金利が上がると不動産価格は下がる、と一般には説明されます。ところが2022年以降、アメリカの住宅ローン金利は倍以上に上昇したにもかかわらず、住宅価格は下がりませんでした。一方で同じ時期、オフィスビルの価格は明確に下落しています。同じ金利上昇が、住宅と商業でまったく違う結果をもたらしたわけです。この差が生まれる理由を理解しておくと、金利のニュースを見たときに、自分の保有資産や検討中の物件に何が起きるのかを自分で判断できるようになります。本日は金利が不動産価格を動かす仕組みについて、2つの経路に分けて見ていきましょう。
1. 金利が価格に効く2つの経路
金利が不動産価格に影響を与える経路は、大きく2つに分かれます。買い手が借りられる金額が変わるという経路と、投資家が要求する利回りが変わるという経路です。前者は主に住宅に、後者は主に収益不動産に効きます。
この2つは別々の仕組みで動くため、同じ金利上昇でも資産の性格によって現れ方が変わります。まずは前者から具体的に見ていきます。
月々の返済額から逆算される購買力
住宅を購入する多くの方は、物件価格ではなく毎月いくら払えるかという基準で予算を決めています。この場合、支払える月額が同じでも、金利が変われば借りられる元本は大きく変わります。
30年固定で毎月3,000ドルを返済する前提で計算しますと、金利3パーセントであれば借入可能額はおよそ71万ドル（約1億1,000万円、2026年8月現在、1ドル＝155円換算）です。ところが金利が6パーセントになると、同じ月額で借りられるのはおよそ50万ドルまで下がります。
月々の負担が1ドルも増えていないのに、買える物件の価格帯が3割落ちるということです。金利上昇が住宅市場から需要を奪うと言われるのは、この計算が全ての買い手に同時に働くためです。
2. 収益不動産では割引率として効く
賃貸に出す不動産の価格は、その物件が生む純収益をキャップレートで割ることで求められます。キャップレートは投資家がその資産に求める利回りであり、国債などの安全資産の利回りに、不動産固有のリスク分を上乗せした水準に落ち着きます。
したがって金利が上がって国債利回りが上昇すると、投資家が不動産に求める利回りも上がります。純収益が変わらないまま要求利回りだけが上がれば、価格は下がります。
数字で見た感応度
年間の純収益が10万ドルの物件を例にいたします。キャップレート4パーセントで評価されていれば価格は250万ドルですが、キャップレートが5.5パーセントに上がると価格はおよそ182万ドルになります。
賃料が1ドルも下がっていないにもかかわらず、評価額は27パーセント下落します。収益不動産の価格は、賃料よりもキャップレートの変化に強く反応します。
以下は金利水準ごとの借入可能額と、キャップレートごとの物件評価額を並べた表です。それぞれの感応度の大きさをご確認いただけます。
| 金利水準 | 月3,000ドル返済の借入可能額 | キャップレート | 純収益10万ドルの評価額 |
|---|---|---|---|
| 3% | 約71万ドル | 4.0% | 250万ドル |
| 4% | 約63万ドル | 4.5% | 約222万ドル |
| 5% | 約56万ドル | 5.0% | 200万ドル |
| 6% | 約50万ドル | 5.5% | 約182万ドル |
| 7% | 約45万ドル | 6.0% | 約167万ドル |
※上記は、30年固定元利均等返済と、純収益をキャップレートで除する評価方法にもとづく試算です。実際の取引価格には立地、築年数、賃貸借契約の内容など多くの要素が影響いたします。
3. それでも住宅価格が下がらなかった理由
理屈の上では、金利が倍になれば住宅価格は下がるはずでした。実際には全米平均で見た住宅価格は下落せず、地域によっては上昇を続けています。理由は需要側ではなく供給側で起きた変化にあります。
アメリカの住宅ローンは30年固定が主流です。低金利期に借り換えを終えた世帯は、住み替えると新規のローンを現在の金利で組み直すことになるため、売却を見送りました。結果として売り物件が市場から消え、需要が減った以上に供給が減ったということです。
これに対して商業不動産、とりわけオフィスビルには同じ仕組みが働きませんでした。商業のローンは期間が短く、数年ごとに借り換えが必要になります。金利が上がった状態で借り換えの期限が来れば、保有し続けること自体が難しくなり、売却が進んで価格が下がりました。
この対比が示しているのは、金利が価格に及ぼす影響は、その資産をどのような負債で保有しているかによって決まるということです。供給側の詳しい構造についてはアメリカの住宅不足に関する解説記事でも扱っております。
4. 一方で「金利が下がるまで待つべきだ」という見方について
金利の話をすると、いま買うのは損だ、金利が下がってから動くべきだというご意見を必ずいただきます。借入コストが下がってから買えば、同じ物件をより安い返済で保有できるという考え方です。
この判断には確かに合理性がある部分があります。借入比率を高くとる計画であれば、金利は毎月の収支を直接左右しますので、無理に高金利下で組む必要はございません。
ただし、この戦略には見落とされている点があります。金利が下がったときに安く買えるとは限らない、むしろ価格は上がる可能性が高いという点です。前述の借入可能額の計算は、全ての買い手に同時に働きます。金利が下がれば全員の予算が一斉に増え、少ない在庫を奪い合う展開になります。
加えて、金利は借り換えで変更できますが、購入価格は変更できません。高い金利で買った場合、金利が下がった時点で借り換えれば返済は下がります。しかし高い価格で買った場合、その価格は取り戻せません。金利は後から直せて、価格は直せないという非対称性があります。
ですので当社としては、金利の水準だけで購入時期を決めるのではなく、その物件の収益が現在の金利でも成立するかどうかで判断することをご推奨いたします。現在の金利で収支が回る物件であれば、金利低下は上振れ要因になります。ローンの組み方そのものについてはアメリカのモーゲージ金利動向の解説にまとめております。
まとめ
金利が不動産価格を動かす経路は2つあります。住宅では買い手の借入可能額を通じて、収益不動産ではキャップレートを通じて効きます。前者は需要を減らし、後者は評価額そのものを引き下げます。
そして2022年以降の市場が示したのは、この理屈だけでは価格が決まらないという事実です。住宅は供給が同時に細ったため下がらず、商業は借り換えの必要から売り圧力が出て下がりました。金利のニュースを見るときは、その資産がどのような負債で支えられているかまで見ていただくと、判断の精度が上がります。
ご検討中の物件について、現在の金利でどこまで収支が成立するかを確認されたい場合は、ニューヨークの購入費用シミュレーションをご利用いただけます。都市ごとの利回り水準は全米主要都市の比較にまとめております。
当社ではニューヨークを中心に、アメリカ不動産のご購入とご投資をご支援しております。ご資金の性格と保有期間をお聞かせいただけましたら、現在の環境に合う進め方をお伝えいたします。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、投資勧誘や収益の保証を行うものではありません。試算は前提条件にもとづく概算です。不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。
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