皆さん、こんにちは。当社サイトにご訪問をいただき、また世界中の不動産投資の中からニューヨーク不動産にご関心をいただき、ありがとうございます。
2024年現在、大きな円安が進み、世界的な物価高など混沌とした状況が続いております。日本においては、円安や物価高だけではなく増税もしかり。特に多くの資産を保有する人ほど、多くの納税義務が生じる状況は、今後も加速すると思われます。
本記事では、資産を守るヒントになり得るものとして、「アメリカ不動産投資」をご紹介いたします。ぜひ、最後までご覧ください。
アメリカの不動産投資が魅力的である3つの理由
特にコロナショック以降、海外不動産投資において、最も魅力がある手堅く、成長が期待できる投資国の一つにアメリカが挙げられることを耳にされた方も多いかもしれません。その根拠は一に、世界経済がアメリカ一強になりつつあるためです。
しかしながら、「アメリカの経済が強い＝アメリカの不動産投資に向いている」といった短絡的な根拠だけではありません。
理由は様々でございますが、中でも重要な点を3つほど、ピックアップしてご紹介します。以下の3点となります。
- アメリカ経済の強さが導く、出口戦略
- アメリカの象徴 ”多様性” が不動産投資に好影響をもたらす
- 投資家の方が自ら、アメリカへの移住が可能である
アメリカ経済の強さが、これらの要因・要素を下支えしています。順に解説いたしますので、ぜひお付き合いください。
アメリカ経済の強さが導く出口戦略
最初にご紹介させていただく、アメリカの不動産投資が魅力的と言える理由は、アメリカ経済の強さが、理想的な出口戦略を見い出すためです。
ここで申し上げる出口戦略とは、主に物件の売却を意味しており、不動産投資でいうところの、キャピタルゲインに相当します。
インカムゲインを重要視した東南アジアなどの不動産投資とは異なり、購入前からキャピタルゲインを前提とした投資がアメリカ不動産投資のキーと言えるでしょう。これは、先進国の中でも唯一、人口が純増しており、移民も積極的に受け入れているアメリカの国自体の成長に加え、政治や軍事、経済、教育、あらゆる産業の強さから評価される現在の国力の強さが50年後、100年後も期待されるという点が大きな理由です。
さらにアメリカ経済の慢性的強さも大きな理由です。経済が好調であれば物価が上昇し、それに伴って賃金も上昇します。そして物価の上昇を上回る賃金の上昇が生じた場合（実質賃金の上昇）に、不動産価格が上昇します。
好景気がもたらす上昇の好循環が、キャピタルゲインを狙いやすくしている最も大きな要因です。中でもニューヨークの不動産価格は下がりにくく、投資先に最適といえます。
出口戦略は重要であり、経済が強くキャピタルゲインが狙える状況が、不動産投資のリスクを大幅に減少させます。
アメリカの象徴”多様性”が不動産投資に好影響をもたらす
次にご紹介するアメリカの不動産投資が魅力的である理由としては、アメリカの象徴である”多様性”が不動産投資に好影響をもたらす、ということです。
後述いたしますが、アメリカで不動産投資を検討する場合、長期間の保有をご推奨しており、数年から10年単位での保有をお勧めしております。
投資用としての場合は家賃収入がありますので、当然にその間のリターンも期待できますが、やはり長く保有した後のキャピタルゲインがなんといっても大きなものと言えるでしょう。
投資家自らが、アメリカへの移住が可能
最後に紹介するアメリカの不動産投資が魅力的である理由は、投資家の方自らが、アメリカへの移住が可能である点です。
2024年の日本経済とアメリカ経済を比較すると、「アメリカに移住したい」と考える日本の方は増えており、アメリカに不動産を所有していれば、住むという選択肢がより身近なものとなります。
世界の経済は、良くも悪くもアメリカが牽引しており、1929年の世界恐慌・2008〜2009年の世界金融危機が起こった際も、いずれもアメリカから始まり、アメリカが最も早く回復したという状況でした。世界経済はこれらアメリカの影響を大きく受け、そのことはパンデミック下でもまた証明されたことは記憶に新しいところです。
アメリカ経済は大きく崩れない、あるいは崩れても回復が早い、とも言えるでしょう。
当社ではアメリカ移住についても、ビザ取得からグリーンカード取得までサポートしており、ご関心がある方は、詳細につきましてぜひお問い合わせください。
アメリカ不動産投資におけるニューヨーク
アメリカ不動産投資の中で、資産価値の下がりにくいニューヨーク投資をお勧めしております。
その根拠を解説する前に、まずアメリカの不動産市況について触れさせていただきます。
広大な土地を有するアメリカは、土地の価格が安く、建物が高価になりがちと言われています。一般的に不動産価格に対して土地建物比が2:8とされています。
建物の価値が高く、耐用年数も長いことから、アメリカの不動産市場は8〜9割が中古市場と言われています。
一方のニューヨークにおいては、特に人気の高いマンハッタン島の土地が限られていることから、土地の価格も高くます。
加えて、需要牽引型の物価高が、労働者の給料に反映されており、居住用・事業用を問わず賃料（つまりは投資家サイドではインカムゲイン）が過去30年間に渡り、上昇しています。
価値の高い建物・人気が高く供給の少ない土地・給料およびインカムゲインを上昇させる物価高が、ニューヨークの不動産価格を下げにくくしている要因の一つです。
参考 日本とアメリカ国土の違い
| 総人口 | 面積 | 人口1人当たりの面積 | |
| 日本 | １億2494万７千人 | 377,975㎢ | 3.02㎡ |
| アメリカ | 約3億3,500万人 | 9,833,517㎢ | 29.35㎡ |
出展 ： 総務省統計局
人口1人当たりの面積を比較すると、アメリカは日本のおよそ10倍に相当します。
アメリカ不動産投資において日本にはない税制優遇とは？
ここまでアメリカの不動産投資の魅力をお伝えしましたが、アメリカの不動産に投資することで、税制面の優遇を受けることができます。
日本にいながらアメリカの不動産投資で受けられる税制優遇は、以下の2つです。
- 1031 Tax Exchange
- 加速度償却が可能
順に解説させていただきます。
1031 Tax Exchange
まず、1031 Tax Exchangeを一言で表現すると、投資用の不動産を保有しているオーナーに与えられた権利で、納税の先送りです。
キャピタルゲインの取得時に納税義務が生じます。ですが1031 Tax Exchangeは、本来納めなければならない税金を、次の不動産購入の費用に充てられるという税制優遇です。
以下の4つの全ての条件を満たすと適用を受けることができます。
- 事業用投資不動産の売却時
- 売却不動産と同じ種類の不動産へ再投資する
- 資格を保有している仲介業者に依頼する
- 売却後180日以内に次の不動産を購入する
事業向け投資不動産を保有しているオーナーが、資格を保有している仲介業者に依頼して、新たに同種の不動産を購入しなければなりません。
保有しているアメリカの事業用不動産が、「売り時に達したけれど経費が少ないため、いま売却すると、多額の税金を納めなければならないかもしれない」といった状況で重宝するでしょう。
なお、売却後180日以内に次の不動産の購入と並行して、45日以内に購入する物件の候補をリスト化して提出しなければなりません。
1031 Tax Exchangeの適用を受けると決めた段階で、行動を起こすことが重要です。
加速度償却が可能
加速度償却とは、文字通り、短時間で減価償却を終えることです。法人所有の場合に限られますが、築22年以上の木造建築であれば、高額でも4年で減価償却が可能となります。
例えば築26年の木造建築で、不動産価格が200万ドルだとします。土地は減価償却の対象外になりますので、前述したアメリカの土地建物比2:8から建物の価値を算出すると、160万ドルとなります。
この160万ドルを4年で完全に償却できるわけですから、年間40万ドルを経費として計上できるのです。簡便的に1ドル100円とすると、4,000万円・1ドル120円だと4,800万円・1ドル150円だと6,000万円を経費として計上できます。
法人税の有効税率を33％とした場合、1ドル120円換算だと1,584万円／年の法人税の圧縮効果があり、4年トータルで6,300万円の節税となります。
この制度の注意点は、4年経過したからといってむやみに不動産を売却しないことです。
キャピタルゲインにも税金がかかるため、前述した1031 Tax Exchangeと併用・機械設備の導入年・役員の退職金報酬を支払ったなどに、多額の経費が生じた際に売却を検討しましょう。
アメリカ不動産投資成功の秘訣！海外事業融資を上手に活用しよう
アメリカに限らず、海外不動産投資を行う上で、融資及び送金は非常に重要です。海外送金には思わぬトラブルが生じる可能性があり得るからです。
物件探しと同時に金融機関を探すことをおすすめします。こちらで紹介する海外事業融資の選択肢は以下の3つです。
- 日本政策金融公庫
- 東京スター銀行
- オリックス銀行 順不同
上記の金融機関は、海外への融資・海外に定評のある金融機関です。
金融機関によって様々な特徴がありますので、事前に問い合わせることをおすすめします。
上記の他、メガバンクも世界中への送金が可能で、海外に拠点を置いていることもあるため、利用が可能です。詳細はぜひ当社にお問い合わせください。
まとめ
今回は、アメリカ不動産購入による節税方法を完全解説という内容でお届けしました。
記事をお読みいいただき、ありがとうございました。
当社Reinvent NY Incでは、2019年よりアメリカ移住・不動産購入、賃貸される個人様、企業様のご支援を続け、あらゆる側面をサポートする総合的なサービスを提供しています。
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