【徹底比較】日米不動産投資の違いから紐解く、アメリカ不動産投資の優位性とは？

【徹底比較】日米不動産投資の違いから紐解く、アメリカ不動産投資の優位性とは？

相変わらず実質賃金の上昇が渋い日本。対して、アメリカはどうでしょうか？

物価の上昇に伴って実質賃金も上昇しており、更なる経済成長が見込めます。

日本とアメリカの経済を比較することで、相違点を見出し、不動産投資のメリットをより充実できるでしょう。

そこで今回の記事は、【徹底比較】日米不動産投資の違いからひも解くアメリカ不動産投資の有利性とは？というテーマでお届けします。

主に不動産を取得するまでのプロセスにスポットをあてておりますので、お楽しみください。

5つのテーマでお届けする不動産投資の日米比較！

今回、不動産投資における日本とアメリカとの比較について、以下5つの視点からひも解きます。

1. 表示された不動産価格の透明性
2. ローン保証料
3. 不動産投資に関わる金融商品
4. 頭金の有無
5. インスペクション

日本の不動産について詳しい方でも、アメリカと比較した場合の違いを詳細まで説明できる、といった方は少ないのではないでしょうか？

互いの違いを比較することで、メリットがより際立つこともあれば、その逆もあります。

今回のように、違った切り口で不動産投資を見つめると奥行きが感じられるため、ぜひ参考にしてください。

日米比較その1〜表示された不動産価格の透明性〜

端的に述べると、不動産価格の透明性という視点においては、「不透明さの日本・透明性の高いアメリカ」といえます。

最も大きな原因に、日本不動産の商習慣が挙げられますが、原因はそれだけではなさそうです。

次章でもう少し詳しく掘り下げます。

日本の不動産価格はブラックボックス？

決してそんなことはありません。不動産にかかる消費税のうち、土地は非課税・建物は課税対象のため、明確にされています。

日本の総額表示は不動産商習慣にも起因しますが、法律で義務付けられている点も、大きいといえます。また、土地と建物の割合に興味を示さず、深く追求しない買主が一定数いることも事実です。

それらの点を鑑みて、日本の不動産価格はブラックボックス化されていると、揶揄されているのが本質といえます。我々日本人は、もう少し不動産に興味を持つべきでしょう。

アメリカの不動産は情報がオープンで分かりやすい

アメリカの不動産は、情報がオープンで分かりやすい特徴があります。そのため、不動産価格の表示から土地と建物を割り出すことが、不動産のプロでなくても容易です。

アメリカ不動産の価格表示も、日本同様に明確ではないケースも多くあります。

中古物件では土地と建物が総額で表示されますし、後に建物を建築する条件付での土地売買の場合は、土地と建物の価格が別々になります。日本とアメリカの価格表示には大差はありません。

それでも日本とアメリカで価格表示に差が生まれるのは、消費者が情報を求めているからです。アメリカ不動産の情報がオープンなのは、消費者の関心の高さの表れといえるでしょう。

日米比較その2〜ローン保証料〜

ローン保証料。日本では当然に支払いますが、アメリカはそうではありません。

日本のローン保証料に対して、異なる考え方で担保を求めるのが、アメリカの考え方です。ローン保証料の面から見た日本とアメリカの違いを掘り下げます。

日本のローン保証料は融資額のおよそ2%？

金融機関から融資を受ける際、金融機関を通して保証会社とも保証契約を締結します。その際にかかる費用が保証料です。

保証料の額は融資額の0〜2％程度であり、融資実行の際に保証料を差し引かれて実行されることが、一般的です。

保証料の有無についてはさまざまな議論がありますが、保証会社は重要な役割があります。債務者の支払いが滞った際に、債務者に代わって金融機関へ一括返済することです。

以降は保証会社が新たな債権者として、債務者と返済に向けて話し合います。保証料はこれらの活動になくてはなりません。

アメリカでは頭金20％未満だと○○○への加入が必須！？

アメリカ不動産を購入するに当たり、アメリカの金融機関で融資を受けた場合、保証料はかかりません。しかし、頭金が融資額20％以下の場合、PMIという保険への加入が求められる場合があります。

プライベート・モーゲージ・インシュランスの略で、債務者が滞納した際の保証を担っており、保険会社が日本でいう保証会社の役目を果たします。

費用は年額で融資額の0.3%から1.5%程度で、毎月払いの他、ローン成立時に一括で支払うことも可能です。

返済が順調に進み、返済割合が20％を超えた段階で、債務者は解約の申し入れができることもPMIの特徴です。

日米比較その3〜不動産投資に関わる金融商品〜

日本の不動産投資でローンを利用した場合、取得した不動産に、必ずしも住む必要はありません。自己の居住用不動産を、住宅ローンを利用して取得した場合に限ります。

日本の不動産投資で活用できるローンは、投資用ローン一択で、金融機関と金利が選択できる程度です。一方アメリカでは、金融機関・政府系の他、さまざまな選択肢から選べます。

この章では、金融商品やそれに伴う注意点を解説します。

日本◆住宅ローンを利用して不動産投資できるの？

不動産投資に住宅ローンは利用できません。金利の低い住宅ローンを利用して投資用不動産を取得・運用できれば、利回りが高くなりますが、固く禁止されています。金融機関をだまして融資が実行された場合は詐欺罪に問われるため、注意しましょう。

ただし、自己の居住用に不動産を取得した方が、取得後に転勤が決まったとします。この場合、定期・不定期を問わず、賃貸として貸し出すことは可能です。

ですが、これも悪用すると詐欺罪に問われかねません。最初から投資用に取得するのであれば、投資用ローンを利用しましょう。

アメリカ◆不動産投資に有利な金融商品の選択肢が豊富

アメリカにおいて、不動産ローンはさまざま種類が存在します。かの有名なリーマンショックの引き金となったサブプライムローン（ローン返済中の不動産を担保に借入が可能）も、不動産に関係するローンです。

金融系や政府系の他、ハード・マネー・ローンといった不動産向け短期（金利はやや高め）ローンや、商業系のローンも不動産投資では活用できます。

全体的に金利の高さが目立ちますが、アメリカ不動産ではそれ以上に価格が上昇する可能性があるため、ハード・マネー・ローンでも採算をとれる可能性は十分あるのです。

金利が高いというよりも、経済の好調が金利を生み出しているという方が正しいかもしれません。

日米比較その4〜頭金の有無〜

日米いずれの金融商品も、頭金が必要かというと、必ずしもそうではありません。しかし、アメリカでは不要な頭金であっても、日本では納めた方が無難といえるでしょう。

この章では、日米の頭金に関する違いと、頭金をいれるべき根拠について解説します。

属性次第の日本

結論からいうと、日本の不動産投資において、物件価格の10〜20％程度の頭金を準備することを推奨します。そもそも頭金は、物件価格に充当するもので、不動産取得にかかる諸経費とは別の費用であることを、念頭に置いてください。

頭金が必要な根拠は、ただ一つ、現代の日本では物件価格が上昇する保証がないと言い切れるからです。頭金を準備することで、以下4つのリスクを軽減します。

• オーバーローン
• 金融機関の審査に落ちる
• 利回りの悪化
• 金利が高くなる

不動産投資から撤退という判断を下した場合、売却に即して現金を追加しなければならない可能性があります。頭金を準備することで、その際にかかる費用を抑制できるのです。

ほぼ頭金なしでローンが組めるアメリカ不動産の実態

アメリカ不動産への投資の際、現地の金融機関で融資を受ける場合、ほぼ頭金は不要という認識で間違いありません。

日本では、属性（融資を受ける人間の信用度）が最も大きな判断基準ですが、アメリカはそうではありません。純粋に物件の未来を含めた価値を見据えて判断されることが多いからです。

つまり不動産価格が上昇トレンドであるアメリカの不動産投資においては、出口戦略（キャピタルゲインの取得）が明確なため、頭金を準備するメリットがあまりないのです。

頭金を準備しないリスクよりも、不動産投資に着手するメリットが勝っていることを、意味しています。

日米比較その5〜インスペクション〜

日米どちらもインスペクションは重要視されています。しかし、実務レベルで現実を見てみると行動が伴っているアメリカに対して、消極的な日本という感覚は否めません。

アメリカの実態と、日本の法律と現実との乖離について、詳しく解説します。

日本は法律でインスペクションの重要性を挙げていますが…

日本の宅建業法では、インスペクションについてはあっせんの有無を明らかにする、とだけ明記されています。判断は現場に委ねられるのです。

仮に築浅の人気物件の場合に売主にインスペクションを求めると、あまりよい反応は得られません。むしろ、「インスペクションを求められない別の買主を探したい」と思われても、仕方がありません。これがインスペクションの頻度を下げる根拠の一つです。

仮にインスペクションが行われずに瑕疵が生じた場合、契約不適合責任の範囲内で補償するようにと、2020年に民法が改正されました。インスペクションを行ってあらかじめリスクを予見するよりも、何かが生じた場合に実費で負担する方が、合理的といった判断です。

インスペクションは重要なのですが、積極的に行われる頻度が少ないのが、現状です。

インスペクションがほぼ義務化されているアメリカ不動産

アメリカではインスペクションが必須とされていることが多く、実質的に義務化されていると言っても過言ではありません。投資家が不動産の判断するためになくてはならない指標の一つであり、欠かせない存在となりました。

アメリカのインスペクションを語る上で重要なのが、信頼と品質です。アメリカの住宅性能が悪いのではなく、アメリカのインスペクション技術が厳しく審査されているといった方が、正しいでしょう。

つまり、インスペクションが頻繁に行われることで、インスペクションの技術が向上するのです。

まとめ

今回は、アメリカ不動産投資について、日米の違いからひも解きました。法律もさることながら、お互いの商習慣の違いもおわかりいただけたと思います。

特にお金をやり取りする上での違いは、アメリカ不動産の現在の上昇トレンドを、顕著に表しています。アメリカ不動産投資の有利性がご理解頂けたのではないでしょうか？

今回も、最後までご覧頂きありがとうございました。当記事がお役に立てると幸いです。

アメリカ不動産、アメリカ移住にご関心のある方は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください。