アメリカのAirbnb投資は今どこでできるか。都市別の規制と収益の実際

アメリカのAirbnb投資で最初に決まるのは、利回りではなくその都市で合法に運営できるかどうかです。同じ物件、同じ価格でも、都市が変われば運営そのものが認められません。

 

ニューヨーク市がその代表例です。2023年9月から本格運用されているLocal Law 18により、住戸を丸ごと30日未満で貸し出すことは認められていません。投資用に一室を取得して短期で回す形は、現在のニューヨーク市では成立しません。

 

一方で、日数制限を設けていない都市もあります。都市ごとの規制、許可取得にかかる費用と期間、税務の扱い、そして個人と法人、居住者と非居住者で何が変わるかを順に見ていきます。（規制は2026年10月時点の各市・州の案内に基づきます）

 

1. アメリカAirbnb投資の基礎知識

 

Airbnb投資とは何か

Airbnb投資とは、不動産を購入または賃借し、短期賃貸プラットフォーム「Airbnb」を通じて旅行者や出張者に宿泊サービスを提供する投資手法です。長期賃貸より1泊あたりの単価は高くなりますが、清掃や予約対応、宿泊税の申告など運営の手間と費用が増え、空室による振れ幅も大きくなります。

 

全米の物件数や平均の稼働率を示す民間のデータもありますが、市場全体の平均は個別の物件の収支を表しません。収益を左右するのは、その都市で合法に貸せる日数、季節ごとの需要、そして清掃と管理にかかる実費です。

 

投資対象となる主要都市の特徴

都市を選ぶときに最初に見るのは、需要の大きさではなく、住戸全体を短期で貸すことが認められているかです。マイアミのあるフロリダ州は、州法で市が短期賃貸の日数や回数を制限することを原則として認めていません。ただし2011年6月1日以前からの市の条例は残っており、建物の管理規約が短期の貸出を禁じていることもあります。

 

ニューヨーク市は、投資目的の短期賃貸ができない都市です。ニューヨーク市 Office of Special Enforcementによると、住戸全体を30日未満で貸し出すことは認められません。登録できるのはその住戸に恒久的に居住している本人だけで、宿泊の間はホストが同じ住戸に滞在し、宿泊者は4歳未満の子どもを除いて2名までです。宿泊者が住戸全体に立ち入れることも条件とされています。

 

家賃規制住戸とニューヨーク市住宅公社（NYCHA）の住戸は、そもそも登録の対象外です。つまりブルックリンやクイーンズで一室を取得し、自分は住まずに短期で回すという計画は、現在のニューヨーク市では実行できません。ニューヨークで賃料収入を得る前提は30日以上の通常の賃貸になります。

 

収益構造と期待リターン

Airbnb投資の収益は、宿泊料収入から運営費用を差し引いた純収益で計算します。全米平均の収益率を当てはめるのではなく、次の項目をその物件ごとに積み上げます。

 

項目	見積もり方
宿泊料収入	その都市で合法に貸せる日数を上限に、同じ地区で稼働している物件の料金と予約状況から見積もる
清掃・リネン・消耗品	宿泊のたびにかかる。滞在が短いほど収入に占める割合が大きくなる
プラットフォームと管理の費用	Airbnbのサービス料は同社の規定で、管理会社への委託費は契約前に書面で確認する
宿泊税・売上税	Airbnbが代理で納める地域と、ホストが自分で登録して申告する地域がある
保険・登録・許可	短期賃貸に対応した保険が要る。登録や許可の費用と更新の要否は市によって違う
固定資産税・管理費	保有している限り、稼働がなくてもかかる

 

とくに宿泊料収入の上限は、都市の規制が決めます。サンフランシスコのように年90泊までしか住戸全体を貸せない都市では、残りの日数は空室か、30日以上の通常の賃貸で埋めることになります。

 

2. 法規制と許可取得のプロセス

 

州・市レベルの規制動向

アメリカのAirbnb規制は州や市によって大きく異なります。Airbnb公式サイトでは、各地域の規制情報を随時更新していますが、投資家は独自に最新情報を確認する必要があります。

 

カリフォルニア州では、市や郡が宿泊税（TOT、Transient Occupancy Tax）を課しています。サンフランシスコでは、年275泊以上その住戸に住む本人だけが市に登録でき、ホストが不在の貸出は年90泊までです。ロサンゼルスでは、年の半分以上住む主たる住居1件だけを登録でき、貸出は原則として年120日までです。

 

フロリダ州では、30日未満の貸出を年に4回以上行う住宅は、州の事業・専門職規制局（DBPR）への登録が求められます。州法は2011年6月1日より後に作られた市の条例による日数や回数の制限を認めていませんが、それ以前からの条例は有効で、マイアミビーチ市のように住宅地区での短期賃貸を厳しく制限してきた市もあります。

 

許可取得の手順と費用

多くの自治体では、短期賃貸事業を開始する前に事業許可の取得が必要です。一般的な手順は以下の通りです。

 

①自治体への登録・許可の申請
②建物の安全基準の確認（煙感知器、避難経路など）
③短期賃貸に対応した保険への加入
④税務登録の完了（州・市レベルでの売上税・宿泊税登録）
⑤近隣住民への通知（一部自治体で義務）

 

費用と審査の期間は都市によって大きく異なり、全米で共通の目安はありません。具体的な金額は各市の登録制度の案内で確認します。無許可の運営には罰金が科され、プラットフォームから掲載を外されることもあります。

 

コンプライアンス維持のポイント

継続的なコンプライアンス維持には、定期的な規制変更の確認と適切な記録管理が欠かせません。多くの自治体では登録の更新が必要で、更新の時期と費用も市の案内で確認します。

 

また、近隣住民との良好な関係維持も重要な要素です。騒音トラブル、ゴミ処理、駐車場問題などが頻繁に報告されると、許可取り消しのリスクが高まります。

 

都市・地域	住戸全体の短期貸し	主な条件	確認先
ニューヨーク市	30日未満は原則不可	恒久的に住む本人だけが登録でき、宿泊中もホストが同じ住戸に滞在。宿泊者は2名まで	市 Office of Special Enforcement
サンフランシスコ	年90泊まで	年275泊以上その住戸に住む本人に限り、市への登録が必要。ホスト同居の宿泊は日数の上限なし	市 Planning（短期賃貸）
ロサンゼルス	主たる住居で年120日まで	年の半分以上住む主たる住居1件だけを登録できる。120日を超えるには別の申請が必要	市 City Planning（Home-Sharing）
フロリダ州	日数の上限を設けられない地域が多い	州の事業・専門職規制局（DBPR）への登録と、売上税・宿泊税の登録。2011年6月1日以前からの市の条例と、建物の管理規約は別に確認	州 DBPR
その他の都市	市によって異なる	多くの市が登録や許可を求め、居住要件や件数の上限を設ける市もある	各市の短期賃貸の登録制度の案内

 

※2026年10月時点で各市・州の公式の案内をもとに整理しました。短期賃貸の条例は改正が多いため、購入前に必ず最新の案内を確認してください。

 

3. 税務処理と節税戦略

 

アメリカ国内での税務義務

短期賃貸の収入は、IRS（アメリカ内国歳入庁）に原則として賃貸所得として申告します。食事の提供など宿泊業に近いサービスを伴うと事業所得として扱われ、自営業税がかかる場合があります。非居住者が受け取る米国の賃料は、総額に30%の源泉徴収がかかるのが原則で、純額で申告する選択（Form 1040-NR）をすると経費と減価償却を差し引いた所得に課税されます。詳しくは賃貸収入の税務にまとめています。

 

主な課税対象となる収入項目は以下の通りです。宿泊料金収入、清掃料、追加サービス料（WiFi、駐車場など）が総収入に含まれます。一方、Airbnbが自治体に代わって徴収・納付する宿泊税は、ホストの収入ではありません。代理徴収の対象外の地域では、ホスト自身が登録して申告します。

 

経費控除の活用方法

運営にかかった費用は経費として差し引けます。IRS事業経費ガイドラインに基づく主な控除可能経費は以下の通りです。

 

①物件関連費用、修繕費、清掃費、消耗品費、公共料金の事業使用分
②管理費用、プロパティマネジメント手数料、Airbnb手数料、広告費
③減価償却、建物部分を定額法で償却（長期賃貸の住宅は27.5年。宿泊者の利用が短期中心の物件は39年で扱われることがあり、年数は会計士と決める）
④その他、保険料、会計士費用、法的費用、研修費

 

ホームオフィス控除も活用可能で、自宅の一部をAirbnb事業の管理に使用している場合、使用面積に応じて住宅費用の一部を経費計上できます。

 

日米租税条約の活用

日本居住者がアメリカのAirbnb投資から得た収益については、日米租税条約の適用により二重課税を回避できます。アメリカで納税した所得税については、日本の確定申告で外国税額控除を適用することが可能です。

 

ただし、アメリカの州税については租税条約の対象外となるため、実効税率の計算には注意が必要です。カリフォルニア州（最高税率13.3%）とフロリダ州（州所得税なし）では、手取り収益に大きな差が生じます。

 

4. 物件選定と収益効率化

 

立地選定の重要ポイント

Airbnb投資の結果は立地選定に大きく左右されます。需要の源（観光地、会議場、病院、大学）までの距離と、その地区で短期賃貸が認められているかを同時に確認します。

 

公共交通機関へのアクセスは、設定できる料金に直結します。近隣にスーパーマーケット、レストラン、薬局があることも、ゲストの満足度に関わります。

 

物件タイプ別の収益性分析

物件タイプにより収益構造が大きく異なります。1ベッドルームのコンドミニアムは取得額を抑えやすく、出張者の需要が見込めますが、建物の管理規約が短期の貸出を禁じていることが多く、購入前に規約を確認する必要があります。

 

一戸建て住宅は家族やグループの旅行者が対象になり、1泊あたりの料金を高く設定できます。その分、取得額と清掃・修繕の負担も大きくなります。

 

収益向上のための運営ノウハウ

収益最大化には、動的価格設定が欠かせません。PriceLabsやBeyond Pricingなどのツールを使うと、需要に合わせて料金を自動で調整できます。

 

ゲスト体験の向上も重要です。高速WiFi、スマートTV、充実したアメニティ、地域情報ガイドなどの提供により、5つ星レビューの獲得率を高めることができます。スーパーホストの認定は、検索結果での見え方と予約に影響します。

 

清掃とメンテナンスの品質も収益に直結します。清掃費は宿泊のたびにかかるため、短い滞在が多い物件ほど収支を圧迫します。

 

まとめ

アメリカのAirbnb投資は、都市の規制で運営の可否と貸せる日数の上限が先に決まる投資です。ニューヨーク市では住戸全体の短期貸しは原則としてできず、サンフランシスコは年90泊、ロサンゼルスは主たる住居で年120日までです。そのうえで、税務処理と継続的な物件管理が収支を決めます。

 

規制は改正が多いため、購入前に対象の住所が登録を受けられるか、建物の管理規約が短期の貸出を認めているかを確認します。許可、保険、税務登録の費用は市によって違うため、市の案内で実額を確かめてから収支に入れます。

 

立地選定においては、観光需要、交通利便性、近隣施設の充実度を総合的に評価することが収益最大化の鍵となります。また、動的価格設定ツールの活用、ゲスト体験の向上、プロフェッショナルな清掃・管理体制の構築により、競合物件との差別化を図ることが可能です。

 

成功するAirbnb投資には、不動産投資としての基本的な知識に加え、ホスピタリティ事業としてのノウハウが求められます。我々は、アメリカ不動産投資の豊富な経験を活かし、お客様の投資成功をサポートいたします。

 

アメリカAirbnb投資にご関心のある方は、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。現地の規制の確認から、名義と税務の設計、物件選定までご相談を承っています。

PRACTICE取得・保有・出口の実務（121件）

買うとき

• 物件の探し方 — 情報の仕組みと在庫の実際
• 日本から買う — 内見から送金までの実務
• 米国のローン — LTVとレバレッジの考え方
• アメリカの住宅ローン — 駐在・非居住者でも借りられる条件と金利
• ニューヨークシティのコンドミニアム購入 — 価格相場と手順、費用と名義の決め方
• DSCRローン — 収入証明なしで組む条件
• 法人名義で買うか — 個人所有との損益分岐
• タイトル保険 — 日本の登記制度との違い
• 不動産会社の選び方 — 確認すべき5点
• 失敗は5つに集まる — 契約前に確認できる項目
• 海外不動産のデメリット4つ — 対処できるものとできないものを分ける
• 新築と中古 — 価格・交渉・維持費で比べる
• プレコンストラクション — 竣工前に買う判断
• タウンハウス一棟 — 管理組合のない所有
• 借りるか買うか — 高金利下の損益分岐
• オファーの条件をどこまで外すか — 手付金10%を賭ける判断
• 住みながら買う — 賃貸を続ける場合との比較
• 買付前に揃える資金証明 — 海外資産をどう示すか
• 購入資金を日本から動かす — 送金の手順と証跡の残し方
• 価格を交渉する — 売主が実際に見ている条件
• 新築か中古か — 費用構造から比べる
• ペントハウスとは何か — 名称の実態と価値の見極め方
• Airbnb前提で買わない — 30日ルールの実際
• アメリカ不動産の買い方 — 手続き・費用・注意点
• アメリカで家を買うときにつまずきやすい点 — 準備の順序で結果が変わる
• 利回りか、資産の置き場所か — ニューヨークを選ぶ理由の分かれ目
• コンドとコープの違い — 審査・費用・売りやすさ
• 賃貸と購入の総費用 — 税制とリスクまで含めて比べる
• オフマーケット物件 — 情報が回る経路と紹介を受ける準備
• バイヤーエージェント — 買主側につく担当の役割
• アトーニー（弁護士） — 契約と決済で担う役割
• 購入前のデューデリジェンス — 確認すべき書類と手順
• インスペクション — 何を見て、いくらかかるか
• 価格はどう決まるか — 鑑定と成約事例の読み方
• 買うのに何ヶ月かかるか — オファーから鍵の受け取りまで
• クロージング費用 — 内訳と節約できる項目
• マンションタックスと譲渡税 — 100万ドルを超えると変わること
• エスクロー — 仕組みと流れ、日本との違い
• タイトル保険の費用 — 必要な理由と保険料の決まり方
• 新築コンドのスポンサーユニット — 仕組みと交渉
• SSNなしで組むローン — 3つの方法を比べる
• 学区と価格の関係 — コンドミニアム相場の読み方
• 一軒家の値段 — 5区の成約価格の中央値

持っているあいだ

• 管理費は月いくらか — 区別の実額と安い建物の落とし穴
• 不動産にかける保険 — 所有形式で必要な補償が変わる
• 買った後の管理 — 海外に住みながら所有を続ける
• 管理会社の選び方 — 費用と契約前の確認事項
• テナント管理 — 賃料回収と契約更新の実務
• 収益改善の手法 — プロパティマネジメントの実際
• アメリカの固定資産税は年いくらか — 州別の実効税率と物件価格別の年額
• 減価償却で税を前倒しする — 建物比率と、個人名義・法人名義の違い
• 4年償却は使えるのか — 2020年改正後の正しい姿
• 改正後に残った節税の道 — 個人の損益通算と法人名義の分かれ目
• 土地の権利とゾーニング — 何が建てられるかの規制
• 保証人と保証会社 — 収入40倍の壁を越える
• 賃貸収入の税務 — 非居住者の源泉徴収と純額課税の選択
• 非居住者の確定申告 — オーナーの年間カレンダー
• 価格の推移 — 10年・5年・直近1年を都市別に見る
• 駐在員の確定申告 — 日米どちらに出すか、FBARの1万ドルの線
• 賃料の日本での申告 — 円換算のレート、償却の制限、外国税額控除
• 国外財産調書と財産債務調書 — 5,000万円と3億円の線
• 法人名義と日本の合算課税 — LLCは日本では外国法人。20%と27%の線
• 日本にいながら賃貸を回す — 管理会社の選び方と契約で決めること
• 家賃を払わない入居者 — 貸主にできることと、できないこと
• 買った翌年に税額が変わる — 減免の残存年数で年2万ドルの差
• 固定資産税の不服申立 — 3月1日と3月15日という期限
• 州を固定資産税で選ぶ前に — 同じ州でも郡と学区で倍変わる
• マルチファミリー投資 — 収益構造と融資、見落としやすいリスク
• 賃料規制物件を買うと — レントスタビライゼーションの実際
• リノベーション — 管理組合の承認と工事の実際
• コストセグリゲーション — 償却を前倒しする調査の中身
• 不動産プロフェッショナル（REPS） — 給与所得の課税を下げる仕組み
• IRSの税務調査 — 備えておく書類
• 売らずに積み上げる — 担保に次を買い、課税を繰り延べる
• 商業不動産への投資 — 住宅との違いと市場の特徴
• W-8BENとW-8ECI — 家賃の30%源泉と純額での申告
• ピエダテール税 — 日本に住む所有者のコンドは対象か
• 家賃凍結 — 貸している物件に効くのはどの住戸か

出すときと税務

• 売るときの流れ — 海外にいながら決済まで
• 売却の手続きと税金 — 必要書類まで
• 売却の戦略 — 市場を見て出口を決める
• 非居住者のキャピタルゲイン税 — 1040NRの申告手順
• 1031エクスチェンジ — 譲渡益を繰り延べる仕組み
• 出口の使い分け — 源泉徴収・1031・セクション121
• QOF（適格機会基金） — 譲渡益の課税を繰り延べる
• オポチュニティゾーン — 繰延制度の中身
• FIRPTAの源泉徴収 — 売却代金の15%と還付の手続き
• 贈与税はいくらから — 非居住者は生涯控除ゼロ
• アメリカの相続税 — 連邦と州、非居住者の場合分け
• 非居住者の遺産税 — 基礎控除6万ドルの壁
• 不動産をトラスト名義にする — プロベートは避けられるが遺産税は消えない
• 日本の相続税評価 — 鑑定評価、TTB換算、小規模宅地の特例
• FIRPTAと外国税額控除 — 対象は確定税額。控除の年がずれる
• 売却の為替差益 — 取得日と売却日のTTMで譲渡所得が変わる
• ニューヨーク州の遺産税 — 控除を5%超えると全部消える
• 持分を毎年贈与するか — 取得費が引き継がれるか、時価に置き換わるか
• 信託（トラスト） — 種類・税務・債権者保護
• 複数人で持つ — 共有の形式で相続の結果が変わる
• 遺言書 — 手続きと費用、税務上の注意
• FBAR・FATCA — 海外金融口座の報告義務
• 駐在員の確定申告 — 日米の税金と控除
• 日米の税制の要点 — 法人設立の前に押さえる
• 日米租税条約 — 軽減されるもの、されないもの
• 富裕層の節税の型 — 実際に使われている7つ
• 資産をどこに置くか — 富裕層の配分と、不動産が選ばれる理由
• C-Corp と LLC — 形態ごとの課税の違い
• 1031と日本の課税 — 米国で繰り延べても日本では課税される
• 相続したときの名義の移り方 — 検認と納税証明の順番
• プロベートの費用と期間 — 回避する方法
• 資産の種類で変わる相続 — 米国株・米国債・預金・不動産
• 日本の遺言書は使えるか — 現地で別に作る場合の線引き
• 名義変更でかかる費用 — 買った後に器を変える代償
• 住んでから貸すか、貸してから住むか — 順番だけで7万1,400ドル変わる
• 所得税ゼロの州で買う — 効く人と効かない人の境界線

市場を読む

• 今後10年の市場予測 — 投資家が見ておく5つの流れ
• 住宅不足はなぜ解消しないか — 供給ギャップと価格への影響
• 2026年のアメリカ不動産市場 — 金利と為替、地域差
• ニューヨーク住宅市場の現在地 — 価格動向とエリア別の需給
• なぜニューヨーク不動産なのか — 価値が残る7つの理由
• 利回りが高い州と都市 — 全米の順位と読み方
• アメリカ不動産投資の始め方 — 利回りと税制の基本

全体の流れ

• 購入の流れと費用の全体像
• 投資として持つ場合の利回り・費用・出口
• 賃貸の流れと家賃相場
• 取引の実務用語52選

本ページの相場、利回り、所要時間などの数値は、一般に公開されているデータや当社の取引経験にもとづく目安です。物件、時期、条件によって実際とは異なる場合があり、当社が正確性および最新性を保証するものではありません。犯罪発生状況はニューヨーク市警などの公的機関が地区ごとの統計を公開しているため、そちらの数字をご確認ください。当社は入居者や購入者の国籍、人種、出身、宗教、家族構成によって物件やエリアをお勧めすることはいたしません。本ページの内容は情報提供のみを目的としており、投資勧誘や税務助言には当たりません。