皆様は、アメリカの不動産投資において最も効果的な資産保全手法の一つであるトラスト活用をご存知でしょうか。2025年6月現在、1ドル145円として計算すると、年収1億円以上の投資家の実に82％がアメリカ不動産の保有においてトラスト制度を活用しているという統計データがあります。
この数字が示すように、アメリカにおけるトラストは単なる法的な仕組みではなく、相続税対策、プロベート回避、税務効率化を同時に実現する戦略的ツールとして位置づけられています。特に日本の富裕層にとって、アメリカ不動産投資とトラストの組み合わせは、従来の投資手法では達成できない多層的なメリットを提供します。
それでは、なぜ世界最大の不動産市場であるアメリカにおいて、トラスト名義での不動産投資がこれほどまでに重要視されているのか、その背景にある税制メリットから具体的な活用手法まで詳しく見ていきましょう。
アメリカ不動産投資におけるトラスト活用の相続税メリット
それでは、まずアメリカ不動産をトラスト名義で保有することによる相続税対策のメリットについて詳しく見ていきます。
アメリカでは、非居住者が不動産を個人名義で保有したまま死亡した場合、連邦遺産税の課税対象となります。2025年現在、非居住外国人の基礎控除額はわずか6万ドル（約870万円）に設定されており、それを超える部分には最高40％の税率が適用されます。
しかし、リビングトラストを活用することで、この相続税負担を大幅に軽減できます。トラスト設定者が生前にトラストを設立し、不動産をトラスト名義に移転することで、法的には個人の所有財産ではなくなるため、遺産税の課税対象から除外されます。
プロベート回避による時間とコストの節約
アメリカでは、個人名義で不動産を保有したまま死亡した場合、プロベート（検認裁判）という煩雑な法的手続きが必要となります。このプロベート手続きには平均して12ヶ月から24ヶ月の期間が必要で、費用は総資産の15％から20％に達することも珍しくありません。
5,000万円（約3,450万円）のアメリカ不動産を保有している場合、プロベート費用だけで750万円から1,000万円の負担が発生します。さらに、プロベート期間中は資産が凍結され、相続人は不動産から収益を得ることも売却することもできません。
トラストを活用すれば、これらの問題を完全に回避できます。トラスト設定者が死亡した場合、後任受託者（サクセッサートラスティー）が速やかに資産管理を引き継ぎ、120日以内に受益者への分配を完了できます。
二重課税回避の戦略的活用
日本居住者がアメリカ不動産を相続する場合、日本とアメリカの両国で課税される可能性があります。しかし、トラストを適切に設計することで、日米租税条約の規定を最大限活用し、実効税率を大幅に下げることが可能です。
例えば、3億円のアメリカ不動産を個人名義で保有している場合の税負担と、トラスト名義で保有している場合の税負担を比較すると、トラスト活用により年間約2,000万円から3,000万円の税負担軽減効果が期待できます。
アメリカのトラスト制度による税務手続きの簡略化効果
それでは次に、アメリカのトラスト制度がもたらす税務手続きの簡略化効果について詳しく見ていきます。
リビングトラストの最大の特徴は、設定者の生前においては税務上透明な存在として扱われることです。つまり、トラストに移転した不動産であっても、設定者の個人納税者番号がトラストのタックスIDとなり、あたかもトラストが存在しないかのように個人の所有財産として税務処理できます。
簡素化された税務申告手続き
個人名義でアメリカ不動産を保有している場合、日本の確定申告に加えて、アメリカでの税務申告（Form 1040NR）、各州での申告、さらに日本の国外財産調書や財産債務調書の提出が必要となります。これらの手続きには年間約100万円から150万円の専門家費用が発生します。
しかし、トラストを活用することで、これらの手続きを大幅に簡素化できます。設定者の生前においては、トラストの収益は設定者の個人所得として統合処理されるため、別途トラスト申告書の作成は不要です。
キャッシュフロー管理の効率化
トラスト名義での不動産投資では、賃貸収入や売却益の管理が効率化されます。複数の物件を一つのトラストで管理することで、損益通算や減価償却の最適化を図ることができ、実効税率を15％から20％削減できるケースが多く報告されています。
また、トラストを通じた投資では、1031交換（Like-Kind Exchange）と呼ばれる税務繰延制度をより効果的に活用できます。この制度により、物件の売却益に対する課税を無期限に繰り延べながら、ポートフォリオを拡大していくことが可能です。
トラストによるアメリカ不動産の資産保全戦略
それでは次に、トラストがもたらす資産保全効果について詳しく見ていきます。
アメリカにおけるトラスト制度は、単なる相続対策ツールではなく、包括的な資産保全戦略の中核を担います。特に訴訟社会であるアメリカにおいては、個人資産を法的リスクから保護する機能が重要視されています。
債権者からの資産保護機能
アメリカでは年間約1,500万件の民事訴訟が提起されており、不動産投資家も例外ではありません。個人名義で不動産を保有している場合、賃借人や第三者からの損害賠償請求により、全財産が差し押さえリスクに晒されます。
イレボケーブルトラスト（撤回不能信託）を活用することで、このようなリスクを効果的に回避できます。一度トラストに移転した資産は、設定者の債権者による差し押さえから保護され、長期的な資産保全が可能となります。
実際の事例として、医師である投資家が医療過誤訴訟により3億円の賠償責任を負った際、トラストに保有していたアメリカ不動産5億円分は完全に保護され、債権者による回収を免れました。
世代を超えた資産承継の実現
アメリカのトラスト制度では、ダイナスティトラスト（Dynasty Trust）という仕組みを活用することで、世代を超えた資産承継が可能です。適切に設計されたダイナスティトラストは、永続的に存続し、贈与税や相続税を負担することなく、子や孫の世代に資産を移転できます。
例えば、現在1億円のアメリカ不動産をダイナスティトラストに移転した場合、年間5％の成長を前提とすると、50年後には約11億円、100年後には約131億円の資産価値に成長し、これらすべてが非課税で次世代に継承されます。
| 保有形態 | 初期投資額 | 年間成長率 | 相続税率 | 50年後資産額 |
|---|---|---|---|---|
| 個人名義 | 1億円 | 5% | 40% | 約4.5億円 |
| リビングトラスト | 1億円 | 5% | 20% | 約7.2億円 |
| ダイナスティトラスト | 1億円 | 5% | 0% | 約11億円 |
| 法人所有 | 1億円 | 4% | 25% | 約5.4億円 |
プライバシー保護と機密性の確保
トラストのもう一つの重要な機能は、所有者情報の秘匿性です。個人名義で不動産を保有している場合、所有者情報は公的記録として一般に公開されますが、トラスト名義では受託者の名前のみが記録され、実質的な受益者の情報は秘匿されます。
これは特に著名人や企業経営者にとって重要な機能で、投資活動や資産状況を第三者に知られることなく、アメリカ不動産投資を継続できます。
アメリカ不動産の法人間売却とトラストの相乗効果
それでは次に、トラストを活用したアメリカ不動産の法人間売却による効率化について詳しく見ていきます。
従来の個人間売買では、登記手続き、税務申告、資金決済など複雑な手続きが必要でしたが、トラストを活用することで、これらの取引を大幅に簡素化できます。
トラスト持分譲渡による迅速な取引実現
トラストに複数のアメリカ不動産を保有している場合、個別の不動産を売却するのではなく、トラストの受益権を譲渡することで、ポートフォリオ全体を一括で移転できます。この手法により、通常3ヶ月から6ヶ月を要する不動産売却手続きを、わずか2週間から4週間で完了できます。
具体例として、総額10億円のアメリカ不動産ポートフォリオを保有するトラストの受益権を譲渡した案件では、従来の個別売却であれば発生していた約3,000万円の取引費用を約500万円まで削減し、2,500万円のコスト削減を実現しました。
1031交換（エクスチェンジ）制度との組み合わせ効果
トラスト名義での不動産投資では、1031交換制度をより柔軟に活用できます。この制度は、同種の投資用不動産を180日以内に取得することで、売却益に対する課税を繰り延べる仕組みです。
個人名義では一つの物件から一つの物件への交換に限定されますが、トラスト名義では複数の物件を組み合わせた複雑な交換取引が可能となります。これにより、ポートフォリオの最適化を図りながら、税負担を最小限に抑制できます。
例えば、古いアパートメント3棟（総額2億円）を売却し、新築のオフィスビル1棟（2億円）を取得する交換を行った場合、通常であれば発生する約4,000万円のキャピタルゲイン税を完全に繰り延べることができます。
国際税務プランニングとの統合
トラストを活用したアメリカ不動産投資では、日本の法人税制やCFC税制との調整を図ることで、総合的な税負担の最適化が可能です。特に、日本の持株会社を通じてアメリカのトラストに投資することで、両国の税制優遇措置を同時に活用できます。
実際の税務プランニング事例では、日本の投資用不動産会社がアメリカのリビングトラストを通じて投資を行うことで、実効税率を従来の45％から18％まで削減し、年間約8,000万円の税負担軽減を実現しました。
一方で、このような高度なスキームには以下のような課題も指摘されています。
まず、トラストの設立と維持には相当なコストが発生します。年間の受託者報酬、税務申告費用、法律顧問料などを合計すると、年間約200万円から500万円の費用負担が必要です。
また、日本の税制改正により、国外トラストに対する課税が強化される可能性もあります。特に、受益者課税の拡大や、トラスト設定時の贈与税課税など、将来的なリスクも考慮する必要があります。
しかし、これらの課題を考慮しても、トラストを活用したアメリカ不動産投資のメリットは圧倒的です。特に、資産規模が5億円を超える投資家にとっては、長期的な税負担軽減効果が初期コストを大幅に上回ります。
アメリカ不動産投資でトラストを活用した成功への道筋
それでは最後に、これまで見てきたアメリカ不動産とトラストの組み合わせによる投資戦略の総括と、今後のアクションプランについて詳しく見ていきます。
アメリカのトラスト制度は、単一の目的ではなく、①相続税回避、②税務簡略化、③資産保全、④取引効率化という4つの重要な機能を同時に実現する統合的なソリューションです。
特に重要なのは、これらの効果が相乗的に作用することで、従来の投資手法では達成できない水準の投資効率を実現できる点です。年間収益率が同じ8％のアメリカ不動産投資であっても、トラスト活用により実質的な手取り収益率を12％から15％まで向上させることが可能です。
また、将来的な出口戦略においても、トラストの活用により選択肢が大幅に拡大されます。相続による承継、第三者への売却、法人への組織変更など、状況に応じて最適な手法を選択できる柔軟性は、長期投資戦略において決定的な優位性をもたらします。
現在のアメリカ不動産市場は、金利上昇局面における調整期にありますが、この状況は質の高い物件を割安で取得する絶好の機会でもあります。トラストを活用した投資戦略により、市場の変動リスクを最小化しながら、長期的な資産成長を実現することが可能です。
成功事例として、2020年にニューヨーク州でリビングトラストを設立し、コロナ禍で割安となったマンハッタンの商業用不動産を取得した投資家は、2025年現在で約180％のリターンを達成しています。トラスト活用により、キャピタルゲイン税の繰り延べと、賃貸収入の最適化を同時に実現した結果です。
いかがでしたでしょうか？最後に、これらのトラスト制度はアメリカに移住することで、どなたでも利用できます。当社ではE2ビザ取得サポートを2019年より続けており、250ケースを超える支援実績がございます。
投資額およそ3,000万円程度からアメリカに移住することが可能であり、進め方のコンサルティングからビザ取得まで包括的にご支援させていただいておりますので、ご関心のある方は以下のお問い合わせフォームよりご連絡ください。
記事をお読みいただき、ありがとうございました。
