日本からアメリカの物件を探す方法
掲載サイトで物件を見ることは日本からでもできます。難しいのはその先で、掲載されている数字が募集価格であること、掲載に出ない物件があること、そして掲載情報だけでは管理組合の状態が分からないことです。サイトの使い分けから内見、送金までを実務の順番でまとめました。
このガイドでわかること
- サイトごとに得意な範囲と癖が違います
- 掲載価格は募集価格で、成約価格とは別です
- 掲載情報では管理組合の状態が分かりません
- 内見は渡米前でも進められます
掲載サイトの使い分け
同じ物件が複数のサイトに出ますが、情報の精度と更新の速さが違います。用途で分けてお使いください。
| サイト | 得意な範囲 | 強み | 注意点 |
|---|---|---|---|
| StreetEasy | ニューヨーク市 | 管理費と固定資産税、過去の売買履歴、値下げの履歴まで載ります | 掲載を一度取り下げて出し直し、新着に見せる慣行があります。掲載日は履歴で確認します |
| Zillow | 全米 | 掲載数が最も多く、推定価格（Zestimate）と賃料推定が付きます | 推定価格は自動計算です。管理費や修繕の状態は反映されません |
| Redfin | 全米 | 成約価格と成約までの日数が見やすく、価格の動きを追いやすいです | 地域によって掲載の網羅性に差があります |
| Realtor.com | 全米 | 業界のデータベースと連動しており、掲載の取り下げが早く反映されます | 写真や説明の量は掲載元によってばらつきます |
| LoopNet | 事業用 | オフィス、店舗、倉庫、複数戸のアパートメントが中心です | 住宅用は扱いが薄く、条件は個別交渉が前提です |
ニューヨーク市内をご検討ならStreetEasy、市外や全米ならZillowとRedfinを併用するのが現実的です。事業用は掲載サイトだけでは足りず、地域の仲介に直接当たる必要があります。
掲載されている価格の読み方
掲載価格は売主の希望額です。成約価格とは別で、地域と時期によって差の方向が変わります。
募集価格と成約価格の差を見ます
売り手が優位な市場では募集価格を上回って決まり、買い手が優位な市場では下回って決まります。RedfinやZillowで同じ建物、同じ間取りの直近の成約を確認し、募集価格との差を把握してから指値を考えます。
掲載日数を確認します
長く残っている物件は、価格か条件に理由があります。値下げの履歴が残るサイトでは、いつ、いくら下げたかを追ってください。逆に掲載直後の物件は競合が入りやすくなります。
管理費と固定資産税を月額で足します
同じ価格帯でも、管理費と固定資産税で毎月の負担が数百ドル変わります。物件の比較は、価格ではなく毎月の総額で行ってください。
推定価格は参考にとどめます
自動計算の推定価格は、内装の状態、階数、眺望、管理組合の状態を織り込みません。同じ建物内で数十万ドルの差が出る要素が反映されないため、指値の根拠には使えません。
為替を固定して考えます
円換算だけを見ていると、価格が動いていないのに割高に見える、あるいは割安に見えることがあります。ドルでの判断と円での資金計画を分けてください。
掲載価格は交渉の出発点です
掲載価格がそのまま成約価格になる市場ではありません。直近の成約、掲載日数、値下げの履歴という3つを見てから金額を決めてください。
内見の進め方
渡米前でも進められます。実際には次の3つを組み合わせます。
ビデオ内見で候補を絞ります
現地の担当が物件を回り、通話でご案内します。日本との時差があるため、ニューヨークの午前が日本の夜になります。1回で2件から3件が現実的です。
代理で見て、報告を受けます
通話の時間が取れない場合、現地で確認して写真と動画、指摘事項をまとめてお送りします。天井高、水回りの状態、共用部の管理状況、騒音の状況などを見ます。
渡米してまとめて回ります
候補が絞れた段階で、1日に3件から5件を回ります。同じ日に複数見ると比較ができます。3日あれば十分な件数を回れます。
建物の共用部と時間帯を変えて見ます
住戸だけでなく、エントランス、地下、ゴミ置き場、駐車場を見ます。平日の夕方と週末で建物の様子が変わるため、可能なら時間帯を変えて確認します。
インスペクションを入れます
戸建てとタウンハウスでは第三者の建物検査を入れます。コンドミニアムでも室内の設備と水回りの検査は有効です。検査の結果は価格交渉の材料になります。
日本から進めるときの段取り
物件が決まってから決済までに必要な手配です。日本にいたまま進められる部分と、そうでない部分があります。
| 段取り | 内容 | 日本から可能か |
|---|---|---|
| 条件の整理 | 予算、用途、必要な広さ、想定利回りを数字にします | 可能 |
| 物件の選定と内見 | ビデオ内見と代理内見で候補を絞ります | 可能 |
| 資料の確認 | 管理組合の財務、規約、税額、優遇の残年数を取り寄せます | 可能 |
| オファーの提出 | 価格と条件を書面で提示します | 可能 |
| 弁護士の選定 | 契約書のレビューと決済の手続きを依頼します | 可能 |
| 資金の送金 | 決済に必要な資金を米国の口座または弁護士の預り口座へ送ります | 銀行の確認に時間がかかります |
| 署名 | 電子署名で対応できる書類と、原本が必要な書類があります | 書類によります |
| 決済 | 代理人に委任する場合は委任状を事前に用意します | 委任すれば可能 |
送金は最も時間がかかる部分です。金額が大きいため銀行の確認が入り、決済日に間に合わないことがあります。決済日が決まった時点で銀行に相談してください。米国に口座がない場合、口座開設から進める必要があります。
よくある質問
掲載サイトに出ていない物件はありますか
推定価格（Zestimate）はどれくらい当たりますか
渡米せずに購入まで進められますか
米国に銀行口座がなくても買えますか
日本にいる間に見るべき数字は何ですか
まずはご相談ください
ご予算と用途をお知らせいただければ、条件に合う物件をお探しします。管理組合の財務と規約、税額、優遇の残年数まで確認したうえでご紹介いたします。
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