当社サイトにご訪問をいただき、また世界中の不動産の中からニューヨーク不動産にご関心をいただき、ありがとうございます。Reinvent NY代表の小野寺です。
私は27歳で渡米し、アメリカ在住11年以上になります。2019年にニューヨークで起業して以来、年間500件以上の物件を訪問し、日本人投資家の方々のご支援をさせていただいてまいりました。「ニューヨークの不動産はどう選べばいいのか」「税金はどうなるのか」というご質問を多くいただきます。
2026年現在、マンハッタンの高級コンドミニアム市場は年間総取引額が約200億ドル（約3兆円）規模です。本記事では、現地でお客様をご案内してきた経験をもとに、日本人投資家の方が知っておくべきポイントをお伝えいたします。最後までお付き合いいただければ幸いです。
1. ニューヨーク不動産市場の現況と投資メリット
ニューヨークは、ロンドン・香港・シンガポールと並ぶ世界4大不動産市場の一つです。その中でもマンハッタンは、空室率が約3.2%と極めて低く、賃貸需要の底堅さは他都市と一線を画します。
2026年現在、マンハッタンのコンドミニアム中央価格は約120万ドル（約1億8,000万円）前後で推移しています。StreetEasyのデータによれば、過去10年間で年平均約4.5%の価格上昇を記録しました。
それでは、日本人投資家にとってのメリットを見ていきます。大きく3つ挙げられます。
①ドル建て資産の保有。円安局面では為替差益も見込める上、米ドルという基軸通貨建てで資産を持てる安心感があります。（円の目減りリスクを分散する目的でニューヨーク不動産を選ばれる方が増えています。）
②安定した賃貸収入。マンハッタンの賃貸利回りは平均3.0%から4.5%程度で、東京都心部と同等かやや上回る水準です。
③資産の流動性。ニューヨーク不動産は世界中のバイヤーが常に存在するため、売却時の流動性が高く、出口戦略を描きやすい市場です。
一方で、「利回りだけを見れば他の米国都市のほうが高い」という意見もあります。テキサス州オースティンやフロリダ州マイアミでは5%超の利回りも珍しくありません。
しかし、ニューヨークの強みは資産価値の安定性と長期的な価格上昇率にあります。リーマンショック後もマンハッタンの不動産価格は5年で回復しました。リスク調整後のリターンでは他都市を上回ると確信しています。
2. 物件タイプと投資エリアの選び方
ニューヨークの不動産には主にコンドミニアム（Condo）、コーポラティブ（Co-op）、タウンハウスの3タイプがあります。日本人投資家には、圧倒的にコンドミニアムをおすすめしています。
コンドミニアムは所有権（Deed）が明確で、賃貸や転売の制限が少なく、外国人でも購入しやすい構造です。Co-opは理事会の承認が必要で、外国人の購入を制限するケースも多く、初めての方には不向きです。（Co-opの審査で数ヶ月待った末に却下された方を何人も見てきました。）
それでは、投資に適したエリアについて見ていきましょう。以下の表は、主要エリアの特徴と投資指標をまとめたものです。
| エリア | コンド中央価格 | 賃貸利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ミッドタウン | 約150万ドル（約2億2,500万円） | 3.0%前後 | 商業中心地、短期賃貸需要強い |
| アッパーイーストサイド | 約130万ドル（約1億9,500万円） | 3.2%前後 | 閑静な住宅街、家族向け需要 |
| チェルシー・ハドソンヤード | 約180万ドル（約2億7,000万円） | 2.8%前後 | 再開発エリア、資産価値上昇期待 |
| ブルックリン（ウィリアムズバーグ） | 約90万ドル（約1億3,500万円） | 4.0%前後 | 新築物件増加中、注目エリア |
| ロングアイランドシティ | 約80万ドル（約1億2,000万円） | 4.2%前後 | マンハッタン至近、コスパ良好 |
上記は管理費・固定資産税控除前の表面利回りです。実質利回りはここから1%前後低くなるのが一般的です。
私が現場で特に感じるのは、ハドソンヤード周辺とブルックリンの成長ポテンシャルです。ハドソンヤードはRelated Companiesによる大規模再開発が進行中で、2030年までに全体の完成が見込まれています。先行投資としての妙味は十分にあると考えています。
3. 購入手続きと税務の実務ポイント
ニューヨークでコンドミニアムを購入する際の基本的な流れをご説明します。日本の不動産取引とは異なる点が多いため、事前の理解が大切です。
ニューヨークの不動産取引では、買い手側にも弁護士が必須です。これは日本にはない慣行で、費用は3,000ドルから5,000ドル（約45万円から75万円）程度が相場です。弁護士はコントラクト（売買契約書）のレビューから、ビルのファイナンシャルステートメントの確認まで広範にカバーしてくれます。（ここで物件の将来リスクが見えてきます。）
税務面で日本人投資家が特に注意すべき点をお伝えします。
①FIRPTA（外国人不動産投資税法）。外国人が米国不動産を売却した場合、売却価格の15%が源泉徴収されます。確定申告により超過分は還付されますが、キャッシュフロー計画に織り込んでおく必要があります。
②固定資産税。ニューヨーク市の固定資産税率は評価額の約10%から12%ですが、実効税率は物件タイプにより異なります。コンドミニアムの場合、NYC Department of Financeの公開データでは年間1万ドルから3万ドル（約150万円から450万円）程度が一般的です。
③日米租税条約。日本居住者は日米租税条約により二重課税が回避されます。ただし、正確な税務処理には日米両国の税制に精通した税理士のサポートが不可欠です。
4. 日本人投資家が陥りやすい落とし穴と対策
私はこれまで多くの日本人投資家の方々をご支援してきましたが、繰り返し見る失敗パターンがあります。事前に知っておくことで回避できるものばかりですので、率直にお伝えします。
まず最も多いのが、為替リスクの過小評価です。1ドル150円で購入した物件が、円高で1ドル120円になると、円換算で20%の含み損が発生します。対策としては、賃貸収入をドルのまま運用し、円転のタイミングを分散させることが有効です。
次に、管理費（Common Charges）の想定漏れです。ニューヨークの高級コンドミニアムは、ドアマン、ジム、プールなど充実したアメニティの代わりに、月額2,000ドルから5,000ドル（約30万円から75万円）の管理費がかかることも珍しくありません。（ニューヨークでは物件価格だけでなく、ランニングコストの精査に尽きると私は考えています。）
また、遠隔管理の難しさも見落としがちです。日本からの管理には、信頼できるプロパティマネジメント会社が必須です。管理費用は賃料の8%から12%が相場で、入居者スクリーニングから修繕対応、家賃回収まで一括で任せられる会社を選びましょう。
なお、「ニューヨーク不動産は高すぎて割に合わない」という声も耳にします。確かに、表面利回りだけを見ればそう映るかもしれません。しかし、10年単位の資産価値上昇と安定した賃貸需要を考慮すれば、トータルリターンは十分に魅力的です。実際に、2015年にマンハッタンでコンドミニアムを購入されたお客様は、2025年時点で購入価格の約35%の価格上昇を実現されています。
まとめ
以上で見てきたように、ニューヨーク不動産投資は、日本人富裕層にとって有力な海外資産分散の選択肢です。ドル建て資産の保有、安定した賃貸需要、そして長期的な価格上昇という3つの柱がこの市場の魅力を支えています。
為替リスクや税務の複雑さ、遠隔管理の手間といった課題はもちろんあります。しかし、適切なパートナーとともに臨めば、これらは十分にマネジメント可能なものです。
私たちReinvent NYは、ニューヨーク現地で2019年から日本人投資家の方々の不動産取引をご支援してまいりました。物件選定からクロージング、その後の管理まで、ワンストップでサポートさせていただいております。
ニューヨーク不動産投資にご関心をお持ちの方は、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。お客様の投資目的に合った物件をご提案いたします。
お読みいただき、ありがとうございました。
