アメリカ住宅ローンの組み方

金利・条件は市況と個人属性で大きく変わります。具体的な最新条件は無料相談でご案内します。

自営業や経営者は、なぜ借入可能額が下がるのか

米国の住宅ローンは、確定申告書に出てくる課税所得で審査されます。経費を積んで課税所得を圧縮すると、その分だけ借入可能額が下がります。目安として、課税所得を5万ドル圧縮すると借入可能額は20万ドルほど減ります。節税と与信は逆を向くため、購入を予定している年の申告方針は先に決めておく必要があります。

審査で見られるのは通常2期分です。購入の2年前から逆算して申告を組む方が、直前に慌てて所得を作るより結果が良くなります。

頭金は20%必要なのか

頭金20%は必須ではありません。20%は住宅ローン保険が不要になる水準であって、借りられる下限ではありません。頭金が20%未満でも借りられますが、保険料が上乗せされます。日本在住の非居住者向けローンでは30〜40%を求められることが多く、立場によって水準が変わります。

住宅ローン保険はいつ外れるのか

民間の住宅ローン保険（PMI）は年0.3〜1.5%です。借入残高が購入価格の80%を切った時点で申請すれば外せます。78%まで下がると法律上は自動で外れますが、申請しない限り80%から78%までの期間は払い続けることになります。100万ドルの物件で年0.5%なら、外し忘れの1年で5,000ドルの差になります。

注意点として、自動解除は当初の返済予定に基づいて判定されます。繰上返済で早く80%を切った場合は、こちらから申請しないと反映されません。

金利を変えずに毎月の返済を下げる方法はあるか

リキャスト（再計算）を使うと、金利をそのままに毎月の返済額だけを下げられます。まとまった額を繰上返済し、残りの元本で返済スケジュールを組み直す手続きです。費用は250〜500ドル程度で、審査も登記も不要です。借り換えと違い、モーゲージ記録税もクロージング費用もかかりません。

借り換えは金利そのものを下げられますが、審査をやり直し、費用も数千ドル規模になります。金利が下がっていない局面では、リキャストの方が実務的です。

FHAローンはニューヨークで使えるのか

FHAローンはニューヨークの高額物件ではほとんど使えません。理由は3つあります。コープは対象外です。コンドはFHA承認を受けた建物に限られ、マンハッタンの物件はほぼ載っていません。そして対象は自己居住用の2〜4戸までで、投資用には使えません。

使える場合でも、頭金が1割未満だと前払い保険料1.75%と年0.55%前後の保険料が完済まで外れません。PMIのように80%で外す仕組みがない点が大きな違いです。

15年と30年はどちらを選ぶべきか

金利差はおよそ0.5%です。借入100万ドルなら年5,000ドルの利息差になります。ただし30年で借りて多めに返せば、いつでも15年相当にできます。逆はできません。柔軟性を取るなら30年を選び、繰上返済とリキャストで調整する方が、手元資金の自由度を保てます。