皆さん、こんにちは。
当社サイトにご訪問をいただき、また世界中の不動産投資の中からニューヨーク不動産にご関心をいただき、ありがとうございます。代表の小野寺です。
本記事では、ニューヨークの不動産購入の流れ、費用についての徹底解説、というテーマについて記事を執筆させていただきます。
最後までお付き合いいただけますと幸いです。
はじめに
ニューヨーク市、特にマンハッタンやブルックリンなどの人気エリアで不動産を購入することは、素晴らしい夢であり、同時に大きな投資機会でもあります。
しかし、ニューヨークの不動産市場は複雑で、独特の規則や慣習があります。特にマンション（コンドミニアム）の購入は、基本は同じであるものの、一部が一戸建て住宅とは異なる面があり、注意が必要です。
この記事では、ニューヨークでコンドミニアムや戸建ての物件を購入する際の重要な側面について、詳しく解説していきます。税金、購入にかかる期間、必要な費用、全体の流れなど、購入を検討している方々にとって重要な情報を網羅的にお伝えします。
ニューヨークの不動産市場概況
まず、ニューヨークの不動産市場の現状について簡単に触れておきましょう。2024年現在、ニューヨーク市の不動産市場は活況を呈しています。特にマンハッタンとブルックリンでは、需要が高く、価格も上昇傾向にあります。
例えば、マンハッタンの平均的なコンドミニアム価格は、1平方フィート（約0.093平方メートル、約0.028坪）あたり約2,000ドルから3,000ドルの範囲です。これは1坪あたり約71,420ドルから107,130ドル（約1,071万3,000円から1,606万9,500円）に相当します。
つまり、700平方フィート（約65平方メートル、約19.7坪）の1ベッドルームのコンドミニアムであれば、140万ドルから210万ドル（約2億1,000万円から3億1,500万円）程度となります。
ブルックリンでは、同様のサイズのユニットで80万ドルから120万ドル（約1億2,000万円から1億8,000万円）程度です。
しかし、価格は地域や建物の特性によって大きく異なります。
※1ドル＝150円（2024年10月17日現在）
物件（コンドミニアム・戸建）購入の流れ
ニューヨークでのマンション（コンドミニアム）購入は、以下のような流れで進みます。各段階について、後ほど詳しく解説します。
- 事前準備：予算の設定、融資の事前承認
- 物件探し：不動産エージェントとの契約、物件見学
- オファー提出と交渉
- 売買契約の締結
- デューデリジェンス：物件調査、融資手続き
- クロージング（決済）
この過程全体にかかる期間は、通常2〜3ヶ月程度です。しかし、物件の状況や関係者の対応速度によっては、もっと長くなることもあります。
購入の詳細な流れ
それでは、物件購入の流れについて、より詳しく見ていきましょう。
1. 事前準備
不動産購入の第一歩は、自身の財務状況を正確に把握し、予算を設定することです。ニューヨークの不動産価格は高額なため、多くの場合、融資（モーゲージ）を利用することになります。
融資を検討する場合は、事前に銀行やモーゲージブローカーに相談し、融資の事前承認（プリアプルーバル）を得ておくことをお勧めします。これにより、実際に購入できる価格帯が明確になり、物件探しがスムーズになります。
一般的に、頭金として物件価格の20%以上を用意する必要があります。つまり、2Mドル（200万ドル）の物件であれば、最低でも40万ドル（約6,o00万円）の頭金が必要です。ただし、一部の新築物件や特定のプログラムでは、10%の頭金で購入できる場合もあります。
また、ニューヨークの多くのコンドミニアムでは、購入者の財務状況について厳しい審査があります。多くの場合、物件価格の10%から30%程度の流動資産（購入後の資金）を保有していることを要求されます。
2. 物件探し
↑市場にはたくさんの物件が出ています。この中から最適な物件を見つけていく必要があります。
予算が決まったら、いよいよ物件探しの段階です。ニューヨークの不動産市場は非常に競争が激しいため、私たちエージェントがサポートさせていただきます。私たちは、市場動向を日々調査しており、また価格交渉や契約手続きのサポートも対応させていただきますので、ご安心ください。
物件を見学する際は、以下の点に注意しましょう：
- 建物の全体的な状態
- 周辺環境（交通の便、学校、商業施設など）
- 眺望
- 日当たり
- 騒音レベル
- 収納スペース
- アメニティ（ジム、ラウンジ、屋上テラスなど）
- 管理状態
また、建物の財務状況や大規模修繕の予定なども確認することが重要です。詳細は我々にお任せください。
海外からのお問い合わせの場合はズームで対応させていただきますので、ご相談ください。
NYCの住宅タイプ比較
ニューヨーク市（NYC）の不動産市場には、主に3つの異なる住宅タイプがあります。コンドミニアム（condo）、コーポラティブ（co-op）、タウンハウス（townhouse）です。
私たちReinvent NYは、ニューヨークの市場にあるすべての物件をご紹介が可能です。パートナーシップと繋がりで皆さまのあらゆる不動産投資をサポートいたします。
2024年10月現在、ニューヨーク州全体でおよそ5万軒、NYCで1.5万軒、マンハッタンで7,500軒ほどの件数が市場にはあります。マンハッタンのこのうち、およそ半分がコンドミニアムです。それぞれについて解説します。
コンドミニアム（Condo）
特徴：
– 所有者は個々のユニットの完全な所有権を持ちます。
– 共用部分（ロビー、エレベーター、屋上など）は全所有者で共同所有します。
– 管理組合（HOA）が建物全体の管理を行います。
– 月々の管理費（common charges）を支払います。
– 購入時の審査はco-opほど厳しくありません。
– 賃貸や転売の制限が比較的少ないです。
海外投資家の方も購入がしやすく、投資としても魅力が多いのがコンドミニアムです。マンハッタンやブルックリンの新しい高層住宅の多くはコンドミニアムです。
コーポラティブ（Co-op）
特徴：
– 建物全体を所有する法人の株式を購入します。特定のユニットを使用する権利が付与されます。
– 厳格な審査プロセス（ボードインタビュー）があります。これはいかなる理由でも拒否される可能性がある、というものです。
– 財務要件が厳しく、多くの場合、購入価格の20-50%の流動資産の保有が求められます。
– 月々のメンテナンス費用には、建物の抵当ローンの返済や固定資産税も含まれます。
– 賃貸や転売に制限があることが多く、購入後に購入者が数年間最低住むまで、賃貸ができないことが多いです。
– 一般的に価格はコンドミニアムよりやや安いです。
Coopの物件は、購入後に住むことが必要となるため、ほとんどの場合でニューヨークに在住の方に限られます。特にマンハッタンの古い建物の多くがco-opです。
タウンハウス（Townhouse）
特徴：
– 通常、2〜5階建ての個別の建物で、隣接する建物と壁を共有していることが多いです。
– 所有者は建物と土地の両方を完全に所有します。
– 管理組合はなく、すべての維持管理は所有者の責任です。
– プライバシーが高く、カスタマイズの自由度が高いです。
– 歴史的な価値のある建物が多く、維持費が高額になる可能性がありますが、ご自身でコントロールが可能です。
特にブルックリン、クイーンズなどに多く見られます。
特に海外投資家の方の場合は、コンドミニアムもしくはタウンハウスをおすすめしておりますが、いずれの物件もお客様のニーズに合わせご紹介が可能です。
それでは、購入の流れに戻ります。
3. オファー提出と交渉
気に入った物件が見つかったら、オファーを提出します。オファーには通常、以下の情報が含まれます：
- 提示価格
- 頭金の額
- 融資の条件（利用する場合）
- 希望するクロージング日
- 特別な条件（例：特定の家具や設備の譲渡を希望する場合など）
オファーは書面で提出し、真剣な購入意思を示すために、エスクロー口座に預ける「アーネストマネー」（誠意金）を添えることが一般的です。アーネストマネーの金額は、通常、提示価格の1%程度です。
売主側は、オファーに対してカウンターオファーを出して来られることもあります。この場合、価格や条件について交渉が行われます。
4. 売買契約の締結
オファーが受け入れられたら、次は売買契約の締結です。ニューヨークでは、不動産取引において弁護士の関与が非常に重要です。買主側、売主側それぞれの弁護士が契約書の作成と確認を行います。
契約書には通常、以下の内容が含まれます：
- 物件の詳細な説明
- 売買価格
- 決済日（クロージング日）
- 頭金の額
- 融資の条件（利用する場合）
- 物件の現状に関する表明保証
- 契約解除の条件
- 売主が修繕すべき箇所（ある場合）
契約書に署名し、契約金（通常、売買価格の10%程度）をエスクロー口座に預けることで、正式に契約が成立します。この契約金は、最終的に頭金の一部となります。
重要なポイントとして、ニューヨークの不動産取引では「買主注意の原則」（Caveat Emptor）が適用されます。つまり、基本的に物件の瑕疵（かし）については買主の責任で確認することが求められます。そのため、次のステップであるデューデリジェンス（物件調査）が非常に重要になります。
5. デューデリジェンス
契約締結後、通常30日程度の期間を設けて、物件の詳細な調査（デューデリジェンス）を行います。この期間中に以下の作業を行います：
- 建物検査： 専門の検査員に依頼し、建物の構造、設備、内装などの状態を詳しくチェックします。費用は通常500ドルから1,000ドル（約7万5,000円から15万円）程度です。問題が見つかった場合は、売主との再交渉の材料となります。
- タイトルサーチ： 物件の所有権に問題がないか、抵当権などが設定されていないかを確認します。これは通常、タイトル保険会社が行います。
- 建物の財務状況確認： 管理組合の財務諸表、議事録、規約などを詳しく確認します。修繕積立金の状況、大規模修繕の予定、訴訟の有無などをチェックします。
- 融資の手続き： 融資を利用する場合、この期間中に正式な融資申請を行います。銀行は物件の鑑定を行い、融資の可否を最終決定します。
- 保険の手配： 物件保険（火災保険など）の見積もりを取り、契約を準備します。
デューデリジェンスの結果、重大な問題が見つかった場合は、契約を解除するか、条件の再交渉を行うことができます。例えば、予想外の修繕が必要だと分かった場合、売買価格の引き下げや売主による修繕の実施を求めることがあります。
6. クロージング（決済）
全ての準備が整い、融資も承認されたら、いよいよクロージング（決済）の日を迎えます。クロージングは通常、タイトル会社または弁護士のオフィスで行われます。
クロージングには以下の関係者が立ち会います：
- 買主とその弁護士
- 売主とその弁護士
- 不動産仲介業者
- タイトル会社の担当者
- 銀行の担当者（融資を利用する場合）
クロージングでは、以下の手続きが行われます：
- 最終的な書類の確認と署名
- 残金の支払い
- 物件の鍵と関連書類の引き渡し
クロージングにかかる時間は、通常2〜3時間程度です。
ここで注意すべき点として、クロージング直前に物件の最終確認（ファイナルウォークスルー）を行うことが一般的です。これは、契約時の状態が維持されているか、約束された修繕が行われているかを確認するためです。
また、クロージング時に必要な金額は、事前に弁護士から明細が提示されます。通常、銀行小切手（カシアーズチェック）での支払いが求められます。
ここからは発生する費用について見ていきます。
税金など費用について
ニューヨークで不動産を購入する際には、いくつかの税金を考慮する必要があります。主なものは以下の通りです。
1. 固定資産税（Property Tax）
ニューヨーク市の固定資産税は、全米でも高い水準にあります。税率は物件の評価額に基づいて計算されますが、通常、コンドミニアムの場合、年間で評価額の約0.9%〜1.2%程度です。
例えば、150万ドル（約2億2,500万円）のコンドミニアムの場合、年間の固定資産税は13,500ドルから18,000ドル（約202万5,000円から270万円）程度になります。
ただし、新築や大規模改修を行った物件では、税金の軽減プログラム（例：421-a tax abatement）が適用される場合があります。この場合、最初の数年間は大幅に税金が軽減されることがあります。
2. マンション税（Mansion Tax）
こちらはコンドミニアムの場合に発生します。ニューヨーク州特有の税金で、100万ドル（約1億5,000万円）以上の住宅購入に適用されます。税率は購入価格によって段階的に上がります：
- 100万ドル以上150万ドル未満：1%
- 150万ドル以上200万ドル未満：1.25%
- 200万ドル以上250万ドル未満：1.5%
- 250万ドル以上300万ドル未満：2.25%
- 300万ドル以上500万ドル未満：3.25%
- 500万ドル以上1,000万ドル未満：3.5%
- 1,000万ドル以上1,500万ドル未満：3.75%
- 1,500万ドル以上2,500万ドル未満：3.9%
- 2,500万ドル以上：3.9%
例えば、200万ドル（約3億円）のコンドミニアムを購入する場合、マンション税は25,000ドル（約375万円）となります。
3. 譲渡税（Transfer Tax）
売主が支払う税金ですが、実際には購入価格に含まれる形で買主が負担することが多いです。ニューヨーク州とニューヨーク市の両方に支払う必要があります。
- ニューヨーク州譲渡税：0.4%（100万ドル以上の物件の場合0.65%）
- ニューヨーク市譲渡税：1%（50万ドル以上の物件の場合1.425%）
200万ドルの物件の場合、合計で41,500ドル（約622万5,000円）の譲渡税がかかります。
4. 共益費（Common Charges）と管理費（Maintenance Fees）
これらは厳密には税金ではありませんが、コンドミニアム所有者が毎月支払う必要のある費用です。建物の共用部分の維持管理、セキュリティ、アメニティの運営などに使われます。
金額は建物によって大きく異なりますが、一般的に1平方フィート（約0.093平方メートル、約0.028坪）あたり月額1ドルから2ドル程度です。つまり、1,000平方フィート（約93平方メートル、約28.2坪）のユニットであれば、月額1,000ドルから2,000ドル（約15万円から30万円）程度となります。
価格はコンドミニアムによって変動いたします。
弁護士費用
ニューヨークでの不動産取引では、買主側の弁護士を雇うことが一般的です。弁護士は契約書のレビュー、交渉、タイトル（所有権）の確認、クロージングの立ち会いなど、重要な役割を果たします。
弁護士費用は、物件の価格や取引の複雑さによって異なりますが、一般的に以下のような範囲です：
- スタンダードな取引：2,500ドルから5,000ドル（約37万5,000円から75万円）
- 複雑な取引や高額物件：5,000ドルから10,000ドル（約75万円から150万円）以上
一部の弁護士は固定料金を提示しますが、多くの場合は時間制の料金体系を採用しています。例えば、時給500ドルから1,000ドル（約7万5,000円から15万円）程度が一般的です。
弁護士を選ぶ際は、ニューヨークの不動産取引に精通した経験豊富な弁護士を選ぶことが重要です。費用の安さだけでなく、評判や専門性を重視して選びましょう。
その他の費用
物件購入に際しては、上記以外にもいくつかの費用がかかります。主なものは以下の通りです：
- 不動産仲介手数料：ここは日本とは大きく異なる点で、通常、売主がすべて支払います（3%ずつ折半というものではありません）。しかし、これは慣習であり、市場の状況によっては変化することもあります。一般的に、売却価格の5%〜6%程度です。
- タイトル保険：所有権に問題がないことを保証する保険です。物件価格の0.4%〜0.5%程度がかかります。例えば、200万ドルの物件であれば、8,000ドルから10,000ドル（約120万円から150万円）程度です。
- モーゲージ登録税：融資を利用する場合にかかる税金で、融資額の約2%程度です。100万ドルの融資であれば、約20,000ドル（約300万円）がかかります。
- 鑑定費用：500ドルから1,000ドル（約7万5,000円から15万円）程度です。
- 建物検査費用：約500ドルから1,000ドル（約7万5,000円から15万円）程度です。
- エスクロー預託金：固定資産税や保険料の前払い分として、通常2〜3ヶ月分を預託します
これらの費用を合計すると、物件価格の2%から5%程度の追加費用がかかると考えておくとよいでしょう。
購入後の注意点
物件を購入した後も、いくつか注意すべき点があります。ここでは一部例を記載いたします。
- 固定資産税の見直し： ニューヨーク市では、毎年1月5日に翌年度（7月1日開始）の固定資産税評価額が公表されます。この評価額に不服がある場合、3月1日までに異議申し立て（Tax Appeal）を行うことができます。特に、購入価格と評価額に大きな乖離がある場合は、異議申し立てを検討する価値があります。
- 管理組合への参加： コンドミニアムの場合、管理組合の総会に参加し、建物の運営に関与することが重要です。大規模修繕や予算の決定など、重要な決定に関わることができます。
- リフォームの際の注意： 物件をリフォームする際は、必ず管理組合の承認を得る必要があります。特に、水回りの変更や壁の移動など、大規模な工事の場合は、厳しい制限がある場合があります。
- 賃貸に関する制限： 物件を購入後に賃貸に出す場合、管理組合の規約で制限がある場合があります。短期賃貸（Airbnbなど）を禁止している建物も多いので、事前に確認が必要です。ただし、ホテルコンドなどは一部マンスリー単位のAirbnbができるところがあり、高い利回りを期待することも可能です。当社でお繋がりある物件が多くございますので、詳細はお問い合わせください。
- 固定資産税の軽減プログラム： ニューヨーク市には、いくつかの固定資産税軽減プログラムがあります。例えば、主たる住居として使用する場合に適用される「STAR」プログラムなどがあります。条件を満たす場合は、申請することで税負担を軽減できる可能性があります。
まとめ
ニューヨーク、特にマンハッタンやブルックリンでのマンション（コンドミニアム）購入は、複雑で時間のかかるプロセスです。しかし、適切な準備と我々エージェントのサポートを利用することで、スムーズに進めることができます。
購入の際は、以下の点を特に意識しておくことをおすすめいたします。
- 予算の適切な設定： 物件価格だけでなく、税金や諸経費も含めた総コストを考慮しましょう。
- 信頼できる専門家とのパートナーシップ： 経験豊富な不動産エージェント、弁護士、モーゲージブローカーを見つけることが、スムーズな取引の鍵となります。
- 徹底したデューデリジェンス： 物件の状態、建物の財務状況、周辺環境など、あらゆる角度から慎重に調査することが重要です。
- 長期的視点： 不動産は長期的な投資です。将来の値上がり potential や、ライフスタイルの変化なども考慮に入れて選択しましょう。
- コストの把握： 固定資産税や管理費など、購入後も継続的にかかるコストをしっかりと把握し、長期的な資金計画を立てることが大切です。
ニューヨークの不動産、特にマンション（コンドミニアム）は、世界中から注目を集める魅力的な資産です。適切な情報と準備があれば、素晴らしい住まいと投資機会を手に入れることができるでしょう。本ガイドが、皆様のニューヨーク不動産購入の一助となれば幸いです。
記事をお読みいいただき、ありがとうございました。
100年前も現在も、そして100年後も世界の中心であり続けるニューヨーク。そんなニューヨークでの不動産投資は大きな価値をもたらす可能性があること、ご理解いただけたかと存じます。
当社Reinvent NY Incでは、2019年よりアメリカ進出・移住される個人様、企業様のご支援を続け、ニューヨーク不動産投資のあらゆる側面をサポートする総合的なサービスを提供しています。
まずは以下フォームより、一度お気軽にご相談をいただけますと幸いです。
