アメリカ不動産投資ガイド
利回り、値上がり、税金、そして出口。日本の不動産投資とは前提が違います。判断に必要な数字と、つまずきやすいところを順に整理しました。
はじめにご確認ください
こちらは一般的な情報の整理です。個別のご契約条件をお約束するものではございません。
- Zillowの公開データ（2026年6月末時点）をもとにした市場全体の数字です。
- 表面利回りは年間家賃を物件価格で割った数字で、税金や管理費は含んでおりません。
- 円換算は1ドル150円で計算しております。
- 過去の値動きは、将来の価格を保証するものではございません。
Point 1日本の不動産投資と、前提が3つ違います
同じ「不動産投資」という言葉でも、判断の材料が変わります。ここを踏まえずに利回りだけで比べると、判断を誤ります。
Point 2「海外不動産で節税」は、2020年に前提が変わりました
個人の方が国外の中古建物で減価償却を取り、給与所得と損益通算する手法は、2020年度の税制改正で封じられています。ここを古い情報のまま説明する記事がいまだに多く残っていますので、まずご確認ください。
2021年以降、個人が国外中古建物から生じる不動産所得の損失のうち、減価償却費に相当する部分は、他の所得と損益通算できないことになりました。いわゆる「4年償却で給与所得を圧縮する」手法は、個人では成立しません。
法人名義でのご購入は、この改正の対象外です。ただし法人化には設立費用と維持コスト、申告の手間が伴います。節税の効果と、そのために増える手間を並べて判断する必要があります。
Point 3利回りの高い市場が、良い市場とは限りません
表面利回りの高い順に10都市です。上位はいずれも物件価格が低く、1戸あたりに入る家賃の絶対額も小さくなります。管理の手間は戸数に比例しますので、同じ利回りでも手取りの効率は変わります。
| 都市 | 中央値価格 | 中央値家賃 | 表面利回り | 5年年率 | 10年年率 |
|---|---|---|---|---|---|
| シカゴ | $359,888 | $2,275 | 7.59% | +5.05% | +5.15% |
| クリーブランド | $255,598 | $1,474 | 6.92% | +5.80% | +6.61% |
| マイアミ | $476,598 | $2,695 | 6.78% | +6.02% | +6.75% |
| ヒューストン | $308,933 | $1,648 | 6.4% | +2.99% | +4.28% |
| フィラデルフィア | $394,762 | $1,928 | 5.86% | +5.16% | +5.86% |
| ニューヨーク | $735,003 | $3,573 | 5.83% | +5.05% | +5.17% |
| アトランタ | $383,050 | $1,854 | 5.81% | +4.28% | +6.82% |
| ダラス | $366,701 | $1,673 | 5.48% | +2.95% | +5.62% |
| コロンバス | $335,357 | $1,528 | 5.47% | +4.72% | +6.86% |
| シャーロット | $390,942 | $1,750 | 5.37% | +4.96% | +7.32% |
20都市すべての比較は全米主要都市の比較にまとめています。
Point 4買い方は3つ。どれを選ぶかで手取りが変わります
| 買い方 | 必要な自己資金 | 向いている方 | 留意点 |
|---|---|---|---|
| 現金一括 | 物件価格の全額 | 金利負担を避けたい方、少額から始める方 | モーゲージ記録税がかからず、クロージングが早く進みます。 |
| フォーリンナショナルローン | 30〜40% | 米国に収入や信用履歴がない方 | 金利は通常より1〜2%高くなります。 |
| 法人名義 | 法人の与信による | 複数物件をお持ちの方、減価償却を活用される方 | 設立費用と毎年の申告が発生します。効果と手間を比べてご判断ください。 |
Point 5よくいただくご質問
ご購入いただけます。ニューヨークでは外国籍であることを理由とした購入制限も追加課税もございません。ただしコープ（協同組合形式）は理事会の承認が必要で、海外在住の方には承認のハードルが高くなります。コンドミニアムが基本の選択肢になります。
ニューヨーク市内のコンドミニアムは、ワンベッドルームで70万ドル前後からが目安です。利回り重視で他州を含めるのであれば、20万ドル台の選択肢もございます。ご予算に応じて市場からご提案いたします。
通常はプロパティマネジメント会社に委託します。家賃の8〜10%が相場です。入居者の募集、家賃の回収、修繕の手配まで対応します。日本にお住まいのまま保有される方がほとんどです。
円建ての資産に偏っている方にとって、ドル建ての実物資産を持つこと自体が分散になります。一方で、円高局面では円換算の資産価値が目減りします。購入のタイミングを為替だけで判断されないことをおすすめしております。
まずはご相談ください
ご予算とご希望のエリアをお聞かせいただけましたら、条件に合う物件と、その物件の実際のコモンチャージ、固定資産税、想定家賃を入れた収支表をお出しいたします。ご相談に費用はいただいておりません。
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ご注意
本ページの内容は2026年8月時点の一般的な情報であり、個別のご契約条件、税額、融資条件をお約束するものではございません。税制は改正されます。とくに国外中古建物の減価償却の扱いは2020年度に大きく変わっており、今後も変わり得ます。為替リスクが発生する可能性があります。当社は法務・税務・投資に関する助言を行っておりません。実行の前に、必ず弁護士および会計士にご確認ください。本ページは投資勧誘ではなく、収益を保証するものでもございません。不動産サービスはR New Yorkとしてのサービス提供となります。