2024年。歴史的円安を記録する日本。誰がこのような状況を予知できたでしょうか？さすがにこの状況が永遠に続くとは思いませんが、長くても数年、現状の脱却は難しいでしょう。
また、止まらないのは円安や物価高だけではなく増税もしかりです。特に多くの資産を保有する人ほど、多くの納税義務が生じる状況は、今後も加速するでしょう。
そこで、資産を守るヒントになり得るアメリカの不動産投資をご紹介します。ぜひ、最後までご覧ください。
アメリカの不動産投資が熱い理由3選
コロナショック以降、海外不動産投資において、最も熱い国はアメリカと言っても過言ではありません。その根拠は、世界経済がアメリカ一強になりつつあるからです。
当然ですが、「アメリカの経済が強い＝アメリカの不動産投資に向いている」といった短絡的な根拠だけではありません。
理由は様々ですが、中でも重要な根拠を3選ピックアップしてご紹介します。以下の3つです。
- アメリカ経済の強さが導く出口戦略
- アメリカの象徴”多様性”が不動産投資に好影響をもたらす
- 自らアメリカへの移住が可能
アメリカ経済の強さが、これらの要因・要素を下支えしています。順に解説しますので、続きをご覧ください。
アメリカ経済の強さが導く出口戦略
最初に紹介するアメリカの不動産投資が熱い理由は、アメリカ経済の強さが出口戦略を見いだすからです。
ここでいう出口戦略とは売却を意味しており、不動産投資でいうところの、キャピタルゲインに相当します。
インカムゲインを重要視した日本の不動産投資とは異なり、購入前からキャピタルゲインを前提とした投資が可能です。
経済が好調であれば物価が上昇し、それに伴って賃金も上昇します。そして物価の上昇を上回る賃金の上昇が生じた場合（実質賃金の上昇）に、不動産価格が上昇します。
好景気がもたらす上昇の好循環が、キャピタルゲインを狙いやすくしている最も大きな要因です。中でもニューヨークの不動産価格は下がりにくく、投資先に最適といえます。
出口戦略は重要です。経済が強くキャピタルゲインが狙える状況が、不動産投資のリスクを大幅に減少させます。
アメリカの象徴”多様性”が不動産投資に好影響をもたらす
次に紹介するアメリカの不動産投資が熱い理由は、アメリカの象徴である”多様性”が不動産投資に好影響をもたらすことです。
後述しますが、アメリカで不動産投資を検討する場合、キャピタルゲイン狙いでも最低4年間保有することをお勧めします。当然、その間も固定資産税の納税義務が生じます。
固定資産税をペイしたいのであれば、インカムゲインが有効です。家賃収入から税金・経費を差し引いてもキャッシュフローが黒字化するようでしたら、積極的に検討しましょう。
この時に、アメリカの象徴である多様性の恩恵を受けられます。
多様性を重視するアメリカは、移民の受け入れを積極的に行っており、好景気も相まって世界中から人が集まる人気国です。
世界中から集まる人に対して、不動産のニーズが高まることは言うまでもなく、家賃の上昇と空室リスクの低下を実現します。
結果的に多様性が不動産投資に好影響を及ぼすわけです。
自らアメリカへの移住が可能
最後に紹介するアメリカの不動産投資が熱い理由は、自らアメリカへの移住が可能だからです。
2024年の日本経済とアメリカ経済を比較すると、「アメリカに移住したい」と考える日本人がいても、不思議ではありません。
そう考えた場合、アメリカに不動産を所有していれば、自ら住むという選択肢が生まれます。
世界の経済は、良くも悪くもアメリカが牽引しています。その根拠として、1929年の世界恐慌・2008〜2009年の世界金融危機の発端がアメリカだといえるからです。
他にも様々な経済や金融の危機が生じましたが、これらの出来事からアメリカ経済は大きく崩れない、あるいは崩れても回復が早いことが解りました。
日本にもかつて、高度経済成長期が存在しましたから、未来永劫この状況が続くとは限りません。その場合は、アメリカの不動産を直ぐに売却し、日本へ帰ればよいのです。
自らアメリカの不動産に居住することも、選択肢の一つとして欠かせませんし、アメリカへの不動産投資の醍醐味といえます。
当社のアメリカ移住サービスについては、ぜひお問い合わせください。
2024年アメリカ不動産投資の推しはニューヨーク！？
前述しましたが、アメリカ不動産投資は、価格の価格の下がりにくいニューヨークがお薦めです。
その根拠を解説する前に、軽くアメリカの不動産市況について触れさせて頂きます。
広大な土地を有するアメリカは、土地の価格が安く、建物が高価になりがちです。一般的に不動産価格に対して土地建物比が2:8とされています。
建物の価値が高く、耐用年数も長いことから、アメリカの不動産市場は8〜9割が中古市場と言われています。
一方ニューヨークは、特に人気の高いマンハッタン島の土地が限られていることから、土地の価格も高くなりがちです。
加えて需要牽引型の物価高が、労働者の給料に反映されており、居住用・事業用を問わずインカムゲインが上昇しています。
価値の高い建物・人気が高く供給の少ない土地・給料およびインカムゲインを上昇させる物価高が、ニューヨークの不動産価格を下げにくくしています。
これがアメリカの不動産投資において、ニューヨークをお勧めする根拠です。
参考 日本とアメリカ国土の違い
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総人口 |
面積 |
人口1人当たりの面積 |
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日本 |
１億2494万７千人 |
377,975㎢ |
3.02㎡ |
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アメリカ |
約3億3,500万人 |
9,833,517㎢ |
29.35㎡ |
出展 ： 総務省統計局
人口1人当たりの面積を比較すると、アメリカは日本のおよそ10倍に相当します。これはアメリカの国土が、広大だということを意味しており、日本の土地が割高であることを裏付けているのです。
アメリカ不動産投資において日本にはない税制優遇とは？
ここまでアメリカの不動産投資の魅力をお伝えしましたが、せっかくアメリカの不動産に投資するわけですから、税制面の優遇がなければメリットが半減してしまいます。
海の向こう側に投資するデメリットの一つは、有事の際、直ぐには現地に行けないことです。
どのような投資にもデメリットは存在しますから、メリットでデメリットを凌駕する必要があります。その実現のためにも、税制面の優遇を受けることは非常に重要です。
日本にいながらアメリカの不動産投資で受けられる税制優遇は、以下の2つです。
- 1031 Tax Exchange
- 加速度償却が可能
順に解説しますので、次章をご覧ください。
1031 Tax Exchange
1031 Tax Exchangeを一言で表現すると、投資用の不動産を保有しているオーナーに与えられた権利で、納税の先送りです。
キャピタルゲインの取得時に納税義務が生じます。ですが1031 Tax Exchangeは、本来納めなければならない税金を、次の不動産購入の費用に充てられるという税制優遇です。
以下の4つの全ての条件を満たすと適用を受けられます。
- 事業用投資不動産の売却時
- 売却不動産と同じ種類の不動産へ再投資する
- 資格を保有している仲介業者に依頼する
- 売却後180日以内に次の不動産を購入する
事業向け投資不動産を保有しているオーナーが、資格を保有している仲介業者に依頼して、新たに同種の不動産を購入しなければなりません。
保有しているアメリカの事業用不動産が、「売り時に達したけれど経費が少ないから、今売ると多額の税金を納めなければならないかもしれない」といった状況で重宝するでしょう。
なお、売却後180日以内に次の不動産の購入と並行して、45日以内に購入する物件の候補をリスト化して提出しなければなりません。
1031 Tax Exchangeの適用を受けると決めた段階で、行動を起こすことが重要です。
加速度償却が可能
加速度償却とは、文字通り短時間で減価償却を終えることです。法人の場合に限られますが、築22年以上の木造建築であれば、高額でも4年で全ての減価償却が可能となります。
例えば築26年の木造建築で、不動産価格が200万ドルだとします。土地は減価償却の対象外になりますので、前述したアメリカの土地建物比2:8から建物の価値を算出すると、160万ドルとなります。
この160万ドルを4年で完全に償却できるわけですから、年間40万ドルを経費として計上できるのです。1ドル100円だと4,000万円・1ドル120円だと4,800万円・1ドル150円だと6,000万円を経費として計上できます。
法人税の有効税率を33％とした場合、1ドル120円換算だと1,584万円／年の法人税の圧縮効果があり、4年トータルで6,300万円の節税となります。
この制度の注意点は、4年経過したからといってむやみに不動産を売却しないことです。
キャピタルゲインにも税金がかかりますから、前述した1031 Tax Exchangeと併用・機械設備の導入年・役員の退職金報酬を支払ったなど、多額の経費が生じた際に売却を検討しましょう。
アメリカ不動産投資成功の秘訣！海外事業融資を上手に活用しよう
アメリカに限らず、海外不動産投資を行う上で、融資及び送金は非常に重要です。なぜなら、海外送金には思わぬトラブルが生じる可能性があり得るからです。
国際的に活動している企業でも、新規取引は慎重にならざるを得ません。ましてや不動産といった、多額の資金を扱うのであればなおさらです。
同時にアメリカの投資用不動産は人気が高く、物件を決めてから融資先や送金方法を模索していたのでは、先を越されかねません。物件探しと同時に金融機関を探すことをおすすめします。こちらで紹介する海外事業融資の選択肢は以下の3つです。
- 日本政策金融公庫
- 東京スター銀行
- オリックス銀行 順不同
上記の金融機関は、海外への融資・海外に定評のある金融機関です。
他の金融機関でも可能ですが、「アジアに強い」など金融機関によって様々な特徴がありますので、事前に問い合わせることをおすすめします。
上記の他、メガバンクも世界中への送金が可能で、海外に拠点を置いていることもあるため、お勧めです。
日本政策金融公庫も財務省所管の特殊会社という点で、安心感があります。ご自身の状況に合った金融機関を選択してください。
まとめ
今回は、【経営者必見】アメリカ不動産購入による節税方法を完全解説という内容でお届けしました。人気の高いアメリカへの不動産投資は簡単ではありません。
ですが、参入障壁の高い投資ほどリターンが大きいということが、投資の鉄則です。その観点から、アメリカの不動産を強くお勧めします。
また、投資にはリスクがつきものです。アメリカへの不動産投資におけるリスクについても、別の機会でご紹介しますので、楽しみにしてください。
最後までご覧いただきありがとうございました。
アメリカ不動産、アメリカ移住にご関心のある方は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください。