125件、景観のランドマーク12件と、157の歴史地区と拡張区域です。ブラウンストーンが並ぶ街並みにも、歴史地区に指定された区域があります。
工事の内容で、許可の種類が変わる
市の事業者向けのランドマーク物件の工事の案内では、ランドマーク物件の工事には、着工の前に保存委員会の許可が要ります。許可は3種類です。
| 許可 | 必要になる工事 | 例 |
|---|---|---|
| 影響なしの証明（CNE） | 建築局の許可が要るが、保護された外観は変えない工事 | 内装の改修、配管や暖房の設備の取り付け |
| 軽微な工事の許可（PMW） | 保護された外観を変えるが、建築局の許可は要らない工事 | 窓や扉の交換、石積みの清掃と補修 |
| 適合の証明（CofA） | 保護された外観を変え、職員の判断の基準に当てはまらない工事 | 屋上や裏庭への増築、取り壊し、ストゥープやコーニスの撤去 |
適合の証明には、地域のコミュニティボードと保存委員会での公聴会が要ります。
歴史地区で買うときの考え方はブルックリン・コブルヒルの不動産にまとめています。
4. 持つ人の手入れ。外壁、階段、設備
6階以下は外壁の定期検査の対象外
市の建築局の外壁の点検の案内では、5年ごとの外壁の定期検査が義務になるのは6階を超える建物です。多くのブラウンストーンはこの検査の対象外ですが、外壁、ストゥープ、コーニスを良い状態に保つ責任は所有者にあります。外壁検査の制度はニューヨークの足場はなぜ多いのかで説明しています。
ランドマークや歴史地区に指定された建物は、2030年から始まる冷房の義務で、所有者が期限の延長を申請できる理由の1つに挙げられています。貸す前提で買う場合は、冷房や電気の容量を増やす工事に保存委員会の許可が要るかどうかも確かめます。
買う前に確かめること
- 建物がランドマークか歴史地区に入っているか。保存委員会の地図で住所から調べられます
- 過去の工事が、保存委員会と建築局の許可を取って行われたか
- 財務局の区分と建築局の記録にある世帯数が、実際の使い方と合っているか
- 外壁の石、ストゥープ、屋根、ボイラーの状態と修理の記録
- 半地下の階を住戸として貸している場合、その使い方が許可と合っているか
ブラウンストーンの多い街は、ハーレム、ベッドフォードスタイベサント、クラウンハイツのエリアページで、建物の種類と価格を紹介しています。
まとめ
石の家は、許可と手入れまで含めて買う
ブラウンストーンは、赤褐色の砂岩を外壁に使った19世紀の長屋式住宅で、1850年ごろから1890年ごろに多く建てられました。財務局には専用の区分がなく、一軒家ならタウンハウスなどの区分に入ります。
ランドマーク地区では、窓の交換やストゥープの工事にも保存委員会の許可が要ります。6階以下なら外壁の定期検査はありませんが、手入れは所有者の仕事です。買う方は指定の有無と過去の工事の許可を、貸す方は設備の工事に許可が要るかを、先に確かめておくと安心です。
よくある質問
ブラウンストーンとは何ですか。
赤褐色の砂岩（ブラウンストーン）を正面の外壁に使った長屋式の住宅です。国立公園局の記録では、石の多くはコネチカット州ポートランドで切り出され、1850年ごろから1890年ごろに盛んに使われました。1880年には市の石造りの建物の78.6%にこの石が使われていました。
ブラウンストーンの値段はどのくらいですか。
財務局の区分にブラウンストーンはなく、石造りの家だけの統計はありません。れんが造りも含む都市型の1世帯住宅とタウンハウスの成約価格の中央値は、2025年10月〜2026年9月でブルックリンが299万7,000ドル（122件）、マンハッタンが799万7,500ドル（78件）でした。
ランドマーク地区のブラウンストーンは改修できますか。
できますが、着工の前に市のランドマーク保存委員会の許可が要ります。内装の改修など外観を変えない工事は影響なしの証明、窓の交換や石の補修は軽微な工事の許可、増築やストゥープの撤去は公聴会を経る適合の証明が必要です。
ブラウンストーンは外壁の定期検査の対象ですか。
市の外壁の定期検査は6階を超える建物が対象のため、多くのブラウンストーンは対象外です。ただし外壁、ストゥープ、コーニスを良い状態に保つ責任は所有者にあり、ランドマーク地区では補修の内容によって保存委員会の許可が要ります。
本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。
